A nettó működési bevétel (NOI) kiszámítása
A nettó működési bevétel az ingatlanbefektetések kulcsfontosságú jövedelmezőségi mutatója. A NOI megmutatja, hogy egy ingatlan mennyi bevételt termel a működésből – az adósságszolgálat és a jövedelemadó előtt. Ez az alapja a felső kamatlábnak, a kölcsönjegyzésnek és az ingatlanértékelésnek.
A képlet
NOI = Effective Gross Income − Total Operating Expenses
Ahol:
- Effektív bruttó jövedelem (EGI) = potenciális bruttó jövedelem − üresedés és hitelvesztés
- Működési költségek = az ingatlan üzemeltetésével kapcsolatos összes költség, kivéve a jelzáloghitel-fizetéseket
Mit tartalmaz (és nem) a működési költségek
Tartalmazza:
- Ingatlanadók
- Biztosítás
- Ingatlankezelési díjak
- Karbantartás és javítás
- rezsi (ha a tulajdonos fizeti)
- Tereprendezés, hóeltakarítás, kártevőirtás
- Tőkeráfordítási tartalékok
NEM tartalmazza:
- Jelzálog tőke és kamata
- Értékcsökkenés
- Jövedelemadó
- Tőkefejlesztések
Példa lépésről lépésre
| Tétel | Évi |
|---|---|
| Potenciális bruttó jövedelem (100%-os kihasználtság) | $72,000 |
| − Üres és hitelvesztés (7%) | −5040 dollár |
| Tényleges bruttó jövedelem | $66,960 |
| − Ingatlanadók | – 6200 dollár |
| − Biztosítás | – 2400 dollár |
| − Menedzsment (az EGI 10%-a) | −6696 dollár |
| − Javítások és karbantartások | − 4800 dollár |
| − Tartalékok | – 2400 dollár |
| Nettó működési bevétel | $44,464 |
NOI használata a tulajdonság értékének meghatározására
Property Value = NOI / Cap Rate
6%-os felső határ mellett: 44 464 USD / 0,06 = 741 067 USD
Használja NOI-kalkulátorunkat bármely jövedelmi ingatlan elemzéséhez.