Minden egyes hitelrészlet két dolog között oszlik meg: az adósság törlesztésére és a hitelnyújtó fizetésére a hitelfelvétel kiváltságáért. Az amortizáció az a folyamat, amely pontosan meghatározza a felosztás működését – és miért érzi úgy, hogy a korai kifizetések alig érintik az egyenleget.
Mi az a hiteltörlesztés?
Az amortizáció (amerikai írásmóddal: amortizáció) egy kölcsön fokozatos törlesztése ütemezett fizetésekkel, idővel. Minden kifizetés ugyanaz a teljes összeg, de a kamat és a tőke aránya minden kifizetéssel eltolódik.
A kölcsön kezdetekor a fizetés nagy része kamatból áll. A végére szinte az összes csökkenti a tőkét. Ez nem trükk – ez egy egyszerű aritmetika, amely közvetlenül következik a kamatszámításból.
Az alapképlet
Fix kamatozású hitel havi törlesztőrészlete:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Ahol:
- M = havi fizetés
- P = tőke (kölcsön összege)
- r = havi kamatláb (éves kamatláb / 12)
- n = kifizetések teljes száma (év × 12)
Példa: 200 000 GBP jelzáloghitel 4,5%-os kamattal 25 év alatt
- r = 4,5% / 12 = 0,375% = 0,00375
- n = 25 × 12 = 300 befizetés
- M = 200 000 × [0,00375 × (1,00375)^300] / [(1,00375)^300 − 1]
- M = 1111,85 GBP havonta
Az egyes kifizetések felosztása
- hónap:
- Kamat = 200 000 GBP × 0,375% = 750,00 GBP
- Tőke = 1111,85 GBP – 750,00 GBP = 361,85 GBP
- Fennmaradó egyenleg = 199 638,15 GBP
- hónap:
- Kamat = 199 638,15 GBP × 0,375% = 748,64 GBP
- Tőke = 1111,85 GBP – 748,64 GBP = 363,21 GBP
- Fennmaradó egyenleg = 199 274,94 GBP
Figyelmeztetés: az egyenleg csökkenésével együtt csökken a kamatköltség is – így minden egyes fizetésből valamivel több válik el a tőkeösszegből. Ez az összetett hatás, amely fordítva működik, lassan az Ön javára.
Az amortizációs ütemterv
A teljes törlesztési ütemterv a kölcsön futamideje során minden kifizetést tartalmaz:
| Fizetés | Összesen fizetett | Kamat | Fő | Egyensúly |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1111,85 GBP | 750,00 GBP | 361,85 GBP | 199 638 GBP |
| 12 | 1111,85 GBP | 745,66 GBP | 366,19 GBP | 198 912 GBP |
| 60 | 1111,85 GBP | 721,58 GBP | 390,27 GBP | 192 287 GBP |
| 120 | 1111,85 GBP | 683,67 GBP | 428,18 GBP | 182 312 GBP |
| 180 | 1111,85 GBP | 635,41 GBP | 476,44 GBP | 169 450 GBP |
| 240 | 1111,85 GBP | 572,62 GBP | 539,23 GBP | 152 565 GBP |
| 300 | 1111,85 GBP | 4,16 GBP | 1107,69 GBP | 0 GBP |
Összesen fizetett: 333 555 GBP Teljes kamat: 133 555 GBP (az eredeti hitelösszeg 67%-a)
Ezért drágák a jelzáloghitelek – nem azért, mert magas a kamat, hanem a futamidő miatt.
Miért számít annyira a korai fizetés?
Példánk 1. hónapjában 361,85 GBP extra fizetése teljesen megszüntetné a 2. havi tőkerészletet – 748,64 GBP kamat takarítható meg, amely 25 év alatt halmozódott volna fel.
Minden plusz font korai lépcsőzetes fizetést jelent minden további fizetéssel. A megtakarított kamat nem csak az adott font árfolyama, hanem az összes hátralévő hónapban összevont kamatláb.
Ökölszabály: Havi 100 GBP extra 25 éves futamidejű 4,5%-os jelzáloghitel esetén körülbelül:
- 18 000–24 000 GBP teljes kamat
- 3-4 év kedvezmény a jelzáloghitel futamidejéből
Túlfizetési stratégiák
Rendszeres túlfizetés: Fix összeg hozzáadása minden kifizetéshez. Csökkenti a futamidőt és a teljes kamatot. Ellenőrizze a hitelező túlfizetési szabályait – a legtöbb brit jelzáloghitel évi egyenleg 10%-át teszi lehetővé büntetés nélkül.
Egyösszegű fizetés: Egyetlen nagy befizetés közvetlenül csökkenti a tőkeösszeget. A legjobb, ha bónuszt, öröklést vagy ingatlaneladási bevételt kap.
Beszámított jelzáloghitel (Egyesült Királyság): Az összekapcsolt számlán lévő megtakarítások ellensúlyozzák a jelzáloghitel egyenlegét a kamatszámítás céljából. Rugalmasságot biztosít, miközben ugyanazt a kamatcsökkentést éri el.
Fix vs változó kamatozású amortizáció
A fenti amortizációs képlet azokra a fix kamatozású hitelekre vonatkozik, amelyeknél a kamatláb nem változik.
A változó kamatozású hitelek (az Egyesült Államokban jelzáloghitelek, ARM-ek) azonos szerkezetűek, de a kamatláb változása esetén a havi törlesztőrészlet újraszámításra kerül. Ez lehetetlenné teszi a hosszú távú ütemezést a jövőbeni kamatlábakra vonatkozó feltételezések nélkül.
Csak kamatozású kölcsönök
Egyes jelzáloghiteleket csak kamat alapján kínálnak – Ön csak a kamatot fizeti minden hónapban, és a teljes tőkeösszeg a futamidő végén esedékes. A havi törlesztőrészletek alacsonyabbak, de Ön nem épít saját tőkét, és a végén ugyanannyival tartozik.
A mi 200 000 GBP-s példánkkal 4,5%-on: csak kamatfizetés = 200 000 GBP × 0,375% = 750 GBP/hó, szemben az 1 111,85 GBP törlesztéssel. De 25 év végén még mindig tartozol 200 000 fonttal.
Hogyan használjunk amortizációs kalkulátort
- Adja meg a kölcsön összegét (tőke)
- Adja meg az éves kamatlábat
- Adja meg a kölcsön futamidejét években
- A kalkulátor megjeleníti a havi fizetést, a teljes kamatot és a teljes fizetési ütemezést
Használja Hitelkalkulátor és Jelzálog-kalkulátor a teljes amortizációs ütemterv elkészítéséhez, és megtudja, hogy az extra kifizetések pontosan hogyan csökkentik teljes költségét.