金融業者に相談する前に、自分が本当に支払える金額を理解しておけば、過度な借り入れを避けることができ、何年にもわたる経済的ストレスを防ぐことができます。
28/36 ルール (標準ガイドライン)
最も広く使用されている住宅価格のルール:
- 28%: 毎月の住居費は月総収入の 28% を超えてはなりません
- 36%: 月々の借金の合計支払い額 (住宅 + その他すべての借金) は、月々の総収入の 36% を超えてはなりません
Max Housing Payment = Gross Monthly Income × 0.28
Max Total Debt Payment = Gross Monthly Income × 0.36
例: 月間総収入 7,500 ドル:
- 住宅支払いの上限 = 7,500 ドル × 28% = 2,100 ドル/月
- 最大負債総額 = 7,500 ドル × 36% = 2,700 ドル/月
- 車のローン + 学生ローン = 月額 500 ドルの場合、住居の上限 = $2,200 (36% ルールを使用)
「住宅支払い」に含まれるもの (PITI)
月額 2,100 ドルは、元金と利息だけでなく、すべての住居費をカバーする必要があります。
| 成分 | 典型的な量 |
|---|---|
| **主要 | 異なります |
| **興味 | 異なります |
| T軸 (プロパティ) | $200–$600+/月 |
| 私保険（住宅所有者） | 月額 100 ～ 250 ドル |
| PMI (20% 未満の場合) | ローンの 0.5 ～ 1.5%/年 |
| HOA 料金 (該当する場合) | $0–$500+/月 |
固定資産税 + 保険 + PMI = 月額 700 ドルの場合、実際の住宅ローン P&I 予算はわずか 1,400 ドルです。
所得乗数法
より簡単な経験則: 住宅価格は **総年収の 2.5 ～ 3 倍 ** (控えめな価格)、または物価の高い地域では最大 4 ～ 5× である必要があります。
| 総年間収入 | 保守的 (3×) | 高コストエリア(4倍) |
|---|---|---|
| $60,000 | $180,000 | $240,000 |
| $80,000 | $240,000 | $320,000 |
| $100,000 | $300,000 | $400,000 |
| $150,000 | $450,000 | $600,000 |
住宅の最高価格を逆算する
毎月の P&I 支払いの最大額を考慮すると、次のようになります。
Max Loan = Payment × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)
Max Home Price = Max Loan ÷ (1 − Down Payment %)
例: $1,400/月の P&I 予算、30 年の住宅ローン、年率 7%、20% ダウン:
- r = 0.07 ÷ 12 = 0.005833
- 最大ローン = $1,400 × (1.005833^360 − 1) ÷ (0.005833 × 1.005833^360) = $210,500
- 住宅の最高価格 = 210,500 ドル ÷ 0.80 = 263,125 ドル
頭金の影響
頭金を増やすと、月々の支払額が下がるだけでなく、PMI がなくなります (通常、資本が 20% になるまで必要です)。
| 頭金 | PMIは必要ですか? | 月次 PMI (30 万ドルの住宅の場合) |
|---|---|---|
| 3% | はい | ~$188/月 |
| 5% | はい | ~$150/月 |
| 10% | はい | ~$100/月 |
| 20% | いいえ | $0 |
PMIは通常、年間融資額の0.5〜1.5％です。
負債対収入比率 (DTI)
貸し手は 2 つの DTI 比率を計算します。
Front-end DTI = Monthly Housing Costs ÷ Gross Monthly Income
Back-end DTI = Total Monthly Debt ÷ Gross Monthly Income
従来のローン制限: フロントエンド ≤ 28%、バックエンド ≤ 36% FHA ローン制限: フロントエンド ≤ 31%、バックエンド ≤ 43% VA ローン: フロントエンド制限なし、バックエンド ≤41%
例: 収入 7,500 ドル、PITI 1,800 ドル、車/学生ローン 500 ドル:
- フロントエンド DTI = 1,800 ドル ÷ 7,500 ドル = 24% ✓
- バックエンド DTI = (1,800 ドル + 500 ドル) ÷ 7,500 ドル = 30.7% ✓ (両方の制限の下で)
初めて購入する人が見逃す隠れたコスト
成約費用: 購入価格の 2 ～ 5%、前払い。 30万ドルの家の場合：6,000～15,000ドル。
引越し費用: 距離に応じて 1,000 ～ 5,000 ドル。
即時修理/アップデート: 1 年目の予算は購入価格の 1 ～ 2% です。
継続的なメンテナンス: 年間住宅価格の 1% が標準ルールです。
光熱費: 通常、賃貸よりも高くなります。より広いスペースでは、全額を支払います。
住宅予算が 300,000 ドルの場合、クロージングコストと初年度の出費をカバーするために、頭金以外に 20,000 ～ 30,000 ドルの現金が必要です。
事前承認と事前資格の区別
事前適格性評価は、自己申告情報に基づいた見積もりです。事前承認には収入、資産、信用調査の確認が必要であり、売り手はこれを真剣に受け止めています。目標価格帯の住宅を内覧する前に、事前承認を受けてください。
住宅ローン計算ツールを使用して、さまざまな価格帯、頭金、金利での正確な月々の支払いをモデル化し、真の快適ゾーンを見つけます。