賃貸不動産のキャッシュフローの計算方法

キャッシュフローとは、賃貸物件から諸経費をすべて支払った後に残るお金のことです。プラスのキャッシュフローは、不動産が収入を生み出していることを意味します。キャッシュフローがマイナスということは、現金を自己負担で補っていることを意味します。購入前にこれを計算することは、不動産投資における最も重要なデューデリジェンスのステップです。

キャッシュ フローの計算式

Monthly Cash Flow = Gross Rental Income
                  − Vacancy Allowance
                  − Operating Expenses
                  − Mortgage Payment (PITI)

重要な用語

  • 総賃貸収入: 占有率 100% の場合に徴収される家賃総額
  • 空室手当: 通常、総家賃の 5 ～ 10% (空室がある場合を想定)
  • 運営費: 固定資産税、保険、修繕費、不動産管理 (通常、「50% ルール」のショートカットでは総家賃の 40 ～ 50%)
  • PITI: 元金、利息、税金、保険（エスクローを含む住宅ローンの支払い）

段階的な例

デュプレックス、総家賃 2,400 ドル/月、住宅ローン (PITI) 1,500 ドル/月、および推定費用。

アイテム 毎月
総家賃 $2,400
− 空室 (8%) −$192
− 修理・メンテナンス −$150
− 不動産管理 (10%) −$240
− 家主保険（PITIに含まれる） $0
純営業利益 $1,818
− 住宅ローン（PITI） −$1,500
月次キャッシュフロー $318

年間キャッシュ フロー: 318 ドル × 12 = 3,816 ドル

主要な指標

  • キャップレート: NOI / 資産価値 (市場比較の優れたベンチマーク)
  • キャッシュオンキャッシュリターン: 年間キャッシュフロー / 投資総額

賃貸不動産計算ツールを使用して、投資不動産を分析します。