あなたが行うすべてのローンの支払いは、借りている借金の返済と、借り入れの特権に対する貸し手に支払うという 2 つのことに分割されます。償却は、分割がどのように機能するかを正確に決定するプロセスです。また、早期の支払いが残高にほとんど達していないように感じられる理由も決定します。
ローン返済とは何ですか?
アモティゼーション（アメリカの綴り：amortization）とは、時間をかけて計画的に返済することでローンを段階的に返済することです。各支払いの合計金額は同じですが、元本に対する利息の割合は支払いごとに変化します。
ローンの開始時には、支払いのほとんどが利息で賄われます。最終的にはほぼ全額元本が減ります。これはトリックではなく、利息の計算方法から直接得られる単純な算術です。
コアフォーミュラ
固定金利ローンの毎月の支払い:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
どこ：
- M = 毎月の支払い
- P = 元金 (融資額)
- r = 月利 (年率 / 12)
- n = 総支払回数 (年 × 12)
例: 25 年間で 4.5% の £200,000 の住宅ローン
- r = 4.5% / 12 = 0.375% = 0.00375
- n = 25 × 12 = 300 回の支払い
- M = 200,000 × [0.00375 × (1.00375)^300] / [(1.00375)^300 − 1]
- M = 月額 1,111.85 ポンド
各支払いの分割方法
1 か月目:
- 利息 = £200,000 × 0.375% = £750.00
- 元金 = £1,111.85 − £750.00 = £361.85
- 残高 = £199,638.15
2 か月目:
- 利息 = £199,638.15 × 0.375% = £748.64
- 元金 = £1,111.85 − £748.64 = £363.21
- 残高 = £199,274.94
注意: 残高が減少すると、金利も一緒に減少します。そのため、各支払いで元金が少しずつ減っていきます。これは、逆にゆっくりとあなたに有利に働く複利効果です。
償却スケジュール
完全な償却スケジュールには、ローンの全期間にわたるすべての支払いが表示されます。
| 支払い | 支払総額 | 興味 | 主要 | バランス |
|---|---|---|---|---|
| 1 | £1,111.85 | £750.00 | £361.85 | £199,638 |
| 12 | £1,111.85 | £745.66 | £366.19 | £198,912 |
| 60 | £1,111.85 | £721.58 | £390.27 | £192,287 |
| 120 | £1,111.85 | £683.67 | £428.18 | £182,312 |
| 180 | £1,111.85 | £635.41 | £476.44 | £169,450 |
| 240 | £1,111.85 | £572.62 | £539.23 | £152,565 |
| 300 | £1,111.85 | £4.16 | £1,107.69 | £0 |
支払総額: £333,555 利息合計: £133,555 (元の融資額の 67%)
これが、住宅ローンが高い理由です。金利が高いからではなく、期間のためです。
早期支払いがそれほど重要な理由
この例の 1 か月目では、361.85 ポンドを追加で支払うと、2 か月目の元金の支払いが完全になくなり、25 年間で発生する利息が 748.64 ポンド節約されます。
早期に支払われた追加ポンドは、その後のすべての支払いに連鎖的に適用されます。節約される利息は、そのポンドの金利だけではなく、残りのすべての月で複利計算された金利です。
経験則: 25 年 4.5% の住宅ローンで毎月 100 ポンド追加すると、およそ次の節約になります:
- 利息総額 £18,000 ～ £24,000
- 住宅ローン期間から 3 ～ 4 年間猶予
過払い戦略
通常の過払い: すべての支払いに一定の金額を追加します。期間と総利息が軽減されます。貸し手の過払いルールを確認してください。英国のほとんどの住宅ローンでは、年間残高の 10% がペナルティなしで利用できます。
一括支払い: 1 回の多額の支払いにより、元本が直接減ります。ボーナス、相続、または不動産の売却代金を受け取った後に行うのが最適です。
相殺住宅ローン (英国): リンクされた口座の貯蓄は、利息計算の目的で住宅ローン残高を相殺します。同じ利息軽減を達成しながら柔軟性を提供します。
固定金利と変動金利の償却
上記の償却式は、金利が変わらない 固定金利のローンに適用されます。
変動金利 ローン (トラッカー モーゲージ、米国の ARM) も同じ構造ですが、金利が変更されるたびに月々の支払いが再計算されます。このため、将来の金利を想定せずに長期的なスケジューリングを行うことは不可能になります。
利息のみのローン
一部の住宅ローンは利息のみのベースで提供されます。つまり、毎月利息のみを支払い、期間の終了時に元本全額を支払う必要があります。月々の支払いは安くなりますが、資本を構築することはできず、最終的には同じ金額を支払う必要があります。
4.5% の 200,000 ポンドの例では、利息のみの支払い = 200,000 ポンド × 0.375% = 月額 750 ポンド、対して返済額は 1,111.85 ポンドです。しかし、25 年が終わってもまだ 20 万ポンドの借金があります。
償却計算ツールの使用方法
- 借入金額（元本）を入力
- 年利を入力します
- ローン期間を年単位で入力します
- 計算機には月々の支払い額、利息総額、全額の支払いスケジュールが表示されます。
ローン計算ツール と 住宅ローン計算ツール を使用して完全な償却スケジュールを生成し、追加支払いによって総コストがどのように削減されるかを正確に確認します。