Jei tarnavote kariuomenėje, VA būsto paskola yra viena iš galingiausių jums prieinamų finansinių privalumų, tačiau teisių suteikimo sistema suklaidina beveik kiekvieną pirmą kartą besinaudojantį vartotoją. Suprasdami, kaip veikia garantija, kiek mokėsite finansavimo mokesčius ir kaip jūsų mėnesinė įmoka lyginama su įprastine hipoteka, per visą paskolos laikotarpį galite sutaupyti dešimtis tūkstančių dolerių.
Kas yra VA paskolos teisė?
VA paskolos teisė yra dolerio suma, kurią Veteranų reikalų departamentas garantuoja jūsų skolintojui, jei nevykdysite įsipareigojimų. Tai nėra suma, kurią galite pasiskolinti – tai vyriausybės pažadas padengti dalį skolintojo nuostolių, todėl skolintojai gali pasiūlyti jums hipoteką be pradinio įnašo ir be privataus hipotekos draudimo.
VA suteikia dviejų lygių teises:
Pagrindinė teisė – 36 000 USD. Tai buvo sukurta prieš dešimtmečius ir atspindi originalų programos dizainą. Nominaliąja verte pagrindinė teisė suteikia tik paskolas iki 144 000 USD (skolintojai nori 25 % garantijos ir 25 % nuo 144 000 USD = 36 000 USD).
Premijos (arba „antros pakopos“) teisės – būtent dėl to programa veikia šiuolaikinėse būsto rinkose. VA garantuoja 25% FHFA nustatyto paskolos limito. Daugumoje 2024–2025 m. apygardų ši riba yra 766 550 USD, o tai reiškia, kad bendra turima teisė yra 191 637 USD (25 % iš 766 550 USD). Atėmus bazinius 36 000 USD, priemoka pridedama dar 155 637 USD.
Praktiškai: turėdamas visas teises, VA garantuos 25 % to, ką pasiskolinate iki atitinkamo paskolos limito – tai reiškia, kad dauguma veteranų savo apskrityje gali nusipirkti būstą su nuliniu pradiniu įnašu ir be paskolos lubų. Iš veteranų, turinčių visas teises, kurie skolinasi viršijant atitinkamą paskolos limitą, gali būti reikalaujama sumokėti 25% perviršio dydžio įmoką.
Visa ir likusi teisė
Visą teisę turi veteranai, kurie niekada nepasinaudojo VA paskolos lengvata arba kurie sumokėjo ankstesnę VA paskolą ir formaliai buvo atkurta teisė, arba kurie pardavė savo būstą ir naujasis pirkėjas prisiėmė VA paskolą (visiškai atleidžiant veterano atsakomybę).
Norėdami atkurti teisę sumokėję VA paskolą, VA pateikiate VA formą 26-1880. Procesas paprastai trunka kelias savaites. Kai atkursite, jūs vėl gausite visas teises, tarsi ankstesnė paskola niekada nebuvo suteikta.
Likusi teisė taikoma, kai vis dar turite aktyvią VA paskolą. Jei naudojote 100 000 USD nuosavybės teisę į ankstesnį namą, kurio nepardavote, o bendra teisė jūsų apskrityje yra 191 637 USD, jums liko 91 637 USD. Skolintojas pareikalaus, kad pradiniu įnašu padengtumėte bet kokį skirtumą tarp 25 % naujos pirkimo kainos ir likusios teisės.
Pavyzdys: norite nusipirkti namą už 400 000 USD, bet turite tik 91 637 USD. Skolintojas nori 25% garantijos: 400 000 USD × 25% = 100 000 USD. Jums trūksta 8 363 USD, todėl kaip pradinį įnašą turėsite pasiimti 8 363 USD.
Vienu metu galite turėti dvi VA paskolas – tai įprasta tarp dažnai persikeliančių tarnybos narių. Tai vadinama „antros pakopos teisės“ situacija.
Finansavimo mokesčių lentelė
VA finansavimo mokestis yra vienkartinis mokestis, dėl kurio VA paskolos programa išlieka savarankiška. Jis sumokamas uždarymo metu arba įtraukiamas į paskolos sumą. Mokestis priklauso nuo paskolos tipo, pradinio įnašo ir nuo to, ar naudojote lengvata anksčiau.
| Loan Type | Down Payment | First Use | Subsequent Use |
|---|---|---|---|
| Purchase / Construction | 0% | 2.15% | 3.30% |
| Purchase / Construction | 5%–9.99% | 1.50% | 1.50% |
| Purchase / Construction | 10%+ | 1.25% | 1.25% |
| Cash-Out Refinance | N/A | 2.15% | 3.30% |
| IRRRL (Streamline Refi) | N/A | 0.50% | 0.50% |
Atleidimas nuo finansavimo mokesčio: veteranai, gaunantys kompensaciją dėl VA invalidumo pagal bet kokį įvertinimą (net 0 %), išgyvenę veteranų, mirusių tarnyboje arba dėl su tarnyba susijusios negalios, sutuoktiniai ir „Purple Heart“ gavėjai, einantys pareigas, yra atleidžiami nuo finansavimo mokesčio. Tai gali sutaupyti tūkstančius – 400 000 USD paskolai 2,15% mokestis yra lygus 8 600 USD.
Mėnesio mokėjimo pavyzdys: VA vs įprastinė
Palyginkime 400 000 USD vertės būsto pirkimą su 0 % nuolaida VA paskolai ir 5 % įprastą paskolą su ta pačia 7,0 % palūkanų norma (fiksuota 30 metų).
| Item | VA Loan | Conventional (5% down) |
|---|---|---|
| Loan Amount | $408,600 (rolled funding fee) | $380,000 |
| Interest Rate | 7.00% | 7.00% |
| Monthly P&I | $2,719 | $2,529 |
| PMI | $0 | ~$142/month |
| Monthly Insurance | $0 | $142 |
| Total Monthly | $2,719 | $2,671 |
| Down Payment Required | $0 | $20,000 |
Iš pirmo žvilgsnio mėnesinė įmoka atrodo panaši, tačiau VA skolininkas laiko kišenėje 20 000 USD uždarymo metu. Jei tie 20 000 USD būtų investuojami po 7% per metus, per 20 metų jis išaugtų iki maždaug 76 000 USD, todėl tikrasis VA paskolos pranašumas būtų žymiai didesnis, nei rodo mokėjimų palyginimas.
Įprastos paskolos PMI paprastai sumažėja, kai pasieksite 80 % LTV (apie 8–9 metus šiais skaičiais), tačiau iki to laiko VA skolininkas pasinaudojo metų be mokėjimo PMI.
Apskrities paskolų limitai
Nuo 2020 m. „Blue Water Navy Vietnam“ veteranų įstatymo įsigaliojimo veteranams, turintiems visas teises, nebėra VA paskolos „ribų“. Galite skolintis tiek, kiek paskolos davėjas patvirtins. Tačiau apygardą atitinkantys paskolų limitai vis dar svarbūs dviem atvejais:
- Veteranai, turintys likusias (ne visas) teises – limitai turi įtakos jų reikalaujamos įmokos apskaičiavimui.
- Skolintojai gali nustatyti savo perdangas, viršijančias atitinkamą limitą.
Standartą atitinkantis limitas (daugumoje JAV apygardų, 2024–2025 m.): 766 550 USD
Brangių sričių pavyzdžiai:
| County | 2024 Conforming Limit |
|---|---|
| San Francisco, CA | $1,149,825 |
| Honolulu, HI | $1,149,825 |
| King County (Seattle), WA | $977,500 |
| Nassau County (NYC suburbs), NY | $1,149,825 |
| Denver, CO | $816,500 |
| Most other US counties | $766,550 |
VA paskolos brangiose apskrityse suteikia veteranams dar didesnę perkamąją galią, nes garantija grindžiama 25% didesnės atitikties ribos.
Įprasti VA paskolų mitai paneigti
Mitas: VA paskolos skirtos tik pirmą kartą perkantiems būstą. Netiesa. Nėra jokių apribojimų, kiek kartų galite pasinaudoti VA paskolos lengvata. Kol turite teisę (visą arba likusią), galite vėl ir vėl naudotis VA paskola visą savo gyvenimą.
Mitas: VA paskolos užtrunka ilgiau, o pardavėjai jų nepriims. Tai buvo tiesa prieš dešimtmetį, kai VA vertinimai buvo lėtesni. Šiandien VA paskolos baigiasi maždaug per tą patį laikotarpį, kaip ir įprastos paskolos – paprastai per 30–45 dienas. Pardavėjo dvejonės yra derybų, o ne paskolos vykdymo problema. Gerai parašytas pasiūlymas su išankstinio patvirtinimo laišku iš VA patyrusio skolintojo yra visiškai konkurencingas.
Mitas: VA paskolai nereikia įvertinti. Netiesa. VA vertinimas yra privalomas. VA naudoja savo vertintojų grupę ir taiko minimalius nuosavybės reikalavimus (MPR), siekdama užtikrinti, kad namai būtų saugūs, patikimi ir sanitariniai. Tai apsaugo veteraną taip pat, kaip ir skolintojas.
Mitas: finansavimo mokestį turite sumokėti iš savo kišenės. Finansavimo mokestis gali būti visiškai įtrauktas į paskolos sumą, todėl nereikia mokėti iš savo kišenės. Kompromisas yra šiek tiek didesnis paskolos likutis ir šiek tiek didesnė mėnesinė įmoka.
Mitas: VA paskola gali būti panaudota tik vienos šeimos būstui įsigyti. VA paskolos gali finansuoti vienos šeimos namus, butus pagal VA patvirtintus projektus, pagamintus namus ant nuolatinių pamatų ir daugiabučius namus iki keturių vienetų, jei gyvenate viename iš jų kaip pagrindinė gyvenamoji vieta.
Suprasdami šiuos pagrindus prieš pradėdami apsipirkti, galėsite pasinaudoti viena vertingiausių privalumų, gautų atliekant karinę tarnybą.