Uw schuld-inkomensratio (DTI) is een van de belangrijkste cijfers in persoonlijke financiën. Kredietverstrekkers gebruiken het om te beslissen of ze uw hypotheek-, autolening- of kredietaanvraag goedkeuren – en tegen welke voorwaarden.
Wat is de verhouding tussen schuld en inkomen?
DTI vergelijkt hoeveel u elke maand verschuldigd bent (schuldbetalingen) met hoeveel u verdient (bruto maandinkomen).
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
Voorbeeld:
- Maandelijkse schuldbetalingen: £ 1.200 (hypotheek, autolening, creditcard minimaal)
- Bruto maandinkomen: £ 4.000
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
Wat telt als schulden?
Neem deze maandelijkse betalingen op:
- Hypotheek of huur
- Autoleningen
- Studieleningen
- Persoonlijke leningen
- Minimale creditcardbetalingen
- Eventuele andere terugbetalingen van leningen
Exclusief:
- Nutsvoorzieningen (elektriciteit, gas, water)
- Mobiele telefoonrekeningen
- Boodschappen en eten
- Verzekeringspremies
- Abonnementen en entertainment
Front-end versus back-end DTI
Hypotheekverstrekkers berekenen doorgaans twee DTI-ratio’s:
Front-end DTI (huishoudratio): Alleen woonlasten.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
De huisvestingskosten omvatten: hypotheekbetaling (hoofdsom + rente), onroerendgoedbelasting, woningverzekering, VvE-kosten.
Back-end DTI (totale DTI): Alle maandelijkse schuldbetalingen.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
Wanneer kredietverstrekkers 'uw DTI' zeggen, bedoelen ze meestal back-end DTI.
Welke DTI willen kredietverstrekkers?
| DTI-bereik | Onderzoek | Hypotheek geschiktheid |
|---|---|---|
| Onder 20% | Uitstekend | Gemakkelijke goedkeuring, beste tarieven |
| 20–29% | Goed | Sterke positie |
| 30–36% | Aanvaardbaar | Algemeen goedgekeurd |
| 37-43% | Voorzichtigheidszone | Kan worden goedgekeurd met een sterk krediet |
| 44–50% | Hoog | Moeilijk om conventionele hypotheken te krijgen |
| Boven 50% | Zeer hoog | De meeste kredietverstrekkers zullen dit niet goedkeuren |
Vuistregel voor Britse hypotheken: De meeste kredietverstrekkers willen een back-end DTI van minder dan 40-45%. Sommige door de FCA gereguleerde kredietverstrekkers stellen strengere eisen.
Amerikaanse conventionele hypotheken: Fannie Mae en Freddie Mac vereisen doorgaans een back-end DTI van 45% of lager (soms 50% met compenserende factoren).
Uitgewerkt voorbeeld: moet u een hypotheek aanvragen?
Uw situatie:
- Bruto maandinkomen: £ 5.500 (£ 66.000/jaar)
- Huidige maandelijkse schuld: £350 (autolening £220, creditcard minimaal £130)
- Voorgestelde hypotheekbetaling: £ 1.400/maand
Huidige DTI (vóór hypotheek):
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
DTI met hypotheek:
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
Met 31,8% bevindt u zich in een sterke positie voor goedkeuring.
Hoe u uw DTI kunt verbeteren
U kunt uw DTI verlagen door uw schulden te verminderen of uw inkomen te verhogen.
Schuld verminderen:
- Betaal de kleinste schulden eerst af (maakt snel maandelijkse betalingen vrij)
- Vermijd het aangaan van nieuwe schulden voordat u een hypotheek aanvraagt
- Betaal meer dan het minimum op creditcards
- Overweeg om schulden met een hoge rente tegen een lager tarief te consolideren
Inkomen verhogen:
- Neem freelance werk of een deeltijdinkomen aan
- Vraag om een loonsverhoging of promotie
- Voeg bonusinkomsten toe als u dit kunt documenteren
Doe dit niet: Het openen van nieuwe kredietrekeningen helpt uw DTI niet – en elke harde vraag verlaagt uw kredietscore enigszins.
DTI versus kredietscore
Deze zijn gerelateerd maar verschillend. Een goede credit score betekent niet automatisch een goede DTI, en omgekeerd.
| Maatregelen | Beïnvloedt | |
|---|---|---|
| DTI | Schuldenlast in verhouding tot inkomen | Goedkeuring van de lening, omvang van de lening |
| Kredietscore | Kredietgeschiedenis, betalingsbetrouwbaarheid | Rente aangeboden |
Een kredietverstrekker kijkt naar beide. Hoge kredietscore + hoge DTI = geweigerd. Lage DTI + slechte kredietscore = geweigerd. Je hebt ze allebei in goede conditie nodig.
DTI als zelfstandige
Zelfstandige aanvragers moeten doorgaans twee tot drie jaar aan belastingaangiften indienen. Kredietverstrekkers gebruiken uw netto-inkomen (na bedrijfskosten), niet uw inkomsten, wat een aanzienlijke invloed kan hebben op uw DTI-berekening.
Tip: Als u van plan bent onroerend goed te kopen en als zelfstandige werkt, werk dan samen met een accountant om ervoor te zorgen dat uw belastingaangiften uw inkomsten nauwkeurig weergeven in de jaren voorafgaand aan uw aanvraag.