Boligkapital er den delen av eiendommen du faktisk eier - markedsverdien minus det du fortsatt skylder på et boliglån. Når du betaler ned boliglånet og eiendomsverdiene stiger, vokser egenkapitalen din.
Grunnformelen
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Eksempel:
- Markedsverdi: £350 000
- Utestående boliglån: £195 000
- Egenkapital: £155 000
Egenkapital i prosent (LTV)
Långivere uttrykker dette som Loan-to-Value (LTV):
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Hvordan egenkapital bygges over tid
Egenkapital vokser fra to kilder:
1. Nedbetaling av boliglån (amortisering)
Tidlig i et nedbetalingslån er det meste av betalingen renter. Egenkapitalen bygges sakte først, for så å akselerere.
| År | Saldo på boliglån | Verdi (flat) | Egenkapital |
|---|---|---|---|
| 0 | £250 000 | £300 000 | £50 000 |
| 5 | £226 000 | £300 000 | £74 000 |
| 10 | £196 000 | £300 000 | £104 000 |
| 20 | £112 000 | £300 000 | £188 000 |
| 25 | £0 | £300 000 | £300 000 |
2. Kapitalstigning
Hvis eiendomsverdiene stiger 3 % per år:
| År | Saldo på boliglån | Verdi | Egenkapital |
|---|---|---|---|
| 0 | £250 000 | £300 000 | £50 000 |
| 10 | £196 000 | £403 000 | £207 000 |
| 25 | £0 | £627 000 | £627 000 |
Få tilgang til egenkapitalen din
Ompantsetting: Refinansier til et høyere lånebeløp for å frigjøre egenkapital som kontanter. Nyttig for boligforbedringer, nedbetaling av høyrente gjeld eller investering.
Ytterligere forhånd: Din eksisterende utlåner låner deg mer i tillegg til ditt nåværende boliglån.
Egenkapitalfrigjøring (livstidslån): Tilgjengelig for huseiere 55+. Du låner mot eiendommen uten månedlige avdrag. Rentesammensetninger frem til huset selges (typisk ved dødsfall eller ved pleie).
Egenkapital som sikkerhet
Långivere bruker egenkapital når de bestemmer seg for:
- Hvorvidt det skal lånes ut (minimum LTV-terskler)
- Hvilken pris å tilby (lavere LTV = lavere pris) – Hvor mye du kan låne
De fleste långivere begrenser egenkapitalen til 80–85 % LTV, noe som betyr at de krever at du beholder minst 15–20 % egenkapital.
Negativ egenkapital
Hvis boliglånet ditt overstiger eiendomsverdien, er du i negativ egenkapital. Dette skjer når: – Eiendomsverdiene faller betydelig etter kjøp – Du kjøpte med et veldig lite depositum – Du forlenget lånet til andre formål
Negativ egenkapital forhindrer remortgaging og gjør salg komplisert (du må betale underskuddet i kontanter).