Twój stosunek zadłużenia do dochodów (DTI) jest jedną z najważniejszych liczb w finansach osobistych. Kredytodawcy korzystają z niego, aby zdecydować, czy zatwierdzić kredyt hipoteczny, kredyt samochodowy lub wniosek o kredyt – i na jakich warunkach.
Jaki jest stosunek długu do dochodu?
DTI porównuje kwotę zadłużenia każdego miesiąca (spłata zadłużenia) z wysokością zarobków (miesięczny dochód brutto).
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
Przykład:
- Miesięczna spłata zadłużenia: 1200 GBP (minimum kredyt hipoteczny, kredyt samochodowy, karta kredytowa)
- Miesięczny dochód brutto: 4000 funtów
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
Co liczy się jako dług?
Uwzględnij te płatności miesięczne:
- Kredyt hipoteczny lub czynsz
- Kredyty samochodowe
- Kredyty studenckie
- Pożyczki osobiste
- Minimalne płatności kartą kredytową
- Wszelkie inne spłaty kredytu
Nie uwzględniaj:
- Media (prąd, gaz, woda)
- Rachunki za telefon komórkowy
- Artykuły spożywcze i żywność
- Składki ubezpieczeniowe
- Subskrypcje i rozrywka
Front-end vs Back-end DTI
Kredytodawcy hipoteczni zazwyczaj obliczają dwa wskaźniki DTI:
Front-end DTI (współczynnik mieszkaniowy): Tylko koszty mieszkaniowe.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
Koszty mieszkaniowe obejmują: spłatę kredytu hipotecznego (kapitał + odsetki), podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu, opłaty HOA.
DTI zaplecza (całkowite DTI): Wszystkie miesięczne spłaty zadłużenia.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
Kiedy pożyczkodawcy mówią „twoje DTI”, zwykle mają na myśli DTI zaplecza.
Jakiego DTI chcą pożyczkodawcy?
| Zakres DTI | Ocena | Kwalifikowalność kredytu hipotecznego |
|---|---|---|
| Poniżej 20% | Doskonały | Łatwa akceptacja, najlepsze stawki |
| 20–29% | Dobry | Silna pozycja |
| 30–36% | Do przyjęcia | Ogólnie zatwierdzone |
| 37–43% | Strefa ostrożności | Może zostać zatwierdzony z silnym kredytem |
| 44–50% | Wysoki | Trudno jest uzyskać konwencjonalny kredyt hipoteczny |
| Powyżej 50% | Bardzo wysoki | Większość pożyczkodawców nie zatwierdzi |
Praktyczna zasada dotycząca kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii: Większość pożyczkodawców chce, aby DTI zaplecza było poniżej 40–45%. Niektórzy pożyczkodawcy podlegający regulacjom FCA mają bardziej rygorystyczne wymagania.
Konwencjonalne kredyty hipoteczne w USA: Fannie Mae i Freddie Mac zazwyczaj wymagają DTI na poziomie 45% lub niższym (czasami 50% z czynnikami kompensującymi).
Sprawdzony przykład: czy powinieneś ubiegać się o kredyt hipoteczny?
Twoja sytuacja:
- Miesięczny dochód brutto: 5500 GBP (66 000 GBP rocznie)
- Obecne miesięczne zadłużenie: 350 GBP (kredyt samochodowy 220 GBP, minimalna karta kredytowa 130 GBP)
- Proponowana spłata kredytu hipotecznego: 1400 GBP miesięcznie
Aktualny DTI (przed kredytem hipotecznym):
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
DTI z hipoteką:
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
Przy 31,8% masz silną pozycję do zatwierdzenia.
Jak ulepszyć swoje DTI
Możesz obniżyć DTI, zmniejszając zadłużenie lub zwiększając dochody.
Zmniejszenie zadłużenia:
- Spłacaj najpierw najmniejsze długi (szybko zwalniasz miesięczne płatności)
- Unikaj zaciągania nowych długów przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny
- Zapłać więcej niż minimum na kartach kredytowych
- Rozważyć konsolidację wysoko oprocentowanego zadłużenia po niższej stopie procentowej
Zwiększ dochody:
- Podejmij pracę na zlecenie lub dochód w niepełnym wymiarze godzin
- Poproś o podwyżkę lub awans
- Uwzględnij dochód z premii, jeśli możesz go udokumentować
Nie rób tego: Otwieranie nowych kont kredytowych nie pomaga w DTI – a każde trudne zapytanie nieznacznie obniża Twoją zdolność kredytową.
DTI a ocena kredytowa
Są one powiązane, ale różne. Dobra ocena kredytowa nie oznacza automatycznie dobrego DTI i odwrotnie.
| Środki | Wpływa | |
|---|---|---|
| DTI | Zadłużenie w stosunku do dochodów | Zatwierdzenie pożyczki, wielkość pożyczki |
| Wynik kredytowy | Historia kredytowa, niezawodność płatności | Oferowane oprocentowanie |
Pożyczkodawca patrzy na jedno i drugie. Wysoka ocena kredytowa + wysoki DTI = odrzucona. Niski DTI + słaba zdolność kredytowa = odrzucona. Potrzebujesz obu w dobrej formie.
DTI w przypadku samozatrudnienia
Osoby ubiegające się o pracę na własny rachunek zazwyczaj muszą przedstawić zeznania podatkowe za 2–3 lata. Kredytodawcy wykorzystują Twój dochód netto (po wydatkach biznesowych), a nie przychody – co może znacząco wpłynąć na obliczenie DTI.
Wskazówka: Jeśli planujesz zakup nieruchomości i prowadzisz działalność na własny rachunek, skontaktuj się z księgowym, aby upewnić się, że zeznania podatkowe dokładnie odzwierciedlają Twoje dochody za lata poprzedzające złożenie wniosku.
Przeczytaj dalej
- Jak obliczyć kredyt hipoteczny
- [Przewodnik po kalkulatorze kredytu hipotecznego](/en/blog/przewodnik po kalkulatorze-hipotecznym)
- [Wyjaśnienie wyniku kredytowego](/en/blog/objaśnienie wyniku-kredytowego)