Kapitał własny to część nieruchomości, którą faktycznie posiadasz – wartość rynkowa pomniejszona o kwotę, którą nadal jesteś winien z tytułu kredytu hipotecznego. W miarę jak spłacasz kredyt hipoteczny, a wartość nieruchomości rośnie, Twój kapitał rośnie.
Podstawowa formuła
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Przykład:
- Wartość rynkowa: 350 000 funtów
- Niespłacony kredyt hipoteczny: 195 000 GBP
- Kapitał własny: 155 000 GBP
Kapitał własny jako procent (LTV)
Kredytodawcy wyrażają to jako Loan-to-Value (LTV):
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Jak kapitał buduje się w czasie
Kapitał własny rośnie z dwóch źródeł:
1. Spłata kredytu hipotecznego (amortyzacja)
Na początku spłaty kredytu hipotecznego większość płatności stanowią odsetki. Kapitał własny początkowo rośnie powoli, a następnie przyspiesza.
| Rok | Saldo kredytu hipotecznego | Wartość (płaska) | Słuszność |
|---|---|---|---|
| 0 | 250 000 funtów | 300 000 funtów | 50 000 funtów |
| 5 | 226 000 funtów | 300 000 funtów | 74 000 funtów |
| 10 | 196 000 funtów | 300 000 funtów | 104 000 funtów |
| 20 | 112 000 funtów | 300 000 funtów | 188 000 funtów |
| 25 | 0 funtów | 300 000 funtów | 300 000 funtów |
2. Aprecjacja kapitału
Jeśli wartość nieruchomości rośnie o 3% rocznie:
| Rok | Saldo kredytu hipotecznego | Wartość | Słuszność |
|---|---|---|---|
| 0 | 250 000 funtów | 300 000 funtów | 50 000 funtów |
| 10 | 196 000 funtów | 403 000 funtów | 207 000 funtów |
| 25 | 0 funtów | 627 000 funtów | 627 000 funtów |
Dostęp do Twojego kapitału
Refinansowanie kredytu hipotecznego: Refinansowanie wyższą kwotą pożyczki w celu uwolnienia kapitału w postaci gotówki. Przydatny przy remontach domów, spłacie wysokooprocentowanych długów lub inwestycjach.
Dalszy postęp: Twój obecny pożyczkodawca pożycza Ci więcej oprócz obecnego kredytu hipotecznego.
Uwolnienie kapitału (hipoteczny dożywotni): Dostępne dla właścicieli domów w wieku 55+. Zaciągasz pożyczkę pod zastaw nieruchomości bez miesięcznych spłat. Oprocentowanie do czasu sprzedaży domu (zwykle w przypadku śmierci lub objęcia opieką).
Kapitał własny jako zabezpieczenie
Kredytodawcy korzystają z kapitału własnego przy podejmowaniu decyzji:
- Czy pożyczać (minimalne progi LTV)
- Jaką stawkę zaoferować (niższe LTV = niższa stawka)
- Ile możesz pożyczyć
Większość pożyczkodawców ogranicza uwolnienie kapitału na poziomie 80–85% LTV, co oznacza, że wymagają zatrzymania co najmniej 15–20% kapitału własnego.
Ujemny kapitał własny
Jeśli Twój kredyt hipoteczny przekracza wartość nieruchomości, masz ujemny kapitał własny. Dzieje się tak, gdy:
- Wartość nieruchomości znacznie spada po zakupie
- Kupiłeś z bardzo małym depozytem
- Przedłużyłeś pożyczkę na inne cele
Ujemny kapitał własny zapobiega ponownemu zaciąganiu kredytu hipotecznego i komplikuje sprzedaż (konieczność spłacenia niedoboru w gotówce).