Rentowność wynajmu mówi, jaki roczny dochód generuje nieruchomość w stosunku do jej kosztu. Jest to główny wskaźnik, którego używają właściciele nieruchomości i inwestorzy nieruchomości do porównywania inwestycji i oceny rentowności.

Dwa rodzaje zysku z wynajmu

1. Zysk z wynajmu brutto

Gross yield = (Annual rent ÷ Property value) × 100

Przykład: Nieruchomość o wartości 250 000 GBP, miesięczny czynsz 1100 GBP:

Annual rent = £1,100 × 12 = £13,200
Gross yield = (13,200 ÷ 250,000) × 100 = 5.28%

2. Zysk netto z wynajmu

Uwzględnia koszty roczne – dokładniejsze przy porównywaniu inwestycji:

Net yield = ((Annual rent − Annual costs) ÷ Property value) × 100

Koszty roczne zazwyczaj obejmują:

  • Opłaty agenta najmu (8–15% czynszu)
  • Konserwacje i naprawy (z reguły 1% wartości nieruchomości)
  • Ubezpieczenie
  • Czynsz gruntowy i opłata eksploatacyjna (dzierżawa)
  • Odsetki od kredytu hipotecznego (jeśli jest lewarowany)
  • Okresy puste (załóż, że 1–2 miesiące/rok są puste)

Przykład ciąg dalszy:

Annual rent: £13,200
Agent fees (10%): −£1,320
Maintenance (1%): −£2,500
Insurance: −£300
Voids (1 month): −£1,100
Total costs: £5,220
Net income: £13,200 − £5,220 = £7,980
Net yield = (7,980 ÷ 250,000) × 100 = 3.19%

Jaki jest dobry zysk z wynajmu?

Dawać Ocena
Poniżej 3% Słabe – prawdopodobnie w oparciu o aprecjację kapitału
3–5% Średnia dla większości miast Wielkiej Brytanii
5–7% Mocny powrót
7%+ Doskonale — często w miastach północnych lub w HMO

Zysk a wzrost kapitału

Na obszarach o wysokich plonach (np. Liverpool, Bradford) często obserwuje się wolniejszy wzrost cen. Obszary o niskiej stopie zwrotu (np. Londyn) oferują silniejszy długoterminowy wzrost kapitału. Większość inwestorów szuka równowagi.

Lewarowany zysk (zwrot z inwestycji)

Jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego, oblicz dochód z faktycznie zainwestowanych środków:

Cash-on-cash return = (Annual net income ÷ Cash invested) × 100

Przykład: Nieruchomość o wartości 250 000 GBP, depozyt 25% (62 500 GBP):

Net income after mortgage interest: £3,500
Cash-on-cash return = (3,500 ÷ 62,500) × 100 = 5.6%

Typowe błędy

  • Stosowanie ceny wywoławczej zamiast ceny zakupu (w tym opłaty skarbowej i honorariów adwokackich)
  • Zapominanie o nieważnych okresach — nawet dobrzy najemcy w końcu odchodzą
  • Ignorowanie nakładów inwestycyjnych (wymiana kotła, remont dachu)
  • Porównywanie plonów brutto z różnych nieruchomości zamiast zysków netto