Cash-on-Cash Return

Evaluarea dacă o proprietate de închiriere cu efect de levier va genera un flux de numerar lunar pozitiv din prima zi. Această aplicație este folosită în mod obișnuit de profesioniștii care au nevoie de analize cantitative precise pentru a sprijini luarea deciziilor, bugetarea și planificarea strategică în domeniile lor respective.

Compararea mai multor proprietăți de investiții cu diferite structuri de finanțare pe o bază consecventă. Practicienii din industrie se bazează pe acest calcul pentru a evalua performanța, a compara alternativele și pentru a asigura conformitatea cu standardele stabilite și cerințele de reglementare

Determinarea chiriei minime necesare pentru a atinge o rentabilitate țintă cash-on-cash, având în vedere prețul de cumpărare și condițiile ipotecare. Cercetătorii academicieni și studenții folosesc acest calcul pentru a valida modele teoretice, pentru a finaliza sarcinile de curs și pentru a dezvolta o înțelegere mai profundă a principiilor matematice care stau la baza

Analizarea impactului modificărilor ratei dobânzii asupra fluxului de numerar la nivelul întregului portofoliu. Analiștii financiari și planificatorii încorporează acest calcul în fluxul lor de lucru pentru a produce previziuni precise, pentru a evalua scenarii de risc și pentru a prezenta părților interesate recomandări bazate pe date.

Decizia între achiziționarea integrală în numerar și achiziția finanțată pe baza ratelor ipotecare predominante față de ratele plafon. Această aplicație este folosită în mod obișnuit de profesioniștii care au nevoie de analize cantitative precise pentru a sprijini luarea deciziilor, bugetarea și planificarea strategică în domeniile lor respective.

Ce este considerat un bun ramburs în numerar pentru proprietatea închiriată?

Majoritatea investitorilor cu experiență vizează un randament cash-on-cash de minim 8–10% pe proprietățile de închiriere cu efect de levier pe piețele medii. Cu toate acestea, „bun” este foarte dependent de context. Pe piețele de coastă fierbinți (NYC, LA, Seattle), CoC de 2–4% este obișnuit, iar investitorii îl acceptă așteptându-se la apreciere și la creșterea chiriei. În orașele secundare Midwest și Sun Belt, 8-12% sau mai mult este realizabil. Ca punct de referință, comparați CoC cu alternative fără risc: dacă Trezoreria pe 10 ani are un randament de 4,5%, o proprietate de închiriere ar trebui să ofere în mod ideal un CoC de cel puțin 6-8% pentru a justifica lipsa de lichiditate, sarcina administrativă și riscul de concentrare al proprietății directe imobiliare.

Prin ce este diferită rentabilitatea cash-on-cash de rentabilitatea investiției?

Rentabilitatea investiției (ROI) este un termen larg care măsoară, de obicei, profitul total în raport cu investiția totală pe o perioadă de deținere, incluzând adesea aprecierea, rambursarea capitalului propriu și beneficiile fiscale. Randamentul cash-on-cash este o măsură specifică, anuală, care măsoară doar venitul în numerar primit în raport cu numerarul investit, ignorând randamentele non-numerar. O proprietate ar putea avea o rentabilitate modestă de 4% CoC, dar un ROI total de 18% în cinci ani după ce a reprezentat o apreciere de 15% și achitarea ipotecii. Investitorii folosesc CoC pentru analiza fluxului de numerar din primul an și IRR pentru analiza rentabilității totale pe mai mulți ani.

Returul numerar pe numerar contează pentru plata ipotecii?

Nu — randamentul numerar pe numerar este o măsură pură a fluxului de numerar și nu ține cont de acumularea de capitaluri proprii din rambursarea principalului ipotecar. Fiecare plată lunară ipotecară include atât dobânda, cât și principalul; partea principală reduce soldul împrumutului și crește capitalul propriu, dar aceasta nu apare în contul dvs. bancar ca numerar. Aceasta este o sursă importantă de rentabilitate pe care CoC o subestimează. Pentru a capta beneficiul complet de consolidare a averii ale plății ipotecare, investitorii folosesc calcule multiple de capital propriu sau IRR care includ veniturile dintr-o vânzare viitoare după rambursarea împrumutului.

Cum afectează efectul de pârghie randamentul numerar pe numerar?

Levierul (folosind un credit ipotecar) poate amplifica sau reduce randamentul numerar pe numerar, în funcție de dacă rata plafonului depășește sau scade sub constanta ipotecii (serviciul anual al datoriei ÷ valoarea creditului). Atunci când rata plafonului este mai mare decât constanta ipotecii - numită efect de levier pozitiv - împrumutul de bani crește randamentul dvs. CoC peste rata plafonului fără efect de levier. Atunci când rata plafonului este mai mică decât constanta ipotecară (levier negativ), finanțarea reduce de fapt CoC sub ceea ce ați câștiga dacă cumpărați în totalitate numerar. În 2021, când ratele ipotecare au fost de 3%, efectul de levier pozitiv a fost omniprezent. Până în 2023, cu rate ipotecare de 7–8%, multe proprietăți care anterior circulau în numerar au devenit negative - un exemplu clasic de levier negativ.

Ar trebui să includ plata principalului în calculul fluxului de numerar?

Pentru calculul randamentului numerar pe numerar, utilizați plata integrală a ipotecii (principal + dobândă) ca deducere a serviciului datoriei, deoarece ambele P&I sunt ieșiri reale de numerar. Faptul că principalul vă reduce soldul împrumutului este o valoare economică reală, dar nu sunt numerar pe care îl primiți anul acesta. Unii investitori calculează o „rentanță totală a capitalului propriu” care adaugă plata principalului la fluxul de numerar înainte de a împărți la capitaluri proprii, dar aceasta este o măsură diferită de CoC. Fiți consecvenți în metodologia dvs. și asigurați-vă că comparați mere cu mere atunci când comparați cu alte oferte sau valori de referință publicate.

Returul numerar pe numerar poate fi negativ?

Da, și este mai obișnuit decât își dau seama mulți investitori noi, în special pe piețele cu prețuri mari sau perioadele de rate ale dobânzilor ridicate. Un CoC negativ (numit uneori flux de numerar negativ sau „hrănirea aligatorului”) înseamnă că venitul din exploatare al proprietății este insuficient pentru a acoperi ipoteca, iar proprietarul trebuie să subvenționeze deficitul din venitul personal în fiecare lună. Unii investitori acceptă în mod intenționat un flux de numerar negativ pe piețele cu apreciere puternică, pariând că câștigurile de preț vor depăși costul de transport. Aceasta este o strategie legitimă, dar speculativă, care necesită rezerve de numerar personale adecvate pentru a susține proprietatea prin posturi vacante, reparații sau scăderi ale pieței.

Cum îmbunătățesc randamentul numerar pe numerar al unei proprietăți?

Există patru pârghii principale: (1) Creșterea veniturilor - creșterea chiriilor la rata pieței, adăugarea fluxurilor de venituri auxiliare (parcare, depozitare, spălătorie, taxe pentru animale de companie) sau convertirea în închiriere pe termen scurt pe piețele eligibile; (2) Reduceți cheltuielile de exploatare — auto-gestionați proprietatea, renegociați asigurarea, faceți apel la evaluările impozitului pe proprietate sau îmbunătățiți eficiența energetică pentru a reduce costurile cu utilitățile; (3) Reduceți serviciul datoriei - refinanțați la o rată mai mică a dobânzii atunci când ratele scad sau efectuați plăți suplimentare de capital pentru a reduce soldul restant; (4) Reduceți numerarul investit — utilizați strategia BRRRR (Cumpărare, Reabilitare, Închiriere, Refinanțare, Repetare) pentru a scoate capitaluri proprii printr-o refinanțare de încasare după adăugarea de valoare, reducând investiția netă în numerar și sporind CoC.