Raportul dvs. datorie-venit (DTI) este unul dintre cele mai importante numere din finanțele personale. Creditorii îl folosesc pentru a decide dacă vă aprobă ipoteca, împrumutul auto sau cererea de credit - și în ce condiții.
Ce este raportul datorie-venit?
DTI compară cât datorezi în fiecare lună (plăți ale datoriilor) cu cât câștigi (venit lunar brut).
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
Exemplu:
- Plăți lunare ale datoriilor: 1.200 GBP (ipotecă, împrumut auto, minim card de credit)
- Venit lunar brut: 4.000 GBP
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
Ce contează drept datorie?
Includeți aceste plăți lunare:
- Ipoteca sau chirie
- împrumuturi auto
- împrumuturi pentru studenți
- împrumuturi personale
- Plăți minime cu cardul de credit
- Orice alte rambursări ale împrumutului
Nu include:
- Utilitati (electricitate, gaz, apa)
- Facturi de telefon mobil
- Băcănii și alimente
- Primele de asigurare
- Abonamente și divertisment
Front-End vs Back-End DTI
Creditorii ipotecari calculează de obicei două rate DTI:
DTI front-end (raport de locuințe): Numai costurile de locuință.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
Costurile de locuință includ: plata ipotecii (principal + dobândă), impozite pe proprietate, asigurare de locuință, taxe HOA.
DTI back-end (DTI total): Toate plățile lunare ale datoriilor.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
Când creditorii spun „DTI-ul tău”, de obicei se referă la DTI back-end.
Ce DTI doresc creditorii?
| Gama DTI | Evaluare | Eligibilitatea ipotecarului |
|---|---|---|
| Sub 20% | Excelent | Aprobare ușoară, cele mai bune tarife |
| 20–29% | Bun | Poziție puternică |
| 30–36% | Acceptabil | Aprobat în general |
| 37–43% | Zona de precautie | Poate fi aprobat cu credit puternic |
| 44–50% | Ridicat | Este dificil să obții credite ipotecare convenționale |
| Peste 50% | Foarte sus | Majoritatea creditorilor nu vor aproba |
Regula generală a creditelor ipotecare din Regatul Unit: Majoritatea creditorilor doresc un DTI back-end sub 40–45%. Unii creditori reglementați de FCA au cerințe mai stricte.
Ipoteca convențională din SUA: Fannie Mae și Freddie Mac necesită de obicei DTI back-end de 45% sau mai puțin (uneori 50% cu factori compensatori).
Exemplu funcțional: Ar trebui să aplicați pentru o ipotecă?
Situația ta:
- Venit lunar brut: 5.500 GBP (66.000 GBP/an)
- Datoria lunară curentă: 350 GBP (împrumut auto 220 GBP, card de credit minim 130 GBP)
- Plata ipotecară propusă: 1.400 GBP/lună
DTI curent (înainte de credit ipotecar):
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
DTI cu ipotecă:
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
La 31,8%, sunteți într-o poziție puternică pentru aprobare.
Cum să vă îmbunătățiți DTI
Puteți reduce DTI fie prin reducerea datoriilor, fie prin creșterea veniturilor.
Reduceți datoria:
- Achitați mai întâi cele mai mici datorii (eliberează rapid plățile lunare)
- Evitați să vă asumați noi datorii înainte de a solicita o ipotecă
- Plătiți mai mult decât minimele pe carduri de credit
- Luați în considerare consolidarea datoriilor cu dobândă mare la o rată mai mică
Crește venitul:
- Preluați muncă independentă sau venituri cu fracțiune de normă
- Solicitați o creștere de salariu sau o promovare
- Includeți venitul din bonus dacă îl puteți documenta
Nu faceți acest lucru: Deschiderea de noi conturi de credit nu vă ajută DTI - și fiecare întrebare dificilă reduce puțin scorul dvs. de credit.
DTI vs Scorul de credit
Acestea sunt legate, dar diferite. Un scor de credit bun nu înseamnă automat un DTI bun și invers.
| Măsuri | Afectează | |
|---|---|---|
| DTI | Povara datoriei în raport cu venitul | Aprobarea împrumutului, mărimea împrumutului |
| Scorul de credit | Istoricul creditului, fiabilitatea plăților | Rata dobânzii oferită |
Un creditor se uită la ambele. Scor de credit mare + DTI mare = refuzat. DTI scăzut + scor de credit slab = declinat. Aveți nevoie de ambele în formă bună.
DTI când lucrează pe cont propriu
Solicitanții care desfășoară activități independente trebuie de obicei să prezinte declarații fiscale de 2-3 ani. Creditorii vă folosesc venitul net (după cheltuielile de afaceri), nu veniturile – ceea ce vă poate afecta în mod semnificativ calculul DTI.
Sfat: Dacă intenționați să cumpărați o proprietate și desfășurați o activitate independentă, lucrați cu un contabil pentru a vă asigura că declarațiile fiscale reflectă cu acuratețe veniturile dvs. din anii care au precedat solicitarea.