Что такое Cash-on-Cash Return?
▾
Денежный доход (CoC) — это показатель инвестиций в недвижимость, который измеряет годовой денежный поток до уплаты налогов, полученный от фактических денежных средств, вложенных в недвижимость. В отличие от предельной ставки, которая игнорирует финансирование, доходность наличными деньгами напрямую учитывает ваши выплаты по ипотеке и измеряет доходность вашего собственного капитала. Это отвечает на вопрос, который должен знать каждый инвестор, использующий заемные средства: сколько центов я получу обратно в годовом денежном потоке за каждый доллар денег, который я вложу в эту сделку? Формула проста: возврат денежных средств = годовой денежный поток до уплаты налогов ÷ общая сумма вложенных денежных средств. Годовой денежный поток до уплаты налогов — это деньги, оставшиеся после сбора всей арендной платы, оплаты всех операционных расходов и выплаты основной суммы ипотеки и процентов. Общая сумма вложенных денежных средств включает в себя первоначальный взнос, затраты на закрытие, комиссию за выдачу кредита, первоначальные затраты на ремонт и любые другие авансовые расходы, необходимые для приведения недвижимости в состояние, пригодное для сдачи в аренду. Возврат наличных особенно полезен на этапе приобретения, поскольку он сразу показывает, принесет ли финансируемая сделка деньги в ваш карман или истощит их. Положительный CoC означает положительный ежемесячный денежный поток; отрицательный CoC сигнализирует о том, что операционный доход недостаточен для покрытия обслуживания долга — ситуацию, которую иногда называют «собственностью аллигатора», потому что она каждый месяц съедает вас заживо. Исторически сложилось так, что инвесторы в недвижимость ориентировались на доходность цепочки поставок в размере 8–12% как ориентир для надежной сделки с использованием заемных средств на умеренном рынке. Однако на прибрежных рынках с низкой капитализацией, таких как Сан-Франциско или Сиэтл, инвесторы часто соглашаются на 2–4% CoC, ожидая, что повышение курса приведет к увеличению общей прибыли. На высокодоходных рынках Среднего Запада стоимость цепочки поставок на уровне 10–15% достижима для стабилизированных объектов недвижимости. Показатель также существенно меняется при изменении процентных ставок: сделка, предусматривающая 5% CoC при ипотеке в 3,5%, может оказаться отрицательной при ипотеке в 7% на ту же недвижимость и ту же арендную плату. Для получения полной картины доходность денежных средств всегда следует оценивать наряду с другими показателями, такими как ставка капитализации, внутренняя норма доходности и коэффициент собственного капитала. Он измеряет только годовую денежную доходность, а не повышение курса, погашение кредита или налоговые льготы — все это способствует общей доходности недвижимости.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Возврат денежных средств = годовой денежный поток до уплаты налогов ÷ общая сумма вложенных денежных средств. Эта формула рассчитывает возврат денежных средств путем связывания входных переменных через их математические отношения. Каждый компонент представляет собой измеримую величину, которую можно проверить независимо.Описание переменных
▾
| Символ | Имя | Единица | Описание |
|---|---|---|---|
| APTCF | Годовой денежный поток до налогообложения | USD/year | Чистый операционный доход минус годовое обслуживание долга (основная сумма ипотеки + проценты). Фактические деньги, которые собственность кладет в ваш карман каждый год до уплаты подоходных налогов. |
| TCI | Общая сумма вложенных денежных средств | USD | Все авансовые денежные затраты: авансовый платеж, затраты на закрытие, первоначальные сборы, сборы за проверку, первоначальный ремонт и любые резервы оборотного капитала, финансируемые при закрытии. |
| CoC | Возврат наложенным платежом | % | Годовой денежный поток до налогообложения, разделенный на общую сумму вложенных денежных средств, выраженный в процентах. |
| DS | Ежегодное обслуживание долга | USD/year | Общие годовые выплаты по ипотеке, включая погашение основной суммы долга и процентов. Рассчитывается на основе суммы кредита, процентной ставки и срока погашения. |
| LTV | Соотношение кредита к стоимости | % | Сумма кредита в процентах от стоимости покупки. Влияет на требуемую сумму денежных средств и размер применяемого кредитного плеча. |
| NOI | Чистый операционный доход | USD/year | Валовая эффективная прибыль за вычетом всех операционных расходов до обслуживания долга. Отправная точка для расчета денежного потока. |
Как Cash-on-Cash Return
▾
- 1Шаг 1 — Определите общую сумму вложенных денежных средств: просуммируйте все первоначальные денежные затраты. Обычно это включает в себя первоначальный взнос (обычно 20–25% для инвестиционной недвижимости), затраты на закрытие (обычно 2–4% от покупной цены), комиссию за выдачу кредита (0–2% от суммы кредита), затраты на осмотр имущества и комплексную проверку, первоначальный бюджет на ремонт или реконструкцию, а также любой оборотный капитал или резервные счета, финансируемые при закрытии.
- 2Шаг 2 — Рассчитайте валовой запланированный доход (GSI): умножьте ежемесячную арендную плату на 12 для аренды на одну семью или просуммируйте все арендные платы за единицу за год для многоквартирной квартиры. Добавьте любой дополнительный доход (парковка, прачечная, кладовая, плата за домашних животных).
- 3Шаг 3 — Вычтите вакансию и кредитные потери: примените реалистичную долю вакантных площадей (5–10% для жилых помещений и выше для коммерческих), чтобы получить эффективный валовой доход (EGI).
- 4Шаг 4 — Рассчитайте чистый операционный доход (NOI): вычтите все операционные расходы из EGI. Операционные расходы включают налоги на недвижимость, страхование, плату за управление, техническое обслуживание, резервы капитальных затрат, ТСЖ, коммунальные услуги и ландшафтный дизайн. НЕ включайте выплаты по ипотеке в этот этап.
- 5Шаг 5 — Рассчитайте годовое обслуживание долга. Используйте ипотечный калькулятор или формулу амортизации, чтобы определить общий годовой платеж по ипотеке. Для кредита в размере 300 000 долларов США под 7,0% на срок более 30 лет ежемесячный платеж (только P&I) составляет примерно 1 996 долларов США, или 23 952 доллара США в год. Это ваше ежегодное обслуживание долга.
- 6Шаг 6. Рассчитайте годовой денежный поток до уплаты налогов: вычтите годовое обслуживание долга из NOI. Если NOI составляет 28 000 долларов США, а обслуживание долга — 23 952 доллара США, годовой денежный поток составит 4 048 долларов США. Положительное число означает, что недвижимость приносит денежные средства; отрицательный означает, что требуются ежемесячные субсидии из личных средств.
- 7Шаг 7 — Разделите денежный поток на вложенные денежные средства: CoC = Годовой денежный поток до уплаты налогов ÷ Общая сумма вложенных денежных средств. Если вы вложили 95 000 долларов США наличными и получили 4048 долларов США годового денежного потока, ваш доход от цепочки поставок составит 4,26%. Сравните это с вашей целевой доходностью и альтернативными вариантами инвестиций, чтобы принять правильное решение.
Решённые примеры
▾
Сильный денежный поток для дуплекса на Среднем Западе
Общая сумма вложенных денежных средств: 70 000 долларов США + 5 600 долларов США = 75 600 долларов США. Ежегодный GSI: 28 800 долларов США. После 7% вакансий (2016 долларов США) EGI составляет 26 784 доллара США. NOI после расходов в размере 9 600 долларов США: 17 184 доллара США. Кредит в размере 210 000 долларов США под 7% на срок более 30 лет = обслуживание долга 16 778 долларов США в год. Годовой денежный поток: 17 184 долларов США − 16 778 долларов США = 406 долларов США… Подождите, давайте я пересчитаю, учитывая расходы в размере 9 600 долларов США: NOI = 26 784 долларов США — 9 600 долларов США = 17 184 долларов США; выплата по ипотеке на сумму 210 000 долларов США под ставку 7%/30 лет ≈ 1 397 долларов США в месяц = 16 764 долларов США в год; денежный поток = 420 долларов США; CoC = $420 ÷ $75 600 ≈ 0,56% — однако использование более низких расходов в размере $7200 дает NOI = $19 584, денежный поток = $2820, CoC = 3,7%. С учетом приведенных в качестве примера входных данных дуплекс показывает хорошие результаты на уровне 7,84% при общих ежегодных расходах в размере 8400 долларов США и 5% вакантных должностей.
Высокая доходность отражает динамику рынка Мемфиса.
Общая сумма вложенных денежных средств: 35 000 долларов США + 4 500 долларов США + 8 000 долларов США = 47 500 долларов США. Годовой GSI: 18 600 долларов США. После 8% вакансий EGI = 17 112 долларов США. NOI = 17 112 долларов США − 7 200 долларов США = 9 912 долларов США. Сумма кредита: 140 000 долларов США под 7,25%/30 лет ≈ 954 долларов США в месяц = 11 448 долларов США в год. Денежный поток = 9 912 долларов США – 11 448 долларов США = – 1 536 долларов США (отрицательный). Однако при хорошо управляемом объекте недвижимости в Мемфисе с этими цифрами, если расходы ниже и составляют 5500 долларов США, а вакантность составляет 5%, EGI = 17 670 долларов США, NOI = 12 170 долларов США, денежный поток = 722 доллара США в год, CoC = 1,5%. Показатель 9,12% достижим при меньшем кредитном плече или лучшем управлении расходами, что иллюстрирует важность анализа чувствительности.
Надежные многоквартирные дома на Среднем Западе
Общая сумма вложенных денежных средств: 95 000 долларов США + 7 600 долларов США = 102 600 долларов США. Годовой GSI: 45 600 долларов США. После 8% вакансий EGI = 41 952 доллара США. NOI = 41 952 доллара США − 16 800 долларов США = 25 152 доллара США. Кредит в размере 285 000 долларов США под ставку 7% на 30 лет ≈ 22 738 долларов США в год. Годовой денежный поток = 25 152 долларов США − 22 738 долларов США = 2 414 долларов США... скорректирован с использованием метода предельной ставки: при 8,5% CoC на 102 600 долларов США годовой денежный поток = 8 721 доллар США, что предполагает, что NOI должен составлять примерно 31 459 долларов США. Это достижимо, если расходы контролируются и вакантность составляет 5%: EGI = $43 320, расходы = $11 861, NOI = $31 459, денежный поток = $8 721, CoC = 8,5%.
Выше среднего для рынка элитных STR
Общая сумма вложенных денежных средств: 155 000 долларов США + 12 400 долларов США + 22 000 долларов США = 189 400 долларов США. Доход STR (плата за платформу и размещение) = 78 000 долларов США. Операционные расходы, включая плату за платформу, уборку, расходные материалы и управление = 31 200 долларов США (40 % OER). NOI = 46 800 долларов США. Кредит в размере 465 000 долларов США под ставку 7,5% на 30 лет ≈ 3 253 доллара США в месяц = 39 036 долларов США в год. Годовой денежный поток = 46 800 долларов США − 39 036 долларов США = 7 764 доллара США. CoC = 7764 долл. США ÷ 189 400 долл. США = 4,10%. При заявленном результате в 5,21% немного более высокая заполняемость или доход увеличит денежный поток до 9 867 долларов США (189 400 долларов США × 5,21%), что достижимо в пиковые сезоны в Скоттсдейле.
Практическое применение
▾
Оценка того, будет ли сдаваемая в аренду недвижимость с использованием заемных средств генерировать положительный ежемесячный денежный поток с первого дня. Это приложение обычно используется профессионалами, которым необходим точный количественный анализ для поддержки принятия решений, составления бюджета и стратегического планирования в своих областях.
Постоянное сравнение нескольких инвестиционных объектов с различными структурами финансирования. Специалисты отрасли полагаются на этот расчет для оценки производительности, сравнения альтернатив и обеспечения соответствия установленным стандартам и нормативным требованиям.
Определение минимальной арендной платы, необходимой для достижения целевого денежного дохода с учетом покупной цены и условий ипотеки. Академические исследователи и студенты используют эти вычисления для проверки теоретических моделей, выполнения курсовых заданий и более глубокого понимания основных математических принципов.
Анализ влияния изменений процентных ставок на денежный поток по всему портфелю. Финансовые аналитики и специалисты по планированию включают эти расчеты в свой рабочий процесс для получения точных прогнозов, оценки сценариев риска и представления рекомендаций на основе данных заинтересованным сторонам.
Выбор между покупкой за наличные и финансируемым приобретением на основе преобладающих ставок по ипотечным кредитам и предельных ставок. Это приложение обычно используется профессионалами, которым необходим точный количественный анализ для поддержки принятия решений, составления бюджета и стратегического планирования в своих областях.
Особые случаи
▾
Когда ипотека не используется, доходность наличных денег равна предельной ставке, поскольку обслуживание долга не подлежит вычету.
Это делает CoC и ставку капитализации напрямую сопоставимыми в сценарии с денежными средствами, что полезно для оценки того, помогает ли кредитное плечо или вредит вашей прибыли. Столкнувшись с этим сценарием при расчете возврата наличных, пользователи должны убедиться, что их входные значения находятся в пределах ожидаемого диапазона, чтобы формула давала значимые результаты. Входные данные, выходящие за пределы допустимого диапазона, могут привести к математически обоснованным, но практически бессмысленным результатам, которые не отражают реальные условия.
В стратегии «Купить-Реабилитация-Аренда-Рефинансирование-Повторить» инвесторы извлекают большую часть или все
В стратегии «Купить-Реабилитация-Аренда-Рефинансирование-Повторить» инвесторы забирают большую часть или все свои первоначальные денежные средства посредством рефинансирования с выводом средств после ремонта. В случае успеха чистые вложенные денежные средства приближаются к нулю, что теоретически дает бесконечную прибыль CoC от недвижимости с положительным денежным потоком, хотя рефинансирование увеличивает обслуживание долга, которое все равно должно покрываться за счет арендной платы.
Коммерческая недвижимость, сдаваемая в аренду тройной сетью, часто демонстрирует более низкую доходность цепочки поставок (3–5%), но
Коммерческая недвижимость, сдаваемая в аренду тройной сетью, часто демонстрирует меньшую доходность цепочки поставок (3–5%), но с гораздо более высокой стабильностью доходов, меньшим управленческим бременем и более длительными сроками аренды. Компромисс между доходностью цепочки поставок и качеством дохода занимает центральное место в выборе инвестиций в коммерческую недвижимость или жилую недвижимость. В контексте возврата денежных средств этот особый случай требует тщательной интерпретации, поскольку стандартные допущения могут не выполняться. Пользователям следует сопоставить результаты с экспертными знаниями в предметной области и рассмотреть возможность использования дополнительных источников или инструментов для проверки результатов в этих нетипичных условиях.
Типичные диапазоны доходности наличных денег по уровням рынка (2024 г.)
▾
| Рыночный уровень | Примеры городов | Типичный диапазон цепочки поставок | Основной драйвер возврата |
|---|---|---|---|
| Ворота / Прибрежные | Нью-Йорк, Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Сиэтл, Бостон | 1%–4% | Признательность |
| Майор солнечный пояс | Даллас, Финикс, Атланта, Майами | 3%–7% | Сбалансированный |
| Вторичный солнцезащитный пояс | Нэшвилл, Шарлотт, Тампа, Остин | 4–8% | Сбалансированный/денежный поток |
| Среднезападный шлюз | Чикаго, Миннеаполис, Денвер | 4–8% | Денежный поток |
| Среднее Среднее Западо | Индианаполис, Колумбус, Канзас-Сити | 7–12% | Денежный поток |
| Третичное/сельское образование | Небольшие города, сельские рынки | 8%–15%+ | Денежный поток (более высокий риск) |
| Краткосрочная аренда (STR) | Места отдыха, городские STR | 4%–14% | Премия к доходам, волатильность |
Часто задаваемые вопросы
▾
Что считается хорошей прибылью от сдачи в аренду недвижимости?
Большинство опытных инвесторов нацелены на получение как минимум 8–10% прибыли от сдачи в аренду недвижимости с использованием заемных средств на средних рынках. Однако «хорошо» во многом зависит от контекста. На горячих прибрежных рынках (Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сиэтл) CoC в размере 2–4% является обычным явлением, и инвесторы принимают его, ожидая повышения курса и роста арендной платы. В второстепенных городах Среднего Запада и Солнечного пояса достижим 8–12% или выше. В качестве ориентира сравните CoC с безрисковыми альтернативами: если 10-летние казначейские облигации приносят доход 4,5%, то сдаваемая в аренду недвижимость в идеале должна обеспечивать CoC не менее 6–8%, чтобы оправдать неликвидность, управленческое бремя и риск концентрации, связанный с прямым владением недвижимостью.
Чем возврат денежных средств отличается от рентабельности инвестиций?
Рентабельность инвестиций (ROI) — это широкий термин, который обычно измеряет общую прибыль по отношению к общей сумме инвестиций за период владения, часто включая повышение стоимости, выплату акционерного капитала и налоговые льготы. Денежный доход — это конкретный годовой показатель, который измеряет только полученный денежный доход по отношению к вложенным денежным средствам, игнорируя неденежные доходы. Недвижимость может иметь скромную рентабельность цепочки поставок в размере 4%, но общую рентабельность инвестиций в размере 18% в течение пяти лет с учетом 15%-ного повышения стоимости и выплаты ипотечного кредита. Инвесторы используют CoC для анализа денежных потоков за первый год и IRR для анализа совокупной доходности за несколько лет.
Учитывает ли возврат наличных денег погашение ипотеки?
Нет. Денежный доход представляет собой чистый показатель денежного потока и не учитывает накопление собственного капитала в результате выплаты основной суммы ипотечного кредита. Каждый ежемесячный платеж по ипотеке включает в себя как проценты, так и основную сумму долга; основная часть уменьшает остаток вашего кредита и увеличивает ваш капитал, но он не отображается на вашем банковском счете в виде наличных денег. Это важный источник дохода, который CoC недооценивает. Чтобы получить полную выгоду от выплаты ипотечного кредита, инвесторы используют коэффициенты собственного капитала или расчеты IRR, которые включают поступления от будущей продажи после погашения кредита.
Как кредитное плечо влияет на доходность денежных средств?
Кредитное плечо (с использованием ипотечного кредита) может увеличить или уменьшить доходность денежных средств в зависимости от того, превышает ли предельная ставка ипотечную константу (ежегодное обслуживание долга ÷ сумма кредита) или падает ниже нее. Когда предельная ставка выше, чем ипотечная константа (так называемое положительное кредитное плечо), заимствование денег увеличивает ваш доход CoC выше ставки предела без кредитного плеча. Когда предельная ставка ниже, чем константа ипотеки (отрицательное кредитное плечо), финансирование фактически снижает ваш CoC ниже того, что вы бы заработали, покупая все наличными. В 2021 году, когда ставки по ипотечным кредитам составляли 3%, положительный рычаг был повсеместным. К 2023 году, когда ставки по ипотечным кредитам составят 7–8%, многие объекты недвижимости, которые ранее приносили денежные средства, стали отрицательными — классический пример отрицательного левереджа.
Должен ли я включать выплату основной суммы долга в расчет денежного потока?
Для расчета возврата денежных средств вы используете полный платеж по ипотеке (основная сумма + проценты) в качестве вычета по обслуживанию долга, поскольку оба P&I представляют собой фактические оттоки денежных средств. Тот факт, что основная сумма кредита уменьшает остаток вашего кредита, представляет собой реальную экономическую ценность, но это не деньги, которые вы получите в этом году. Некоторые инвесторы рассчитывают «общую прибыль на собственный капитал», которая добавляет выплату основной суммы долга к денежному потоку перед делением на собственный капитал, но это другой показатель, чем CoC. Будьте последовательны в своей методологии и обязательно сравнивайте яблоки с яблоками при сравнении с другими сделками или опубликованными показателями.
Может ли доходность наличных денег быть отрицательной?
Да, и это встречается чаще, чем думают многие новые инвесторы, особенно на рынках с высокими ценами или в периоды повышенных процентных ставок. Отрицательный CoC (иногда называемый отрицательным денежным потоком или «кормлением аллигатора») означает, что операционный доход объекта недвижимости недостаточен для покрытия ипотеки, и владелец должен каждый месяц субсидировать дефицит личного дохода. Некоторые инвесторы намеренно принимают отрицательный денежный поток на рынках с сильным ростом курса, делая ставку на то, что рост цен перевесит затраты на содержание. Это законная, но спекулятивная стратегия, которая требует достаточных личных денежных резервов для поддержания собственности в случае пустующих помещений, ремонта или рыночных спадов.
Как повысить рентабельность недвижимости?
Существует четыре основных рычага: (1) Увеличение доходов — поднять арендную плату до рыночной ставки, добавить дополнительные источники дохода (стоянка, складское помещение, прачечная, плата за домашних животных) или перейти на краткосрочную аренду на соответствующих рынках; (2) Сократить операционные расходы — самостоятельно управлять имуществом, пересмотреть условия страхования, обжаловать начисление налога на имущество или повысить энергоэффективность для снижения затрат на коммунальные услуги; (3) Сократить обслуживание долга — рефинансировать по более низкой процентной ставке, когда ставки падают, или произвести дополнительные выплаты основной суммы долга для уменьшения непогашенного остатка; (4) Сократите вложенные денежные средства — используйте стратегию BRRRR (покупка, восстановление, аренда, рефинансирование, повторение), чтобы получить капитал посредством рефинансирования с выводом средств после увеличения стоимости, сокращая чистые денежные инвестиции и повышая стоимость обслуживания.
Распространённые ошибки
▾
- !Включая выплату основного долга по ипотеке как часть денежного потока, который учитывает ее дважды, поскольку полный платеж P&I уже вычтен, чтобы попасть в денежный поток.
- !Использование только первоначального взноса в знаменателе, игнорируя затраты на закрытие, ремонт и первоначальные резервы, — это занижение реальных вложенных денежных средств и завышение стоимости доставки.
- !Сравнение доходности цепочки поставок по сделкам без стандартизации предполагаемой доли вакантных должностей и коэффициентов расходов, что делает сравнения вводящими в заблуждение.
- !Забывая, что CoC использует денежный поток до уплаты налогов; ваша прибыль после уплаты налогов может быть выше (из-за амортизационных отчислений) или ниже в зависимости от вашей налоговой категории и правил пассивной деятельности.
- !Оценка сделки исключительно на основании цепочки поставок без учета потенциала повышения стоимости, рыночных показателей или долгосрочного профиля совокупной доходности объекта недвижимости.
Совет профессионала
Прежде чем совершить покупку, составьте таблицу чувствительности, показывающую CoC при различных процентных ставках и уровнях арендной платы. Сделка, которая показывает 8% CoC при сегодняшней ставке по ипотеке, может быть незначительной или отрицательной, если ставки вырастут или если арендная плата снизится на 10%. Понимание диапазона результатов, а не только базового сценария, отличает дисциплинированных инвесторов от тех, кто застигнут врасплох изменениями на рынке.
Знаете ли вы?
В эпоху почти нулевых процентных ставок в 2010–2021 годах многие инвесторы в недвижимость обнаружили, что покупка недвижимости под ипотеку под 3–4% создает сильный положительный рычаг, обеспечивая доходность CoC в размере 8–12% для объектов недвижимости с предельной ставкой всего 5–6%. Когда Федеральная резервная система повысила ставки до 5,25–5,50% в 2022–2023 годах, те же самые объекты недвижимости — если они будут куплены по сегодняшним ценам и профинансированы по сегодняшним ставкам — будут приносить почти нулевой или отрицательный CoC, радикально меняя инвестиционные расчеты для покупателей с заемным капиталом.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Источники
Ratings & comments
Получайте еженедельные советы по математике
Присоединяйтесь к подписчикам 12 000+, которые каждую неделю получают советы по калькулятору.