Отношение вашего долга к доходу (DTI) является одним из самых важных показателей в личных финансах. Кредиторы используют его, чтобы решить, одобрить ли вашу заявку на ипотеку, автокредит или кредит — и на каких условиях.

Что такое соотношение долга к доходу?

DTI сравнивает сумму вашей ежемесячной задолженности (выплаты долга) с суммой вашего заработка (валовый ежемесячный доход).

DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100

Пример:

  • Ежемесячные выплаты по долгу: 1200 фунтов стерлингов (ипотека, автокредит, минимум кредитной карты)
  • Валовой ежемесячный доход: 4000 фунтов стерлингов.
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%

Что считается долгом?

Включите следующие ежемесячные платежи:

  • Ипотека или аренда
  • Автокредиты
  • Студенческие кредиты
  • Потребительские кредиты
  • Минимальные платежи по кредитной карте
  • Любые другие выплаты по кредиту.

Не включать:

  • Коммунальные услуги (электричество, газ, вода)
  • Счета за мобильную связь
  • Продовольственные товары и еда
  • Страховые премии
  • Подписки и развлечения

Интерфейсный и внутренний DTI

Ипотечные кредиторы обычно рассчитывают два коэффициента DTI:

Предварительный DTI (коэффициент жилья): Только расходы на жилье.

Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100

Расходы на жилье включают в себя: оплату ипотечного кредита (основная сумма + проценты), налоги на недвижимость, страхование жилья, сборы ТСЖ.

Второй DTI (общий DTI): Все ежемесячные выплаты по долгу.

Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100

Когда кредиторы говорят «ваш DTI», они обычно имеют в виду внутренний DTI.

Чего хотят кредиторы DTI?

Диапазон ДТИ Оценка Право на ипотеку
Ниже 20% Отличный Простое одобрение, лучшие цены
20–29% Хороший Сильная позиция
30–36% Приемлемый Общее одобрение
37–43% Зона осторожности Может быть одобрен с сильной кредитной историей
44–50% Высокий Трудно получить обычную ипотеку
Выше 50% Очень высокий Большинство кредиторов не одобрят

Практическое правило ипотечного кредитования в Великобритании: Большинство кредиторов хотят, чтобы внутренний DTI был ниже 40–45%. Некоторые кредиторы, регулируемые FCA, предъявляют более строгие требования.

Обычные ипотечные кредиты в США. Fannie Mae и Freddie Mac обычно требуют, чтобы внутренний DTI составлял 45 % или ниже (иногда 50 % с компенсирующими коэффициентами).

Рабочий пример: стоит ли подавать заявку на ипотеку?

Ваша ситуация:

  • Валовой ежемесячный доход: 5500 фунтов стерлингов (66 000 фунтов стерлингов в год)
  • Текущий ежемесячный долг: 350 фунтов стерлингов (автокредит 220 фунтов стерлингов, минимум кредитной карты 130 фунтов стерлингов)
  • Предлагаемый платеж по ипотеке: 1400 фунтов стерлингов в месяц.

Текущий DTI (до ипотеки):

350 / 5,500 × 100 = 6.4%

DTI с ипотекой:

(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%

При 31,8% вы находитесь в сильной позиции для одобрения.

Как улучшить свой DTI

Вы можете снизить свой DTI, уменьшив долг или увеличив доход.

Уменьшить долг:

  • Сначала погашайте самые мелкие долги (быстро освобождает ежемесячные платежи)
  • Избегайте брать новые долги перед подачей заявления на ипотеку.
  • Платите больше минимума по кредитным картам
  • Рассмотрите возможность консолидации долга под высокие проценты по более низкой ставке.

Увеличение дохода:

  • Возьмем на себя внештатную работу или подработку
  • Попросите повышения зарплаты или продвижения по службе.
  • Включите бонусный доход, если вы можете его документально подтвердить.

Не делайте этого: Открытие новых кредитных счетов не поможет вашему DTI, а каждый сложный запрос немного снижает ваш кредитный рейтинг.

DTI против кредитного рейтинга

Они связаны, но различны. Хороший кредитный рейтинг не означает автоматически хороший DTI, и наоборот.

Меры влияет
ДТИ Долговая нагрузка относительно доходов Одобрение кредита, размер кредита
Кредитный рейтинг Кредитная история, платежеспособность Предлагаемая процентная ставка

Кредитор смотрит на оба. Высокий кредитный рейтинг + высокий DTI = отклонено. Низкий DTI + плохой кредитный рейтинг = отклонено. Вам нужны оба в хорошей форме.

DTI при индивидуальной занятости

Заявителям, работающим не по найму, обычно необходимо предоставить налоговые декларации за 2–3 года. Кредиторы используют ваш чистый доход (после деловых расходов), а не ваш доход, что может существенно повлиять на ваш расчет DTI.

Совет. Если вы планируете купить недвижимость и работаете не по найму, поработайте с бухгалтером, чтобы ваши налоговые декларации точно отражали ваш доход за годы, предшествовавшие подаче заявления.

Читать дальше