Miera kapitalizácie (cap rate) je jedným z najdôležitejších ukazovateľov pri investovaní do nehnuteľností. Vyjadruje ročný príjem z nehnuteľnosti ako percento jej hodnoty, čo vám umožňuje porovnávať nehnuteľnosti bez ohľadu na ich veľkosť alebo cenu.
Vzorec
Cap Rate = Čistý prevádzkový príjem (ČPP) / Hodnota nehnuteľnosti × 100%
Výpočet Čistého Prevádzkového Príjmu (ČPP)
ČPP = Hrubý nájomný príjem − Neobsadenosť − Prevádzkové náklady
Prevádzkové náklady zahŕňajú: daň z nehnuteľnosti, poistenie, opravy, poplatky za správu, energie (ak ich platí prenajímateľ) a rezervy. ČPP nezahŕňa splátky hypotéky—cap rate je ukazovateľ nehnuteľnosti, nezávislý od financovania.
Príklad Krok za Krokom
Kúpna cena: 500 000 $ Ročný hrubý nájomný príjem: 48 000 $ (12 × 4 000 $/mes.) Neobsadenosť (7%): 3 360 $ Prevádzkové náklady: 14 000 $
- ČPP = 48 000 $ − 3 360 $ − 14 000 $ = 30 640 $
- Cap Rate = 30 640 $ / 500 000 $ × 100% = 6,13%
Na Akú Mieru Kapitalizácie Cieliť?
| Cap Rate | Interpretácia |
|---|---|
| < 4 % | Nízke riziko, nízky výnos (prémiové mestské trhy) |
| 4–6 % | Mierny (prímestské/stabilné trhy) |
| 6–8 % | Dobrý výnos (typický investičný cieľ) |
| > 8 % | Vyšší výnos, ale vyššie riziko |
Obmedzenia Miery Kapitalizácie
Cap rate nezohľadňuje: podmienky financovania, potenciál zhodnotenia, daňové výhody ani kapitálové výdavky. Používajte ho spolu s výnosnosťou cash-on-cash a GRM pre úplný obraz.
Využite našu kalkulačku miery kapitalizácie na analýzu akejkoľvek výnosovej nehnuteľnosti.