Ako vypočítať čistý prevádzkový príjem (NOI)
Čistý prevádzkový príjem je kľúčovou metrikou ziskovosti investícií do nehnuteľností. NOI vám povie, koľko príjmov generuje nehnuteľnosť z operácií – pred dlhovou službou a zdanením príjmu. Je to základ pre maximálnu sadzbu, upisovanie pôžičiek a oceňovanie nehnuteľností.
Vzorec
NOI = Effective Gross Income − Total Operating Expenses
kde: – Efektívny hrubý príjem (EGI) = potenciálny hrubý príjem – voľné pracovné miesta a straty z úverov
- Prevádzkové náklady = všetky náklady na prevádzku nehnuteľnosti okrem splátok hypotéky
Čo je zahrnuté (a vylúčené) v prevádzkových nákladoch
Vrátane:
- Daň z nehnuteľností
- Poistenie
- Poplatky za správu nehnuteľnosti
- Údržba a opravy
- energie (ak platí prenajímateľ)
- Terénne úpravy, odstraňovanie snehu, deratizácia
- Rezervy na kapitálové výdavky
NEZAHRNUTÉ:
- Istina a úroky hypotéky
- Odpisy
- Daň z príjmu
- Kapitálové vylepšenia
Príklad krok za krokom
| Položka | Ročný |
|---|---|
| Potenciálny hrubý príjem (100 % obsadenosť) | $72,000 |
| − Neobsadenosť a úverová strata (7 %) | -5 040 dolárov |
| Efektívny hrubý príjem | $66,960 |
| − Majetkové dane | -6 200 dolárov |
| − Poistenie | −2 400 dolárov |
| − Manažment (10 % EGI) | -6 696 dolárov |
| - Opravy a údržba | -4 800 dolárov |
| − Rezervy | −2 400 dolárov |
| Čistý prevádzkový príjem | $44,464 |
Použitie NOI na ocenenie majetku
Property Value = NOI / Cap Rate
Pri 6 % limitnej sadzbe: 44 464 USD / 0,06 = 741 067 USD
Použite našu kalkulačku NOI na analýzu akéhokoľvek majetku s príjmom.