What is Rental Income Tax Canada?
▾
V Kanade je príjem z prenájmu rezidenčných alebo komerčných nehnuteľností plne zdaniteľný ako príjem a musí byť vykázaný v daňovom priznaní k dani z príjmu fyzických osôb T1 (alebo v daňovom priznaní T2, ak sa vedie prostredníctvom spoločnosti). Príjem z prenájmu sa vykazuje na formulári T776 (Výkaz o prenájme nehnuteľností). Čistý príjem z prenájmu sa rovná hrubým príjmom z prenájmu mínus všetky prípustné výdavky. Prípustné výdavky zahŕňajú úroky z hypotéky (nie splátku istiny), dane z nehnuteľností, poistenie, údržbu a opravy, reklamu, poplatky za správu nehnuteľnosti, právne a účtovné poplatky a kancelárske výdavky. Príspevok na kapitálové náklady (CCA – v podstate odpisy) možno uplatniť na budovu (nie na pozemok) vo výške 4 % ročne z klesajúceho zostatku triedy 1. CCA však nemožno použiť na vytvorenie alebo zvýšenie straty z prenájmu – môže iba znížiť príjem na nulu. Dôležité je, že keď sa nehnuteľnosť, ktorá sa predtým používala ako hlavné bydlisko, premení na prenájom alebo naopak, existuje predpokladaná dispozícia za reálnu trhovú hodnotu. Prvý domáci sporiaci účet (FHSA) nemožno použiť, ak má byť nehnuteľnosť využívaná na prenájom. Nerezidentní prenajímatelia (tí, ktorí žijú mimo Kanady) musia zraziť a poukázať 25 % hrubého príjmu z prenájmu spoločnosti CRA, alebo sa rozhodnúť podať žiadosť podľa oddielu 216 zákona o dani z príjmu, aby namiesto toho platili daň z čistého príjmu.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Vzorec
▾
Čistý príjem z prenájmu = hrubé nájomné - úroky z hypotéky - daň z nehnuteľnosti - poistenie - údržba - poplatky za správu - reklama - CCA (len budova, 4 % trieda 1); CCA nemôže vytvoriť stratuVariable Legend
▾
| Symbol | Meno | Jednotka | Popis |
|---|---|---|---|
| GR | Hrubé nájomné | $CAD | Celkové príjmy z prenájmu vrátane všetkých vedľajších príjmov, čo je kľúčový parameter pri výpočte dane z príjmu v Kanade, ktorý priamo ovplyvňuje konečný vypočítaný výsledok |
| E | Prípustné výdavky | $CAD | Celkové odpočítateľné náklady na prenájom bez CCA, čo je kľúčový parameter pri výpočte dane z príjmu v Kanade, ktorý priamo ovplyvňuje konečný vypočítaný výsledok |
| CCA | Príspevok na kapitálové náklady | $CAD | 4 % budovy UCC; nemôže prekročiť čistý príjem pred CCA |
How to Rental Income Tax Canada
▾
- 1Spočítajte všetky hrubé príjmy z prenájmu za rok – vrátane základného nájomného, parkovania, prania a iných vedľajších poplatkov
- 2Odpočítať prípustné výdavky: úroky z hypotéky (nie istina), daň z nehnuteľnosti, poistné, opravy a údržbu, poplatky za reklamu a správu nehnuteľností a právne/účtovnícke poplatky
- 3Vypočítajte príspevok na kapitálové náklady (CCA) vo výške 4 % z neodpísaných kapitálových nákladov (UCC) budovy – polročné pravidlo ho zníži na 2 % v prvom roku
- 4Použiť CCA – ale všimnite si, že nemôže spôsobiť alebo zvýšiť stratu z prenájmu; môže len znížiť príjem z prenájmu na nulu
- 5Čistý príjem z prenájmu sa pripočíta k ostatným zdrojom príjmu a zdaní sa platnou hraničnou sadzbou
- 6Ak dôjde k čistej strate z prenájmu (v dôsledku povolených výdavkov presahujúcich príjem z prenájmu, pred CCA), strata sa môže vo všeobecnosti použiť na kompenzáciu iných príjmov
- 7Nahláste sa na formulári T776 a priložte k vráteniu T1
Worked Examples
▾
24 000 USD – (9 000 USD + 3 600 USD + 1 200 USD + 1 500 USD + 2 400 USD) = 24 000 USD – 17 700 USD = 6 300 USD.
Všetky odpočítateľné výdavky sú v celkovej výške 17 700 USD, pričom 6 300 USD z čistého príjmu z prenájmu sa pripočíta k ostatným príjmom prenajímateľa a zdaní sa ich hraničnou sadzbou.
CCA nie je možné uplatniť, pretože by to zvýšilo stratu. Strata 3 000 USD kompenzuje zamestnanie alebo iný príjem.
Stratu z prenájmu (pred CCA) možno odpočítať od ostatných príjmov, čím sa zníži celková daň. CCA nie je nárokovateľná, ak výdavky už prevyšujú príjmy z prenájmu.
Sadzba CCA pre obytné budovy je 4 % (trieda 1). V roku nadobudnutia platí polročné pravidlo.
V roku nákupu platí len 50 % z bežnej 4 % sadzby CCA. V nasledujúcich rokoch sa na klesajúci zostatok UCC vzťahujú celé 4 %.
Zmena v používaní spúšťa predpokladanú dispozíciu. Voľba podľa § 45 ods. 2 môže povoliť odklad zisku pri zachovaní hlavného pobytu.
Premena hlavného bydliska na nehnuteľnosť na prenájom spúšťa u FMV predpokladanú dispozíciu. Voľba podľa § 45 ods. 2 umožňuje až 4 roky nepretržitého hlavného bydliska po konverzii, čo potenciálne úplne chráni zisk.
Real-World Applications
▾
Prenajímatelia počítajúci čistý príjem z prenájmu a splatnú daň pred podaním T776. Túto aplikáciu bežne používajú profesionáli, ktorí potrebujú presnú kvantitatívnu analýzu na podporu rozhodovania, rozpočtovania a strategického plánovania vo svojich príslušných oblastiach.
Investori do nehnuteľností, ktorí sa rozhodujú, či požiadať o CCA na základe očakávanej doby držby. Odborníci v tomto odvetví sa spoliehajú na tento výpočet pri porovnávaní výkonu, porovnávaní alternatív a zabezpečovaní súladu so zavedenými normami a regulačnými požiadavkami.
Účtovníci radia klientom pri premene primárnych rezidencií na prenájom o pravidlách zmeny v používaní. Akademickí výskumníci a študenti používajú tento výpočet na overenie teoretických modelov, dokončenie úloh v kurze a hlbšie pochopenie základných matematických princípov.
Kanaďania bez bydliska spravujúci kanadské nehnuteľnosti na prenájom, ktorí hodnotia voľby podľa § 216. Finanční analytici a plánovači začleňujú tento výpočet do svojho pracovného toku, aby mohli vytvárať presné predpovede, hodnotiť rizikové scenáre a prezentovať zainteresovaným stranám odporúčania založené na údajoch.
Noví majitelia sa dozvedia, ktoré výdavky sú odpočítateľné, keď si prvýkrát kúpia nehnuteľnosť na prenájom. Túto aplikáciu bežne používajú profesionáli, ktorí potrebujú presnú kvantitatívnu analýzu na podporu rozhodovania, rozpočtovania a strategického plánovania vo svojich príslušných oblastiach.
Special Cases
▾
Krátkodobé prenájmy (Airbnb)
S krátkodobým príjmom z prenájmu sa môže zaobchádzať skôr ako s príjmom z podnikania než s príjmom z prenájmu, ak hostiteľ poskytuje služby nad rámec ubytovania (stravovanie, pranie bielizne, concierge). Príjem z podnikania podlieha odvodom CPP. GST/HST sa musia vyberať, keď príjmy prekročia 30 000 USD.
Spoluvlastníctvo
Keď je nehnuteľnosť na prenájom v spoluvlastníctve, každý vlastník vykazuje svoj pomerný podiel na príjmoch a výdavkoch z prenájmu. Rozdelenie by malo zodpovedať zákonnému vlastníckemu podielu, pokiaľ neexistuje formálne partnerstvo. CRA skúma rozdelenia príjmov z prenájmu medzi manželov, ktoré sa líšia od skutočných pomerov vlastníctva.
Príjem z prenájmu z hlavného bydliska
suterénny apartmán) čiastočne diskvalifikuje dom z hlavnej výnimky na pobyt. Časť nákladov na obchodné použitie sa stáva odpočítateľnou, ale CCA by sa vo všeobecnosti nemala uplatňovať, pretože môže natrvalo znížiť výnimku týkajúcu sa hlavného bydliska.“}
Povolené a neprípustné náklady na prenájom
▾
| Typ výdavku | Odpočítateľné? | Poznámky |
|---|---|---|
| Úroky z hypotéky | Yes | Iba úrok; nie splátka istiny |
| Majetkové dane | Yes | Plná suma za rok |
| Poistné | Yes | Poistenie budov, poistenie zodpovednosti za škodu |
| Údržba a opravy | Yes | Iba podobné; vylepšenia sú CCA |
| Poplatky za správu nehnuteľnosti | Yes | Percento nájomného alebo paušálneho poplatku |
| Reklama | Yes | Inzeráty voľných miest, poplatky za zaradenie |
| Právne a účtovné poplatky | Yes | Súvisí s prenájmom |
| Istina hypotéky | No | Návratnosť kapitálu |
| Osobná časť nákladov | No | V prípade nehnuteľností so zmiešaným využitím je vylúčená osobná časť |
| Kapitálové vylepšenia | nie (okamžite) | Pridať k základni CCA; odpočítané v priebehu času cez CCA |
| Pozemok | No | Neodpisovateľné |
Frequently Asked Questions
▾
Môžem si z príjmu z prenájmu odpočítať splátky istiny hypotéky?
Nie. Odpočítateľná je len úroková časť hypotekárnych splátok. Splátka istiny sa považuje za vrátenie kapitálu a neznižuje príjem z prenájmu. Úrokovú časť si môžete overiť z ročného výpisu hypotéky. Toto je dôležitá úvaha pri práci s výpočtami dane z príjmu z prenájmu v Kanade v praktických aplikáciách. Odpoveď závisí od konkrétnych vstupných hodnôt a kontextu, v ktorom sa výpočet aplikuje.
Môžem odpočítať CCA, ak by to vytvorilo stratu z prenájmu?
Nie. CCA môže iba znížiť príjem z prenájmu na nulu – nemôže vytvárať ani zvyšovať stratu z prenájmu. Nenárokovaná CCA sa prenáša ďalej a môže byť uplatnená v budúcich ziskových rokoch prenájmu. Toto je dôležitá úvaha pri práci s výpočtami dane z príjmu z prenájmu v Kanade v praktických aplikáciách. Odpoveď závisí od konkrétnych vstupných hodnôt a kontextu, v ktorom sa výpočet aplikuje.
Aké je pravidlo zmeny v používaní?
Keď sa nehnuteľnosť zmení z osobného užívania (hlavné bydlisko) na užívanie na prenájom alebo naopak, predpokladá sa dispozícia za reálnu trhovú hodnotu. To môže vyvolať kapitálový zisk. Voľba podľa paragrafu 45 ods. 2 môže odložiť zisk až na 4 roky po premene na prenájom. V praxi je tento koncept ústredným prvkom kanadskej dane z príjmu z prenájmu, pretože určuje základný vzťah medzi vstupnými premennými.
Môžu nerezidenti vlastniť a prenajímať nehnuteľnosť v Kanade?
Áno, ale nerezidentní prenajímatelia musia buď nechať nájomcu zraziť a poukázať 25 % z hrubého nájomného CRA, alebo sa rozhodnúť podľa § 216 podať osobitné nerezidentské priznanie k prenájmu a zaplatiť daň z čistého príjmu. Voľby podľa § 216 zvyčajne vedú k nižšej dani. Toto je dôležitá úvaha pri práci s výpočtami dane z príjmu z prenájmu v Kanade v praktických aplikáciách.
Odpisuje sa pozemok pomocou CCA?
Nie. Pozemok sa neodpisuje. Iba budova (stavby) je oprávnená na CCA. Pri kúpe nehnuteľnosti na prenájom musíte rozdeliť kúpnu cenu medzi pozemok a budovu – pridelenie pozemku znižuje základ CCA. Toto je dôležitá úvaha pri práci s výpočtami dane z príjmu z prenájmu v Kanade v praktických aplikáciách. Odpoveď závisí od konkrétnych vstupných hodnôt a kontextu, v ktorom sa výpočet aplikuje.
Môžem si odpočítať náklady na renováciu?
Bežné opravy (uvedenie do pôvodného stavu) sú odpočítateľné ako náklady. Kapitálové vylepšenia (prírastky, veľké modernizácie, ktoré predlžujú životnosť) nie sú okamžite odpočítateľné – zvyšujú základ CCA a odpočítavajú sa prostredníctvom CCA počas mnohých rokov. Toto je dôležitá úvaha pri práci s výpočtami dane z príjmu z prenájmu v Kanade v praktických aplikáciách. Odpoveď závisí od konkrétnych vstupných hodnôt a kontextu, v ktorom sa výpočet aplikuje.
Čo sa stane so základom CCA, keď predám nehnuteľnosť na prenájom?
Predaj nehnuteľnosti môže spustiť „opätovné získanie“ predtým nárokovanej CCA, ak predajná cena presiahne zostávajúci UCC. Znovu získaná CCA sa pripočítava k príjmu a zdaňuje sa plnou sadzbou, nie sadzbami kapitálových ziskov. K strate terminálu dôjde, ak je predajná cena nižšia ako UCC. Platí to vo viacerých kontextoch, kde je potrebné presne určiť hodnoty dane z príjmu z prenájmu v Kanade.
Je príjem z prenájmu oprávnený na FHSA?
Nie. Prvý domáci sporiaci účet (FHSA) vyžaduje, aby zakúpený dom bol obývaný vlastníkom ako hlavné bydlisko. Nehnuteľnosti zakúpené na generovanie príjmu z prenájmu nespĺňajú podmienky na získanie finančných prostriedkov FHSA. Toto je dôležitá úvaha pri práci s výpočtami dane z príjmu z prenájmu v Kanade v praktických aplikáciách. Odpoveď závisí od konkrétnych vstupných hodnôt a kontextu, v ktorom sa výpočet aplikuje.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Odpočítanie splátok istiny hypotéky ako nákladov na prenájom – odpočítateľná je iba úroková časť
- !Nárokovanie CCA na vytvorenie alebo zvýšenie straty z prenájmu – CCA môže znížiť príjem iba na nulu
- !Nenahlásenie zmeny v užívaní pri premene hlavného bydliska na prenájom, chýba volebné okno podľa paragrafu 45 ods.
- !Nerozdelenie kúpnej ceny medzi pozemok (neodpisovateľný) a budovu (odpisovateľný) pri vytváraní základu CCA
- !Nesplnenie požiadavky nerezidentskej zrážky vo výške 25 %, čo vedie k úrokom z ratingových agentúr a sankciám pre nerezidentských prenajímateľov
- !Odpočítanie nákladov na zlepšenie kapitálu ako opravy, keď by mali byť pridané k základu CCA
Pro Tip
Ak si nárokujete CCA na prenajímanú nehnuteľnosť, uvedomte si, že pri predaji môžete čeliť opätovnému získaniu – čo znamená, že zrážky CCA sa vrátia ako bežný príjem, a nie ako kapitálové zisky. Vypočítajte si, či je uplatnenie CCA výhodné, ak plánujete predaj v blízkej budúcnosti.
Did you know?
Kanadský trh s nájomným bývaním sa od roku 2010 dramaticky zmenil. Podiel Kanaďanov, ktorí si prenajímajú svoj domov, vzrástol z približne 30 % na viac ako 35 %, keďže sa zhoršila dostupnosť bývania. Súkromní prenajímatelia – väčšina z nich vlastní len jednu alebo dve nehnuteľnosti – poskytujú viac ako 85 % kanadského nájomného bytového fondu.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Čítať viac →Ratings & comments
Získajte týždenné matematické tipy
Pridajte sa k 12 000+ odberateľom, ktorí každý týždeň dostávajú tipy na kalkulačku.