NZ Rental Property Tax
What is Rental Income Tax Calculator (NZ)?
▾
Na Novom Zélande sú všetky príjmy z prenájmu získané z prenájmu obytných alebo komerčných nehnuteľností zdaniteľné a musia byť uvedené vo vašom daňovom priznaní. Neexistuje žiadna samostatná daň z príjmu z prenájmu – zisky z prenájmu sa jednoducho pripočítajú k vašim ostatným príjmom (mzda, príjem z podnikania atď.) a zdaňujú sa hraničnou sadzbou dane z príjmu fyzických osôb, ktorá sa pohybuje od 10,5 % do 39 % v závislosti od celkového príjmu. Zdaniteľný zisk z prenájmu sa vypočíta odpočítaním prípustných zrážok od vašich celkových hrubých príjmov z prenájmu. Prípustné odpočty za prenájom nehnuteľností na bývanie zahŕňajú sadzby (sadzby rady), poistné, poplatky za správu nehnuteľností, opravy a údržbu (nie kapitálové vylepšenia), právne poplatky za obnovenie prenájmu, účtovné poplatky a – po významných zmenách v politike – úroky z hypotéky na fázovom základe. Najvýznamnejšou oblasťou zmien v posledných rokoch bolo zaobchádzanie s úrokmi z hypoték. Od 1. októbra 2021 investori do rezidenčných nehnuteľností stratili možnosť odpočítať úroky z hypotéky v rámci snahy vlády utlmiť trh s bývaním. Politika sa však obrátila a odpočítateľnosť úrokov sa postupne vrátila: 50 % úroku bolo odpočítateľných v roku do 31. marca 2024, od 1. apríla 2024 sa zvýšilo na 60 %, potom od 1. apríla 2025 na 80 % a od 1. apríla 2026 sa vrátila plná 100 % odpočítateľnosť. Odpisy budov boli vylúčené od zemetrasenia v meste Christchurch v roku 2011 (keď boli odstránené odpisy budov), ale hnuteľné veci (hnuteľné predmety, ako sú spotrebiče, koberce a závesy) sa môžu stále odpisovať za predpísané sadzby IR. Dovolenkové domy so zmiešaným využitím – nehnuteľnosti využívané čiastočne na súkromné použitie a čiastočne na prenájom – si vyžadujú, aby sa príjmy a výdavky rozdelili na pomernom základe pomocou špecifického vzorca stanoveného IR. Test jasných čiar môže tiež vytvoriť daňovú povinnosť, ak sa nehnuteľnosť na bývanie predá do 2 rokov od nadobudnutia (pri nehnuteľnostiach kúpených 1. júla 2024 alebo neskôr).
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Vzorec
▾
Čistý príjem z prenájmu = hrubý príjem z prenájmu – prípustné zrážky; Splatná daň = čistý príjem z prenájmu × hraničná sadzba dane; Odpočítateľný úrok = úrok z hypotéky × uplatniteľné percento fázového zavedenia (60 % 2024, 80 % 2025, 100 % 2026+)Variable Legend
▾
| Symbol | Meno | Jednotka | Popis |
|---|---|---|---|
| GR | Hrubý príjem z prenájmu | NZD ($/year) | Celkové príjmy z prenájmu prijaté od nájomníkov počas daňového roka vrátane prepadnutia dlhopisov a výnosov z poistenia za ušlé nájomné |
| D | Celkové prípustné zrážky | NZD ($/year) | Všetky odpočítateľné výdavky vrátane sadzieb, poistenia, správcovských poplatkov, opráv, prípustných úrokov a odpisov hnuteľného majetku |
| NRI | Čistý príjem z prenájmu | NZD ($/year) | Zdaniteľný zisk z prenájmu: Hrubý príjem z prenájmu mínus celkové prípustné zrážky |
| r_m | Hraničná sadzba dane | Percentage (%) | Sadzba dane z príjmu fyzických osôb, ktorá sa vzťahuje na hornú časť celkového príjmu daňovníka, v rozmedzí od 10,5 % do 39 % |
| p_i | Percentuálny podiel zaraďovania úrokov | Percentage (%) | Podiel hypotekárneho úroku, ktorý je daňovo uznateľný v bežnom roku: 60 % (2024/25), 80 % (2025/26), 100 % (od 2026/27) |
How to Rental Income Tax Calculator (NZ)
▾
- 1Zaznamenajte si všetky hrubé príjmy z prenájmu prijaté počas daňového roka vrátane prenájmu, výnosov z prenájmu dlhopisov, ak prepadne, všetkých potvrdení o poistení za stratené nájomné a všetkých súm zaplatených nájomníkmi, za ktoré zvyčajne zodpovedáte vy.
- 2Identifikujte všetky prípustné zrážky: obecné sadzby, vodné (ak ich platíte), poistenie prenajímateľa, poplatky za správu nehnuteľnosti, poplatky za prenájom, bankové poplatky súvisiace s pôžičkou na prenájom, opravy a údržbu (nie vylepšenia), účtovné a právne poplatky za prenájom.
- 3Vypočítajte odpočítateľnú časť hypotekárneho úroku na základe aktuálnej sadzby pre postupné zavádzanie: 60 % za rok končiaci sa 31. marca 2025, 80 % za rok končiaci sa 31. marca 2026, 100 % od 1. apríla 2026.
- 4Vypočítajte odpisy hnuteľného majetku (spotrebiče, koberce, tepelné čerpadlá atď.) pomocou predpísaných sadzieb IR. Budovy nemožno odpisovať, ale hnuteľné veci v rámci nehnuteľnosti áno.
- 5Ak sa nehnuteľnosť používa súkromne počas ktorejkoľvek časti roka, použite pravidlá aktív so zmiešaným využitím – príjmy a výdavky sa musia rozdeliť podľa vzorca: (dni prenájmu / (dni prenájmu + súkromné dni) × celkové výdavky.
- 6Vypočítajte čistý príjem alebo stratu z prenájmu: celkový príjem mínus celkové povolené zrážky. Ak dôjde k strate, straty z prenájmu obytných priestorov sú účelovo viazané – možno ich kompenzovať iba budúcim príjmom z prenájmu z rovnakého alebo iného majetku, nie platom alebo mzdou.
- 7Čistý zisk z prenájmu zahrňte do svojho individuálneho daňového priznania (IR3) a zaplaťte daň z príjmu vo vašej marginálnej sadzbe. Ak máte príjem z prenájmu, vo všeobecnosti ste povinní podať priznanie IR3, aj keď poberáte aj mzdu.
Worked Examples
▾
V roku 2024/25 je odpočítateľných len 60 % úrokov z hypotéky; plná odpočítateľnosť sa vráti od 1. apríla 2026
Zrážky: 2 500 USD + 1 200 USD + 2 400 USD + 10 800 USD = 16 900 USD. Čistý príjem: 24 000 USD − 16 900 USD = 7 100 USD. Daň: 7 100 USD × 33 % = 2 343 USD.
Pravidlá účelového ohradenia znamenajú, že stratu možno preniesť len do budúcich príjmov z prenájmu
Podľa pravidiel o účelovom ohraničení (platných od roku 2019) nemožno straty z prenájmu bytov použiť na zníženie dane z iných príjmov. Strata 4 000 USD sa prenesie do ďalšieho obdobia, aby sa vyrovnali budúce zisky z prenájmu.
Vzorec na zmiešané použitie: dni prenájmu / (dni prenájmu + súkromné dni) = 60/90 = 66,7 % odpočítateľných nákladov
60 / (60 + 30) = 66,7 % z 15 000 USD = odpočítateľná položka vo výške 10 000 USD. Hrubé nájomné 9 000 USD mínus 10 000 USD = strata 1 000 USD, označená ako strata majetku so zmiešaným využitím.
Budovy nemožno odpisovať, ale hnuteľné veci v rámci prenajímaných nehnuteľností majú stále nárok na odpisy
Tepelné čerpadlo: 4 500 USD × 18 % = 810 USD. Koberec: 3 000 USD × 25 % = 750 USD. Celkový odpočet za prvý rok odpisov: 1 560 USD, čím sa znižuje zdaniteľný príjem z prenájmu.
Real-World Applications
▾
Prenajímateľ s jednou prenajímanou nehnuteľnosťou zarábajúcou na prenájme 26 400 USD ročne vypočíta čistý zdaniteľný príjem z prenájmu po odpočítaní sadzieb, poistenia a 60 % úrokov z hypotéky a potom zaplatí výslednú daň vo výške 33 % marginálnej sadzby.
Investor do nehnuteľností so štyrmi nehnuteľnosťami na prenájom používa tabuľku na sledovanie príjmov a výdavkov pre každú nehnuteľnosť samostatne, pričom vyčleňuje straty na nehnuteľnostiach s vysokými úrokovými nákladmi a kompenzuje zisky v celom portfóliu.
Hostiteľ Airbnb, ktorý si prenajíma svoj dom na 80 dní v roku a zostáva v ňom 285 dní, uplatňuje pravidlá pre zmiešané využitie aktív na rozdelenie výdavkov, pričom odpočítava iba zlomok prenájmu.
Pár, ktorý prenajíma nehnuteľnosť prostredníctvom štruktúry dlhodobej starostlivosti, zistí, že straty z prenájmu prechádzajú do ich osobných daňových priznaní, ale sú účelovo viazané – straty nemôžu použiť na zníženie dane zo svojho príjmu zo zamestnania.
Daňový agent radí investorovi, ktorý zvažuje, či kúpiť novostavbu alebo existujúci dom na prenájom, pričom vysvetľuje, že novostavby si v súčasnosti zachovávajú plnú odpočítateľnosť úrokov, zatiaľ čo existujúce domy sa stále postupne vracajú späť na 100 %.
Special Cases
▾
Výnimka z novej stavby – odpočítateľnosť úrokov
Novostavby zakúpené 27. marca 2021 alebo neskôr si zachovali plnú odpočítateľnosť hypotekárneho úroku počas obdobia, keď bol úrok zamietnutý pre iné obytné nehnuteľnosti (2021 – 2024). To znamená, že investori v nových budovách nepodliehali postupnému vyraďovaniu, čo im počas tohto obdobia poskytlo významnú daňovú výhodu oproti investorom do existujúcich domov.
LTC a firemné štruktúry
Prenájom nehnuteľností držaných prostredníctvom spoločnosti Look-Through Company (LTC) sa na daňové účely považuje za majetok, ktorý vlastnia priamo akcionári. To znamená, že príjmy a straty prechádzajú k akcionárom osobne a stále platí účelové viazanie. Majetok v bežných spoločnostiach sa zdaňuje 28 % sadzbou dane z príjmu právnických osôb, ale straty sa nemôžu preniesť na akcionárov.
GST a prenájom nehnuteľností
Príjem z prenájmu bývania je oslobodený od DPH. To znamená, že si neúčtujete GST z prenájmu a nemôžete si GST nárokovať späť na výdavky na nehnuteľnosť. Ak však poskytujete aj krátkodobé ubytovanie (ako Airbnb) a váš obrat presiahne 60 000 USD, možno budete musieť zaregistrovať GST. Prenájom komerčných nehnuteľností podlieha dani z tovarov a služieb.
Príjem z prenájmu v zahraničí
Daňoví rezidenti Nového Zélandu musia uviesť príjem z prenájmu nehnuteľností v zahraničí vo svojom daňovom priznaní na Novom Zélande. Dohody o zamedzení dvojitého zdanenia môžu poskytnúť úľavu, ak už bola daň zaplatená v krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Zahraničné daňové dobropisy je možné žiadať, aby sa zabránilo dvojitému zdaneniu, ale pravidlá sú zložité a často vyžadujú odborné poradenstvo.
Strávníci a spolubývajúci
Ak prenajmete izbu stravníkovi vo svojom vlastnom dome a účtujete poplatky pod týždenným limitom IR (v súčasnosti 279 USD/týždeň na stravníka), príjem je vo všeobecnosti oslobodený od dane. Nad touto hranicou je prekročenie zdaniteľné. Toto sa líši od prenájmu samostatného investičného majetku, ktorý je vždy plne zdaniteľný.
Kľúčové pravidlá dane z prenájmu nehnuteľností na NZ
▾
| Položka | Pravidlo |
|---|---|
| Sadzba dane z príjmu z prenájmu | Hraničná sadzba dane z príjmu (10,5 % – 39 %) |
| Odpočítateľnosť úrokov (2024/25) | 60% odpočítateľných úrokov |
| Odpočítateľnosť úrokov (2025/26) | 80 % odpočítateľných úrokov |
| Odpočítateľnosť úrokov (od 2026/27) | 100 % odpočítateľných úrokov |
| Stavebné odpisy | Neodpočítateľné (odstránené v roku 2011) |
| Odpisy Chattel | Povolené v IR predpísaných sadzbách |
| Straty z prenájmu — obytné | Krúžkové oplotenie; nemôže kompenzovať príjem zo mzdy |
| Straty z prenájmu — komerčné | Nie je oplotený; môže kompenzovať iné príjmy |
| Testovacie obdobie jasných čiar (od 1. júla 2024) | 2 roky |
| Odpočítateľnosť aktív so zmiešaným použitím | Dni prenájmu / (dni prenájmu + súkromné dni) × výdavky |
Frequently Asked Questions
▾
Všetky príjmy z prenájmu na NZ sa zdaňujú?
áno. Všetky príjmy z prenájmu získané z prenájmu nehnuteľností na Novom Zélande sú zdaniteľné bez ohľadu na to, či ide o nehnuteľnosť na bývanie alebo podnikanie, a bez ohľadu na sumu. Osobitne pre príjem z prenájmu neexistuje žiadna hranica oslobodená od dane – pripočítava sa k vášmu inému príjmu a zdaňuje sa vašou hraničnou sadzbou dane z príjmu.
Môžem si odpočítať úroky z hypotéky na prenajatú nehnuteľnosť na Novom Zélande?
Áno, ale pravidlá sa výrazne zmenili. Odpočítateľnosť úrokov bola odstránená od 1. októbra 2021, potom sa postupne zaviedla späť: 60 % odpočítateľnosť od 1. apríla 2024, 80 % od 1. apríla 2025 a 100 % od 1. apríla 2026. Nové zostavy, ktoré boli zakúpené 27. marca 2021 alebo neskôr, si zachovali plnú odpočítateľnosť úrokov.
Čo je účelové ohraničenie príjmu z prenájmu?
Ring-fencing znamená, že straty z prenájmu obytných priestorov nemožno použiť na kompenzáciu dane z iných príjmov (napríklad z platu). Ak vaše prípustné zrážky presiahnu váš príjem z prenájmu, výsledná strata je „ohradená“ a môže sa použiť iba na kompenzáciu budúcich príjmov z prenájmu rovnakých alebo iných nehnuteľností na bývanie. Komerčné nehnuteľnosti nie sú oplotené.
Môžem odpisovať svoje budovy na prenájom?
Nie. Po zemetraseniach v meste Christchurch boli v rozpočte na rok 2011 odstránené odpisy budov pre obytné a komerčné budovy. Nehnuteľný majetok v rámci nehnuteľnosti – ako sú spotrebiče, tepelné čerpadlá, koberce, žalúzie a svietidlá – sa však stále môžu odpisovať pomocou klesajúcej hodnoty zverejnenej IR alebo lineárnych sadzieb. Toto je obzvlášť dôležité v kontexte výpočtov dane z príjmu z prenájmu, kde presnosť priamo ovplyvňuje rozhodovanie. Profesionáli vo viacerých odvetviach sa spoliehajú na presné výpočty dane z príjmu z prenájmu, aby potvrdili predpoklady, optimalizovali procesy a zabezpečili súlad s platnými normami. Pochopenie základnej metodológie pomáha používateľom správne interpretovať výsledky a identifikovať, kedy môže byť potrebná dodatočná analýza.
Musím podať daňové priznanie, ak mám príjem z prenájmu?
áno. Ak poberáte príjem z prenájmu, ste povinný podať daňové priznanie k dani z príjmu fyzických osôb IR3 na Inland Revenue, aj keď dostávate mzdu aj cez systém PAYE. Na príjem z prenájmu sa nevzťahujú automatické daňové výmery, ktoré IR posiela iba poberateľom mzdy. Toto je obzvlášť dôležité v kontexte výpočtov dane z príjmu z prenájmu, kde presnosť priamo ovplyvňuje rozhodovanie. Profesionáli vo viacerých odvetviach sa spoliehajú na presné výpočty dane z príjmu z prenájmu, aby potvrdili predpoklady, optimalizovali procesy a zabezpečili súlad s platnými normami. Pochopenie základnej metodológie pomáha používateľom správne interpretovať výsledky a identifikovať, kedy môže byť potrebná dodatočná analýza.
Čo je to test jasných čiar a ako súvisí s daňou z príjmu z prenájmu?
Test s jasnou čiarou zdaňuje kapitálové zisky z rezidenčných nehnuteľností predaných v rámci stanoveného obdobia nákupu. Od 1. júla 2024 sa test vzťahuje na nehnuteľnosti predávané do 2 rokov od kúpy. Nehnuteľnosti predané v rámci jasného obdobia sa zdaňujú zo zisku hraničnou sadzbou dane z príjmu vlastníka – rovnakou sadzbou ako príjem z prenájmu. Toto je oddelené od priebežnej dane z príjmu z prenájmu.
Ako sa zdaňujú rekreačné domy so zmiešaným využitím?
Aktíva so zmiešaným využitím (nehnuteľnosti využívané čiastočne na súkromné účely, čiastočne na prenájom a čiastočne voľné) podliehajú osobitným pravidlám pre rozdelenie. Výdavky je možné odpočítať iba v pomere k počtu dní prenájmu vydelenému celkovým počtom dní prenájmu plus dní na súkromné použitie. Príjem z takýchto nehnuteľností je účelovo viazaný na kompenzáciu nákladov z rovnakého majetku.
Môžem si odpočítať opravy a údržbu svojho prenajatého majetku?
Áno, ale len na skutočné opravy a údržbu – náklady, ktoré vrátia nehnuteľnosť do pôvodného stavu. Kapitálové vylepšenia, ktoré predlžujú životnosť nehnuteľnosti alebo pridávajú nové funkcie, nie sú odpočítateľné ako údržba; môžu byť pridané do nákladovej základne nehnuteľnosti pre budúce odpisy (na hnuteľných veciach) alebo pre výpočet jasného zisku z predaja.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Odpočítanie kapitálových zlepšení ako opravy – maľovanie prenajatej nehnuteľnosti je údržba; pridanie novej paluby alebo renovácia kúpeľne je kapitálové zlepšenie. Iba skutočná údržba a opravy sú okamžite odpočítateľné.
- !Zabudnúť na rozdelenie výdavkov na nehnuteľnosti so zmiešaným využitím – rekreačné domy využívané čiastočne súkromne si vyžadujú starostlivé rozdelenie; uplatnenie všetkých výdavkov oproti príjmom z prenájmu zvyšuje odpočty a bude napadnuté IR.
- !Uplatnenie nesprávneho percenta odpočítateľnosti úroku – zavedené percentá sa zmenili 1. apríla 2024 a znova 1. apríla 2025. Použitie nesprávneho percenta na nesprávny príjmový rok je bežnou chybou.
- !Nepodanie IR3 priznania — poberatelia mzdy, ktorí majú aj príjem z prenájmu, často predpokladajú, že PAYE ich zamestnávateľa pokrýva celú ich daň. Príjem z prenájmu si vždy vyžaduje samostatné priznanie IR3 a môže sa uplatniť aj predbežná daň.
- !Kompenzácia účelovo viazaných strát z prenájmu s príjmom zo zamestnania – toto je výslovne zakázané v prípade strát z prenájmu obytných priestorov. Preneste ich len do budúcich príjmov z prenájmu.
- !Neuchovávanie záznamov o všetkých výdavkoch na prenájom – v prípade IR auditu musíte predložiť potvrdenky, faktúry a bankové výpisy pre každý nárokovaný odpočet. Digitálne záznamy by sa mali uchovávať najmenej sedem rokov.
Pro Tip
Majte vyhradený bankový účet pre všetky príjmy a výdavky z prenájmu od začiatku. Keď všetky transakcie prechádzajú cez jeden účet prepojený s každou nehnuteľnosťou, koncoročné účtovníctvo je jednoduché, odpočty sa dajú ľahko zdôvodniť a riziko chýbajúcich výdavkov alebo zmiešania osobných nákladov s nákladmi na prenájom je minimalizované.
Did you know?
Zrušenie odpočítateľnosti úrokov na nehnuteľnosti na prenájom na Novom Zélande v roku 2021 bolo jednou z najkontroverznejších zmien daňovej politiky za posledné desaťročia – a jednou z najkratších. Bol ohlásený v marci 2021, postupne sa začal vyraďovať v roku 2024 a jeho úplné zrušenie je naplánované do apríla 2026, čo z neho robí vzácny príklad toho, že v priebehu piatich rokov sa zásadná daňová politika podstatne uvoľní.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Čítať viac →Ratings & comments
Získajte týždenné matematické tipy
Pridajte sa k 12 000+ odberateľom, ktorí každý týždeň dostávajú tipy na kalkulačku.