Bostadskapital är den del av din fastighet du faktiskt äger - marknadsvärdet minus vad du fortfarande är skyldig på ett bolån. När du betalar ner ditt bolån och fastighetsvärdena stiger, växer ditt eget kapital.
Grundformeln
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Exempel:
- Marknadsvärde: £350 000
- Utestående bolån: £195 000
- Eget kapital: £155 000
Eget kapital i procent (LTV)
Långivare uttrycker detta som Loan-to-Value (LTV):
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Hur eget kapital byggs över tiden
Eget kapital växer från två källor:
1. Amortering av bolån (amortering)
Tidigt i ett amorteringslån är det mesta av betalningen ränta. Equity bygger långsamt till en början och accelererar sedan.
| År | Saldo på bolån | Värde (platt) | Rättvisa |
|---|---|---|---|
| 0 | £250 000 | £300 000 | 50 000 pund |
| 5 | £226 000 | £300 000 | £74 000 |
| 10 | £196 000 | £300 000 | £104 000 |
| 20 | £112 000 | £300 000 | £188 000 |
| 25 | £0 | £300 000 | £300 000 |
2. Värdestegring
Om fastighetsvärdet stiger med 3 % per år:
| År | Saldo på bolån | Värde | Rättvisa |
|---|---|---|---|
| 0 | £250 000 | £300 000 | 50 000 pund |
| 10 | £196 000 | £403 000 | £207 000 |
| 25 | £0 | £627 000 | £627 000 |
Få tillgång till ditt eget kapital
Ombelåning: Refinansiera till ett högre lånebelopp för att frigöra eget kapital som kontanter. Användbar för hemförbättringar, betala av högränteskulder eller investeringar.
Ytterligare förskott: Din befintliga långivare lånar ut mer utöver ditt nuvarande bolån.
Emission av aktier (livstidslån): Tillgänglig för husägare 55+. Du lånar mot fastigheten utan månatliga amorteringar. Ränteföreningar tills huset säljs (vanligtvis vid dödsfall eller vård).
Eget kapital som säkerhet
Långivare använder eget kapital när de bestämmer:
- Om man ska låna ut (minsta LTV-trösklar)
- Vilket pris att erbjuda (lägre LTV = lägre pris) – Hur mycket du kan låna
De flesta långivare har ett maximibelopp på 80–85 % LTV, vilket innebär att de kräver att du behåller minst 15–20 % eget kapital.
Negativt eget kapital
Om ditt bolån överstiger fastighetsvärdet ligger du i negativt eget kapital. Detta inträffar när: – Fastighetsvärdena faller rejält efter köp – Du köpte med en väldigt liten deposition – Du förlängde lånet för andra ändamål
Negativt eget kapital förhindrar återlåning och gör försäljningen komplicerad (du måste betala underskottet kontant).