நீங்கள் இராணுவத்தில் பணியாற்றியிருந்தால், VA வீட்டுக் கடன் உங்களுக்குக் கிடைக்கும் மிகவும் சக்திவாய்ந்த நிதிப் பலன்களில் ஒன்றாகும் - ஆனால் உரிமை அமைப்பு கிட்டத்தட்ட ஒவ்வொரு முதல் முறை பயனரையும் குழப்புகிறது. உத்திரவாதம் எவ்வாறு செயல்படுகிறது, நிதிக் கட்டணத்தில் நீங்கள் என்ன செலுத்துவீர்கள், உங்கள் மாதாந்திர கட்டணம் எப்படி வழக்கமான அடமானத்துடன் ஒப்பிடுகிறது என்பதைப் புரிந்துகொள்வது கடனுக்கான வாழ்நாளில் பல்லாயிரக்கணக்கான டாலர்களை சேமிக்கலாம்.

VA கடன் உரிமை என்றால் என்ன?

VA கடன் உரிமை என்பது, நீங்கள் தவறினால், உங்கள் கடனளிப்பவருக்கு படைவீரர் விவகாரத் துறை உத்தரவாதம் அளிக்கும் டாலர் தொகையாகும். இது நீங்கள் கடன் வாங்கக்கூடிய தொகை அல்ல - ���து கடனளிப்பவரின் இழப்பில் ஒரு பகுதியை ஈடுசெய்வதற்கான அரசாங்கத்தின் வாக்குறுதியாகும், இது கடன் வழங்குநர்கள் உங்களுக்கு முன்பணம் செலுத்தாமல் மற்றும் தனியார் அடமானக் காப்பீடு இல்லாமல் அடமானத்தை வழங்க அனுமதிக்கிறது.

VA இரண்டு அடுக்கு உரிமைகளை வழங்குகிறது:

அடிப்படை உரிமை - $36,000. இது பல தசாப்தங்களுக்கு முன்னர் நிறுவப்பட்டது மற்றும் அசல் நிரல் வடிவமைப்பை பிரதிபலிக்கிறது. முக மதிப்பில், அடிப்படை உரிமையானது $144,000 வரையிலான கடன்களை மட்டுமே ஆதரிக்கிறது (கடன் வழங்குபவர்களுக்கு 25% உத்தரவாதமும், 25% $144,000 = $36,000).

போனஸ் (அல்லது "இரண்டாம் அடுக்கு") உரிமை - இதுவே நவீன வீட்டுச் சந்தைகளில் திட்டத்தைச் செயல்பட வைக்கிறது. FHFA ஆல் நிர்ணயிக்கப்பட்ட கடன் வரம்பில் 25%க்கு VA உத்தரவாதம் அளிக்கிறது. 2024–2025 இல் பெரும்பாலான மாவட்டங்களுக்கு, அந்த வரம்பு $766,550 ஆகும், அதாவது மொத்த உரிமை $191,637 ($766,550 இல் 25%) ஆகும். அடிப்படை $36,000 கழித்த பிறகு, போனஸ் உரிமை மற்றொரு $155,637 சேர்க்கிறது.

நடைமுறைச் சொற்களில்: முழு உரிமையுடன், நீங்கள் கடன் பெறும் வரம்புக்கு இணங்க VA 25% உத்தரவாதம் அளிக்கும் - அதாவது பெரும்பாலான வீரர்கள் தங்கள் மாவட்டத்தில் கடன் உச்சவரம்பு இல்லாமல் பூஜ்ஜிய முன்பணம் செலுத்தி ஒரு வீட்டை வாங்கலாம். இணங்கக்கூடிய கடன் வரம்பிற்கு மேல் கடன் வாங்கும் முழு உரிமையுடன் கூடிய படைவீரர்கள் கூடுதல் தொகையில் 25%க்கு சமமான முன்பணம் செலுத்த வேண்டும்.

முழு vs மீதமுள்ள உரிமை

முழு உரிமை தங்கள் VA கடன் பலனைப் பயன்படுத்தாத, அல்லது முந்தைய VA கடனைச் செலுத்தி, உரிமையை முறையாக மீட்டெடுத்த, அல்லது தங்கள் வீட்டை விற்று, புதிய வாங்குபவர் VA கடனை ஏற்றுக்கொண்ட (வீரரின் பொறுப்பை முழுமையாக விடுவித்த) படைவீரர்களுக்குக் கிடைக்கும்.

VA கடனை செலுத்திய பிறகு உரிமையை மீட்டெடுக்க, நீங்கள் VA படிவம் 26-1880ஐ VA க்கு சமர்ப்பிக்கவும். செயல்முறை பொதுவாக சில வாரங்கள் எடுக்கும். மீட்டெடுக்கப்பட்டதும், முந்தைய கடன் ஒருபோதும் நடக்காதது போல் நீங்கள் முழு உரிமையைப் பெறுவீர்கள்.

மீதமுள்ள உரி��ை உங்களிடம் இன்னும் செயலில் VA கடன் இருக்கும்போது பொருந்தும். நீங்கள் விற்காத முந்தைய வீட்டில் $100,000 உரிமையைப் பயன்படுத்தினால், உங்கள் மாவட்டத்தில் மொத்த உரிமை $191,637 ஆக இருந்தால், உங்களிடம் $91,637 மீதமுள்ளது. புதிய கொள்முதல் விலையில் 25%க்கும் உங்கள் மீதமுள்ள உரிமைக்கும் இடையில் ஏதேனும் இடைவெளியை முன்பணமாக செலுத்துவதற்கு கடன் வழங்குபவர் உங்களைக் கோருவார்.

எடுத்துக்காட்டு: நீங்கள் $400,000 வீட்டை வாங்க விரும்புகிறீர்கள் ஆனால் மீதமுள்ள உரிமையில் $91,637 மட்டுமே உள்ளது. கடன் வழங்குபவர் 25% உத்தரவாதத்தை விரும்புகிறார்: $400,000 × 25% = $100,000. நீங்கள் $8,363 குறைவாக உள்ளீர்கள், எனவே முன்பணமாக $8,363 கொண்டு வர வேண்டும்.

நீங்கள் ஒரே நேரத்தில் இரண்டு VA கடன்களை வைத்திருக்கலாம் - அடிக்கடி இடம்பெயர்ந்து செல்லும் சேவை உறுப்பினர்களிடையே பொதுவானது. இது "இரண்டாம் நிலை உரிமை" என்று அழைக்கப்படுகிறது.

நிதிக் கட்டண அட்டவணை

VA நிதியுதவி கட்டணம் என்பது VA கடன் திட்டத்தை தன்னிச்சையாக வைத்திருக்கும் ஒரு முறை கட்டணமாகும். இது மூடப்படும் போது செலுத்தப்படுகிறது அல்லது கடன் தொகையில் செலுத்தப்படுகிறது. உங்கள் கடன் வகை, முன்பணம் செலுத்துதல் மற்றும் நீங்கள் பலனைப் பயன்படுத்தியுள்ளீர்களா என்பதைப் பொறுத்து கட்டணம் மாறுபடும்.

Loan Type Down Payment First Use Subsequent Use
Purchase / Construction 0% 2.15% 3.30%
Purchase / Construction 5%–9.99% 1.50% 1.50%
Purchase / Construction 10%+ 1.25% 1.25%
Cash-Out Refinance N/A 2.15% 3.30%
IRRRL (Streamline Refi) N/A 0.50% 0.50%

நிதிக் கட்டண விலக்குகள்: எந்த மதிப்பீட்டிலும் VA ஊனமுற்ற இழப்பீடு பெறும் ���டைவீரர்கள் (0% கூட), சேவையில் இறந்த அல்லது சேவையுடன் இணைக்கப்பட்ட இயலாமையால் இறந்த வீரர்களின் வாழ்க்கைத் துணைவர்கள் மற்றும் செயலில் உள்ள பர்பிள் ஹார்ட் பெறுநர்கள் அனைவருக்கும் நிதிக் கட்டணத்திலிருந்து விலக்கு அளிக்கப்படுகிறது. இது ஆயிரக்கணக்கில் சேமிக்கலாம் - $400,000 கடனில், 2.15% கட்டணம் $8,600.

மாதாந்திர கொடுப்பனவு எடுத்துக்காட்டு: VA vs கன்வென்ஷனல்

$400,000 வீடு வாங்குவதை ஒப்பிட்டுப் பார்ப்போம், அதே 7.0% வட்டி விகிதத்தில் (30 வருட நிலையானது) VA கடனில் 0% குறைவு மற்றும் வழக்கமான கடனில் 5% குறைவு.

Item VA Loan Conventional (5% down)
Loan Amount $408,600 (rolled funding fee) $380,000
Interest Rate 7.00% 7.00%
Monthly P&I $2,719 $2,529
PMI $0 ~$142/month
Monthly Insurance $0 $142
Total Monthly $2,719 $2,671
Down Payment Required $0 $20,000

முதல் பார்வையில் மாதாந்திர கொடுப்பனவு ஒத்ததாகத் தெரிகிறது, ஆனால் VA கடன் வாங்கியவர் $20,000 ஐ தங்கள் பாக்கெட்டில் வைத்திருப்பார். அந்த $20,000 ஆண்டுக்கு 7% முதலீடு செய்யப்பட்டால், அது 20 ஆண்டுகளில் தோராயமாக $76,000 ஆக வளரும் - VA கடனின் உண்மையான நன்மையை செலுத்தும் ஒப்பீட்டை விட வியத்தகு அளவில் பெரிதாக்குகிறது.

நீங்கள் 80% எல்டிவியை அடைந்தவுடன் (இந்த எண்களில் 8-9 வருடத்தில்) வழக்கமான கடனுக்கான பிஎம்ஐ பொதுவாக குறைந்துவிடும், ஆனால் அதற்குள் VA கடன் வாங்கியவர் பல வருடங்களாக பேமெண்ட் இல்லாத பிஎம்ஐ மூலம் பயனடைந்துள்ளார்.

மாவட்ட கடன் வரம்புகள்

ப்ளூ வாட்டர் நேவி வியட்நாம் படைவீரர்கள் சட்டம் 2020 முதல், முழு உரிமையுடன் கூடிய வீரர்களுக்கு VA கடன் "வரம்புகள்" இல்லை. கடனளிப்பவர் அனுமதிக்கும் அளவுக்கு நீங்கள் கடன் வாங்கலாம். இருப்பினும், மாவட்டக் கடன் வரம்புகள் இரண்டு சூழ்நிலைகளுக்கு இன்னும் முக்கியமானவை:

  1. மீதமுள்ள (முழுமையாக இல்லை) உரிமையுடன் கூடிய படைவீரர்கள் — வரம்புகள் அவர்களுக்குத் தேவையான முன்பணம் கணக்கீட்டைப் பாதிக்கிறது.
  2. கடன் வழங்குபவர்கள் தங்கள் சொந்த மேலடுக்குகளை இணக்க வரம்பிற்கு மேல் விதிக்கலாம்.

நிலையான இணக்க வரம்பு (பெரும்பாலான அமெரிக்க மாவட்டங்கள், 2024-2025): $766,550

அதிக செலவு பகுதி உதாரணங்கள்:

County 2024 Conforming Limit
San Francisco, CA $1,149,825
Honolulu, HI $1,149,825
King County (Seattle), WA $977,500
Nassau County (NYC suburbs), NY $1,149,825
Denver, CO $816,500
Most other US counties $766,550

அதிக விலையுள்ள மாவட்டங்களில் உள்ள VA கடன்கள், அதிக கன்ஃபார்மிங் வரம்பின் 25% அடிப்படையில் உத்தரவாதம் அளிக்கப்படுவதால், வ��ரர்களுக்கு இன்னும் கூடுதலான பூஜ்ஜிய-கீழ் வாங்கும் சக்தியை அளிக்கிறது.

பொதுவான VA கடன் கட்டுக்கதைகள் நீக்கப்பட்டன

** கட்டுக்கதை: VA கடன்கள் முதல் முறையாக வீடு வாங்குபவர்களுக்கு மட்டுமே.** பொய். VA கடன் பலனை நீங்கள் எத்தனை முறை பயன்படுத்தலாம் என்பத��ல் எந்த தடையும் இல்லை. உங்களிடம் இருக்கும் உரிமை (முழுமையாகவோ அல்லது மீதமுள்ளதாகவோ) இருக்கும் வரை, உங்கள் வாழ்நாள் முழுவதும் VA கடனை மீண்டும் மீண்டும் பயன்படுத்தலாம்.

** கட்டுக்கதை: VA கடன்கள் மூடுவதற்கு அதிக நேரம் எடுக்கும் மற்றும் விற்பனையாளர்கள் அவற்றை ஏற்க மாட்டார்கள்.** ஒரு ���சாப்தத்திற்கு முன்பு VA மதிப்பீடுகள் மெதுவாக இருந்தபோது இது மிகவும் உண்மையாக இருந்தது. இன்று, VA கடன்கள் வழக்கமான கடன்களின் அதே காலக்கட்டத்தில் முடிவடைகின்றன - பொதுவாக 30-45 நாட்கள். விற்பனையாளர் தயக்கம் ஒரு பேச்சுவார்த்தை பிரச்சினை, கடன் செயல்திறன் பிரச்சினை அல்ல. VA-அனுபவம் வாய்ந்த கடனளிப்பவரின் முன் ஒப்புதல் கடிதத்துடன் நன்கு எழுதப்பட்ட ச���ுகை முழுமையாக போட்டித்தன்மை வாய்ந்தது.

** கட்டுக்கதை: VA கடனுக்கு மதிப்பீடு தேவையில்லை.** பொய். VA மதிப்பீடு கட்டாயமாகும். VA அதன் சொந்த மதிப்பீட்டாளர் குழுவைப் பயன்படுத்துகிறது மற்றும் வீடு பாதுகாப்பாகவும், ஒலியாகவும், சுகாதாரமாகவும் இருப்பதை உறுதிசெய்ய குறைந்தபட்ச சொத்துத் தேவைகள் (MPRs) உள்ளது. இது கடனளிப்பவரைப் போலவே மூத்தவரையும் பாதுகாக்கிறது.

** கட்டுக்கதை: நீங்கள் நிதிக் கட்டணத்தை பாக்கெட்டில் இருந்து செலுத்த வேண்டும்.** நிதிக் கட்டணத்தை முழுவதுமாக கடன் தொகையாக மாற்றலாம், பூஜ்ஜியத்திற்கு வெளியே பணம் செலுத்த வேண்டும். வர்த்தகம் என்பது சற்று அதிக கடன் இருப்பு மற்றும் சற்று அதிக மாதாந்திர கொடுப்பனவாகும்.

** கட்டுக்கதை: VA கடனை ஒரு குடும்ப வீடு வாங்க மட்டுமே பயன்படுத்த முடியும்.** VA கடன்கள் ஒற்றைக் குடும்ப வீடுகள், VA-அங்கீகரிக்கப்பட்ட திட்டங்களில் உள்ள வீடுகள், நிரந்தர அடித்தளத்தில் தயாரிக்கப்பட்ட வீடுகள் மற்றும் நான்கு யூனிட்கள் வரைய��லான பல-அலகு சொத்துக்களுக்கு நிதியளிக்கலாம் - நீங்கள் யூனிட்களில் ஒன்றில் உங்கள் முதன்மை குடியிருப்பாக இருந்தால்.

நீங்கள் ஷாப்பிங் தொடங்குவதற்கு முன் இந்த அடிப்படைகளைப் புரிந்துகொள்வது, இராணுவ சேவையின் மூலம் பெறப்பட்ட மிகவும் மதிப்புமிக்க நன்மைகளில் ஒன்றைப் பயன்படுத்துவதற்கு உங்களை மிகவும் வலுவான நிலையில் வைக்கிறது.