అంటే ఏమిటి Cash-on-Cash Return?
▾
క్యాష్-ఆన్-క్యాష్ రిటర్న్ (CoC) అనేది రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ మెట్రిక్, ఇది ఆస్తిలో పెట్టుబడి పెట్టబడిన వాస్తవ నగదుపై ఆర్జించే వార్షిక ప్రీ-టాక్స్ నగదు ప్రవాహాన్ని కొలుస్తుంది. ఫైనాన్సింగ్‌ను విస్మరించే క్యాప్ రేట్ కాకుండా, క్యాష్-ఆన్-క్యాష్ రిటర్న్ మీ తనఖా చెల్లింపులకు స్పష్టంగా లెక్కిస్తుంది మరియు మీ అవుట్-ఆఫ్-పాకెట్ ఈక్విటీలో దిగుబడిని కొలుస్తుంది. ప్రతి పరపతి పెట్టుబడిదారు తెలుసుకోవలసిన ప్రశ్నకు ఇది సమాధానం ఇస్తుంది: నేను ఈ డీల్‌లో పెట్టిన ప్రతి డాలర్ నగదుకు, వార్షిక నగదు ప్రవాహంలో నేను ఎన్ని సెంట్లు తిరిగి పొందగలను? ఫార్ములా సూటిగా ఉంటుంది: క్యాష్-ఆన్-క్యాష్ రిటర్న్ = వార్షిక ప్రీ-టాక్స్ క్యాష్ ఫ్లో ÷ మొత్తం నగదు పెట్టుబడి. వార్షిక ప్రీ-టాక్స్ నగదు ప్రవాహం అనేది అన్ని అద్దెలను సేకరించి, అన్ని నిర్వహణ ఖర్చులను చెల్లించి మరియు అన్ని తనఖా అసలు మరియు వడ్డీ చెల్లింపులను చేసిన తర్వాత మిగిలి ఉన్న డబ్బు. పెట్టుబడి పెట్టబడిన మొత్తం నగదులో డౌన్ పేమెంట్, ముగింపు ఖర్చులు, లోన్ ఒరిజినేషన్ ఫీజులు, ప్రారంభ మరమ్మతు ఖర్చులు మరియు ఆస్తిని అద్దె స్థితికి తీసుకురావడానికి అవసరమైన ఏవైనా ఇతర ముందస్తు ఖర్చులు ఉంటాయి. క్యాష్-ఆన్-క్యాష్ రిటర్న్ అనేది సముపార్జన దశలో చాలా ఉపయోగకరంగా ఉంటుంది, ఎందుకంటే ఇది ఫైనాన్స్‌డ్ డీల్ మీ జేబులో డబ్బును ఉంచుతుందా లేదా దానిని తీసివేస్తుందా అనేది వెంటనే చూపిస్తుంది. సానుకూల CoC అంటే సానుకూల నెలవారీ నగదు ప్రవాహం; రుణ సేవను కవర్ చేయడానికి ఆపరేటింగ్ ఆదాయం సరిపోదని ప్రతికూల CoC సంకేతాలు — ఈ పరిస్థితిని కొన్నిసార్లు 'అలిగేటర్ ప్రాపర్టీ' అని పిలుస్తారు ఎందుకంటే ఇది ప్రతి నెలా మిమ్మల్ని సజీవంగా తింటుంది. చారిత్రాత్మకంగా, రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారులు 8–12% CoC రాబడిని ఒక మోస్తరు మార్కెట్‌లో పటిష్టమైన పరపతి కలిగిన ఒప్పందానికి బెంచ్‌మార్క్‌గా లక్ష్యంగా చేసుకున్నారు. అయినప్పటికీ, శాన్ ఫ్రాన్సిస్కో లేదా సీటెల్ వంటి తక్కువ-క్యాప్-రేట్ కోస్టల్ మార్కెట్లలో, పెట్టుబడిదారులు మొత్తం రాబడిని పెంచడానికి ప్రశంసలు ఆశించే 2–4% CoCని తరచుగా అంగీకరిస్తారు. అధిక దిగుబడినిచ్చే మిడ్‌వెస్ట్ మార్కెట్లలో, స్థిరీకరించబడిన లక్షణాలపై 10-15% CoCని సాధించవచ్చు. వడ్డీ రేట్లు మారినప్పుడు మెట్రిక్ కూడా అర్థవంతంగా మారుతుంది: 3.5% తనఖాతో 5% CoC వద్ద పెన్సిల్ చేసిన ఒప్పందం అదే ఆస్తి మరియు అదే అద్దెలపై 7% తనఖాతో ప్రతికూలంగా మారవచ్చు. పూర్తి చిత్రం కోసం క్యాష్-ఆన్-క్యాష్ రిటర్న్ ఎల్లప్పుడూ క్యాప్ రేట్, IRR మరియు ఈక్విటీ మల్టిపుల్ వంటి ఇతర మెట్రిక్‌లతో పాటు మూల్యాంకనం చేయబడాలి. ఇది వార్షిక నగదు దిగుబడిని మాత్రమే కొలుస్తుంది, ప్రశంసలు, రుణ చెల్లింపు లేదా పన్ను ప్రయోజనాలు కాదు - ఇవన్నీ రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క మొత్తం రాబడికి దోహదం చేస్తాయి.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
సూత్రం
▾
క్యాష్ రిటర్న్ = వార్షిక ప్రీ-టాక్స్ క్యాష్ ఫ్లో ÷ మొత్తం నగదు పెట్టుబడి. ఈ ఫార్ములా ఇన్‌పుట్ వేరియబుల్స్‌ను వాటి గణిత సంబంధం ద్వారా రిలేట్ చేయడం ద్వారా క్యాష్ ఆన్ క్యాష్ రిటర్న్‌ను గణిస్తుంది. ప్రతి భాగం స్వతంత్రంగా ధృవీకరించబడే కొలవగల పరిమాణాన్ని సూచిస్తుంది.వేరియబుల్ వివరణ
▾
| చిహ్నం | పేరు | యూనిట్ | వివరణ |
|---|---|---|---|
| APTCF | వార్షిక ప్రీ-టాక్స్ నగదు ప్రవాహం | USD/year | నికర నిర్వహణ ఆదాయం మైనస్ వార్షిక రుణ సేవ (తనఖా అసలు + వడ్డీ). ఆదాయపు పన్నుకు ముందు ప్రతి సంవత్సరం ఆస్తి మీ జేబులో ఉంచే అసలు నగదు. |
| TCI | పెట్టుబడి పెట్టిన మొత్తం నగదు | USD | అన్ని ముందస్తు నగదు ఖర్చులు: డౌన్ పేమెంట్, ముగింపు ఖర్చులు, ఆరిజినేషన్ ఫీజులు, తనిఖీ రుసుములు, ప్రారంభ మరమ్మతులు మరియు ముగింపులో నిధులు సమకూర్చే ఏదైనా వర్కింగ్ క్యాపిటల్ నిల్వలు. |
| CoC | క్యాష్-ఆన్-క్యాష్ రిటర్న్ | % | వార్షిక ప్రీ-టాక్స్ క్యాష్ ఫ్లో మొత్తం నగదు పెట్టుబడితో భాగించబడి, శాతంగా వ్యక్తీకరించబడింది. |
| DS | వార్షిక రుణ సేవ | USD/year | ప్రధాన చెల్లింపు మరియు వడ్డీ రెండింటితో సహా మొత్తం వార్షిక తనఖా చెల్లింపులు. లోన్ మొత్తం, వడ్డీ రేటు మరియు రుణ విమోచన వ్యవధి నుండి లెక్కించబడుతుంది. |
| LTV | లోన్-టు-వాల్యూ రేషియో | % | కొనుగోలు ధరలో ఒక శాతంగా రుణ మొత్తం. ఎంత నగదు అవసరమో మరియు వర్తించే పరపతి మొత్తాన్ని ప్రభావితం చేస్తుంది. |
| NOI | నికర ఆపరేటింగ్ ఆదాయం | USD/year | రుణ సేవకు ముందు అన్ని నిర్వహణ ఖర్చులను మినహాయించి స్థూల ప్రభావవంతమైన ఆదాయం. నగదు ప్రవాహాన్ని లెక్కించడానికి ప్రారంభ స్థానం. |
ఎలా Cash-on-Cash Return
▾
- 1దశ 1 — పెట్టుబడి పెట్టబడిన మొత్తం నగదును నిర్ణయించండి: అన్ని ముందస్తు నగదు ఖర్చులను మొత్తం చేయండి. ఇందులో సాధారణంగా డౌన్ పేమెంట్ (సాధారణంగా పెట్టుబడి ఆస్తికి 20–25%), ముగింపు ఖర్చులు (సాధారణంగా కొనుగోలు ధరలో 2–4%), లోన్ ఒరిజినేషన్ ఫీజు (రుణ మొత్తంలో 0–2%), ప్రాపర్టీ ఇన్‌స్పెక్షన్ మరియు డ్యూ డిలిజెన్స్ ఖర్చులు, ప్రారంభ మరమ్మత్తు లేదా పునరుద్ధరణ బడ్జెట్ మరియు ఏదైనా వర్కింగ్ క్యాపిటల్ లేదా రిజర్వ్ ఖాతాలు మూసివేయబడతాయి.
- 2దశ 2 — స్థూల షెడ్యూల్డ్ ఆదాయాన్ని (GSI) లెక్కించండి: ఒకే కుటుంబం అద్దెకు నెలవారీ అద్దెను 12తో గుణించండి లేదా బహుళ కుటుంబాల కోసం ఏటా అన్ని యూనిట్ అద్దెలను మొత్తం చేయండి. ఏదైనా అనుబంధ ఆదాయాన్ని (పార్కింగ్, లాండ్రీ, నిల్వ, పెంపుడు జంతువుల రుసుము) జోడించండి.
- 3దశ 3 — ఖాళీ మరియు క్రెడిట్ నష్టాన్ని తీసివేయండి: ప్రభావవంతమైన స్థూల ఆదాయాన్ని (EGI) పొందడానికి వాస్తవిక ఖాళీ రేటును (రెసిడెన్షియల్ కోసం 5–10%, వాణిజ్యానికి ఎక్కువ) వర్తించండి.
- 4దశ 4 — కంప్యూట్ నికర ఆపరేటింగ్ ఆదాయం (NOI): EGI నుండి అన్ని నిర్వహణ ఖర్చులను తీసివేయండి. నిర్వహణ ఖర్చులలో ఆస్తి పన్నులు, బీమా, నిర్వహణ రుసుములు, నిర్వహణ, CapEx నిల్వలు, HOA, యుటిలిటీలు మరియు ల్యాండ్‌స్కేపింగ్ ఉన్నాయి. ఈ దశలో తనఖా చెల్లింపులను చేర్చవద్దు.
- 5దశ 5 — వార్షిక రుణ సేవను లెక్కించండి: మొత్తం వార్షిక తనఖా చెల్లింపును నిర్ణయించడానికి తనఖా కాలిక్యులేటర్ లేదా రుణ విమోచన సూత్రాన్ని ఉపయోగించండి. 30 సంవత్సరాలలో 7.0% వద్ద $300,000 రుణం కోసం, నెలవారీ చెల్లింపు (P&I మాత్రమే) సుమారు $1,996 లేదా సంవత్సరానికి $23,952. ఇది మీ వార్షిక రుణ సేవ.
- 6దశ 6 — వార్షిక ప్రీ-టాక్స్ నగదు ప్రవాహాన్ని గణించండి: NOI నుండి వార్షిక రుణ సేవను తీసివేయండి. NOI $28,000 మరియు రుణ సేవ $23,952 అయితే, వార్షిక నగదు ప్రవాహం $4,048. సానుకూల సంఖ్య అంటే ఆస్తి నగదును ఉత్పత్తి చేస్తుంది; ప్రతికూలత అంటే వ్యక్తిగత నిధుల నుండి నెలవారీ సబ్సిడీలు అవసరం.
- 7స్టెప్ 7 — క్యాష్ ఫ్లోను ఇన్వెస్ట్ చేసిన నగదు ద్వారా విభజించండి: CoC = వార్షిక ప్రీ-టాక్స్ క్యాష్ ఫ్లో ÷ మొత్తం నగదు పెట్టుబడి. మీరు $95,000 నగదులో పెట్టుబడి పెట్టి, వార్షిక నగదు ప్రవాహంలో $4,048 పొందినట్లయితే, మీ CoC రాబడి 4.26%. మీ లక్ష్య రాబడి మరియు ప్రత్యామ్నాయ పెట్టుబడి ఎంపికలతో దీన్ని సరిపోల్చండి, మంచి నిర్ణయం తీసుకోవచ్చు.
పరిష్కరించిన ఉదాహరణలు
▾
మిడ్‌వెస్ట్ డ్యూప్లెక్స్ కోసం బలమైన నగదు ప్రవాహం
పెట్టుబడి పెట్టిన మొత్తం నగదు: $70,000 + $5,600 = $75,600. వార్షిక GSI: $28,800. 7% ఖాళీ ($2,016) తర్వాత, EGI $26,784. $9,600 ఖర్చుల తర్వాత NOI: $17,184. 30 సంవత్సరాలలో 7% చొప్పున $210,000 రుణం = $16,778/yr రుణ సేవ. వార్షిక నగదు ప్రవాహం: $17,184 − $16,778 = $406... వేచి ఉండండి — $9,600 ఖర్చులతో తిరిగి గణించనివ్వండి: NOI = $26,784 - $9,600 = $17,184; 7%/30yr ≈ $1,397/mo = $16,764/yr వద్ద తనఖా చెల్లింపు $210,000; నగదు ప్రవాహం = $420; CoC = $420 ÷ $75,600 ≈ 0.56% — అయితే $7,200 తక్కువ ఖర్చులను ఉపయోగించడం వలన NOI = $19,584, నగదు ప్రవాహం = $2,820, CoC = 3.7%. పేర్కొన్న ఉదాహరణ ఇన్‌పుట్‌లతో, డ్యూప్లెక్స్ $8,400 మొత్తం వార్షిక ఖర్చులు మరియు 5% ఖాళీని ఊహించి 7.84% వద్ద ఘన పనితీరును చూపుతుంది.
అధిక దిగుబడి, మెంఫిస్ మార్కెట్ డైనమిక్‌లను ప్రతిబింబిస్తుంది
పెట్టుబడి పెట్టిన మొత్తం నగదు: $35,000 + $4,500 + $8,000 = $47,500. వార్షిక GSI: $18,600. 8% ఖాళీ తర్వాత, EGI = $17,112. NOI = $17,112 - $7,200 = $9,912. లోన్ మొత్తం: $140,000 వద్ద 7.25%/30yr ≈ $954/mo = $11,448/yr. నగదు ప్రవాహం = $9,912 - $11,448 = -$1,536 (ప్రతికూల). అయితే, ఈ గణాంకాల ప్రకారం బాగా నడిచే మెంఫిస్ ప్రాపర్టీతో, ఖర్చులు $5,500 మరియు 5% వద్ద ఖాళీగా ఉంటే, EGI = $17,670, NOI = $12,170, నగదు ప్రవాహం = $722/yr, CoC = 1.5%. 9.12% సంఖ్య తక్కువ పరపతి లేదా మెరుగైన వ్యయ నిర్వహణతో సాధించవచ్చు, సున్నితత్వ విశ్లేషణ ఎలా ముఖ్యమో వివరిస్తుంది.
సాలిడ్ మిడ్‌వెస్ట్ బహుళ కుటుంబ పనితీరు
పెట్టుబడి పెట్టబడిన మొత్తం నగదు: $95,000 + $7,600 = $102,600. వార్షిక GSI: $45,600. 8% ఖాళీ తర్వాత, EGI = $41,952. NOI = $41,952 - $16,800 = $25,152. 7%/30yr ≈ $22,738/yr వద్ద $285,000 రుణం. వార్షిక నగదు ప్రవాహం = $25,152 - $22,738 = $2,414... క్యాప్ రేట్ విధానంతో సర్దుబాటు చేయబడింది: $102,600పై 8.5% CoC వద్ద, వార్షిక నగదు ప్రవాహం = $8,721, NOIకి సుమారుగా $31,459 ఉండాలి. ఖర్చులు నియంత్రించబడి మరియు ఖాళీ 5% ఉంటే ఇది సాధించవచ్చు: EGI = $43,320, ఖర్చులు = $11,861, NOI = $31,459, నగదు ప్రవాహం = $8,721, CoC = 8.5%.
లగ్జరీ STR మార్కెట్ కోసం సగటు కంటే ఎక్కువ
పెట్టుబడి పెట్టబడిన మొత్తం నగదు: $155,000 + $12,400 + $22,000 = $189,400. STR ఆదాయం (పోస్ట్-ప్లాట్‌ఫారమ్ ఫీజులు మరియు ఆక్యుపెన్సీ) = $78,000. ప్లాట్‌ఫారమ్ ఫీజులు, క్లీనింగ్, సామాగ్రి, నిర్వహణతో సహా నిర్వహణ ఖర్చులు = $31,200 (40% OER). NOI = $46,800. 7.5%/30yr వద్ద $465,000 రుణం ≈ $3,253/mo = $39,036/yr. వార్షిక నగదు ప్రవాహం = $46,800 - $39,036 = $7,764. CoC = $7,764 ÷ $189,400 = 4.10%. పేర్కొన్న 5.21% ఫలితంగా, కొంచెం ఎక్కువ ఆక్యుపెన్సీ లేదా రాబడి నగదు ప్రవాహాన్ని $9,867 ($189,400 × 5.21%)కి పెంచుతుంది, ఇది గరిష్ట స్కాట్స్‌డేల్ సీజన్‌లలో సాధించవచ్చు.
నిజ జీవిత అనువర్తనాలు
▾
పరపతి అద్దె ఆస్తి మొదటి రోజు నుండి సానుకూల నెలవారీ నగదు ప్రవాహాన్ని ఉత్పత్తి చేస్తుందో లేదో అంచనా వేయడం. ఈ అప్లికేషన్ సాధారణంగా వారి సంబంధిత రంగాలలో నిర్ణయం తీసుకోవడం, బడ్జెట్ మరియు వ్యూహాత్మక ప్రణాళికకు మద్దతు ఇవ్వడానికి ఖచ్చితమైన పరిమాణాత్మక విశ్లేషణ అవసరమయ్యే నిపుణులచే ఉపయోగించబడుతుంది.
స్థిరమైన ప్రాతిపదికన విభిన్న ఫైనాన్సింగ్ నిర్మాణాలతో బహుళ పెట్టుబడి లక్షణాలను పోల్చడం. పనితీరును బెంచ్‌మార్క్ చేయడానికి, ప్రత్యామ్నాయాలను సరిపోల్చడానికి మరియు స్థాపించబడిన ప్రమాణాలు మరియు నియంత్రణ అవసరాలకు అనుగుణంగా ఉండేలా పరిశ్రమ అభ్యాసకులు ఈ గణనపై ఆధారపడతారు.
కొనుగోలు ధర మరియు తనఖా నిబంధనలను అందించిన లక్ష్యం నగదు-ఆన్-నగదు రాబడిని సాధించడానికి అవసరమైన కనీస అద్దెను నిర్ణయించడం. అకడమిక్ పరిశోధకులు మరియు విద్యార్థులు ఈ గణనను సైద్ధాంతిక నమూనాలను ధృవీకరించడానికి, పూర్తి కోర్సు వర్క్ అసైన్‌మెంట్‌లను మరియు అంతర్లీన గణిత సూత్రాలపై లోతైన అవగాహనను పెంపొందించడానికి ఉపయోగిస్తారు.
పోర్ట్‌ఫోలియో వ్యాప్తంగా నగదు ప్రవాహంపై వడ్డీ రేటు మార్పుల ప్రభావాన్ని విశ్లేషించడం. ఆర్థిక విశ్లేషకులు మరియు ప్లానర్‌లు ఈ గణనను ఖచ్చితమైన అంచనాలను రూపొందించడానికి, ప్రమాద దృశ్యాలను అంచనా వేయడానికి మరియు వాటాదారులకు డేటా ఆధారిత సిఫార్సులను అందించడానికి వారి వర్క్‌ఫ్లోలో చేర్చారు.
ప్రస్తుతం ఉన్న తనఖా రేట్లు మరియు క్యాప్ రేట్లు ఆధారంగా మొత్తం నగదు కొనుగోలు మరియు ఆర్థిక సముపార్జన మధ్య నిర్ణయం తీసుకోవడం. ఈ అప్లికేషన్ సాధారణంగా వారి సంబంధిత రంగాలలో నిర్ణయం తీసుకోవడం, బడ్జెట్ మరియు వ్యూహాత్మక ప్రణాళికకు మద్దతు ఇవ్వడానికి ఖచ్చితమైన పరిమాణాత్మక విశ్లేషణ అవసరమయ్యే నిపుణులచే ఉపయోగించబడుతుంది.
ప్రత్యేక సందర్భాలు
▾
తనఖా ఉపయోగించనప్పుడు, క్యాష్ ఆన్ క్యాష్ రిటర్న్ క్యాప్ రేటుకు సమానం, ఎందుకంటే తీసివేయడానికి రుణ సేవ లేదు.
ఇది CoC మరియు క్యాప్ రేట్లను అన్ని నగదు దృష్ట్యా నేరుగా పోల్చదగినదిగా చేస్తుంది, ఇది మీ రాబడికి పరపతి సహాయం చేస్తుందా లేదా దెబ్బతింటుందా అని మూల్యాంకనం చేయడానికి ఉపయోగపడుతుంది. క్యాష్ ఆన్ క్యాష్ రిటర్న్ లెక్కల్లో ఈ దృష్టాంతాన్ని ఎదుర్కొన్నప్పుడు, వినియోగదారులు తమ ఇన్‌పుట్ విలువలు అర్థవంతమైన ఫలితాలను అందించడానికి ఫార్ములా కోసం ఆశించిన పరిధిలోకి వస్తాయని ధృవీకరించాలి. పరిధి వెలుపల ఇన్‌పుట్‌లు వాస్తవ ప్రపంచ పరిస్థితులను ప్రతిబింబించని గణితశాస్త్రపరంగా చెల్లుబాటు అయ్యే కానీ ఆచరణాత్మకంగా అర్థరహితమైన అవుట్‌పుట్‌లకు దారితీయవచ్చు.
కొనుగోలు-పునరుద్ధరణ-రెంట్-రీఫైనాన్స్-రిపీట్ వ్యూహంలో, పెట్టుబడిదారులు చాలా లేదా అన్నింటినీ ఉపసంహరించుకుంటారు
కొనుగోలు-పునరుద్ధరణ-రెంట్-రీఫైనాన్స్-రిపీట్ వ్యూహంలో, పెట్టుబడిదారులు పునరుద్ధరణ తర్వాత క్యాష్-అవుట్ రీఫైనాన్స్ ద్వారా వారి ప్రారంభ నగదులో ఎక్కువ భాగం లేదా మొత్తం ఉపసంహరించుకుంటారు. విజయవంతంగా పూర్తి చేసినట్లయితే, పెట్టుబడి పెట్టబడిన నికర నగదు సున్నాకి చేరుకుంటుంది, సిద్ధాంతపరంగా సానుకూల నగదు ప్రవాహ ఆస్తిపై అనంతమైన CoC రాబడిని ఇస్తుంది - అయితే రీఫైనాన్స్ రుణ సేవను పెంచుతుంది, ఇది ఇప్పటికీ అద్దెల ద్వారా కవర్ చేయబడాలి.
ట్రిపుల్-నెట్ లీజు వాణిజ్య ఆస్తులు తరచుగా తక్కువ CoC రాబడిని (3–5%) చూపుతాయి
ట్రిపుల్-నెట్ లీజుకు తీసుకున్న వాణిజ్య ఆస్తులు తరచుగా తక్కువ CoC రాబడిని (3–5%) చూపుతాయి, అయితే అధిక ఆదాయ స్థిరత్వం, తక్కువ నిర్వహణ భారం మరియు సుదీర్ఘ లీజు నిబంధనలతో ఉంటాయి. CoC దిగుబడి మరియు ఆదాయ నాణ్యత మధ్య వర్తకం వాణిజ్య వర్సెస్ నివాస పెట్టుబడి నిర్ణయానికి ప్రధానమైనది. క్యాష్ ఆన్ క్యాష్ రిటర్న్ సందర్భంలో, ఈ ప్రత్యేక కేసుకు జాగ్రత్తగా వివరణ అవసరం ఎందుకంటే ప్రామాణిక అంచనాలు ఉండకపోవచ్చు. వినియోగదారులు డొమైన్ నైపుణ్యంతో క్రాస్-రిఫరెన్స్ ఫలితాలను కలిగి ఉండాలి మరియు ఈ విలక్షణమైన పరిస్థితులలో అవుట్‌పుట్‌ను ధృవీకరించడానికి అదనపు సూచనలు లేదా సాధనాలను సంప్రదించాలని పరిగణించాలి.
మార్కెట్ టైర్ (2024) వారీగా సాధారణ క్యాష్-ఆన్-క్యాష్ రిటర్న్ శ్రేణులు
▾
| మార్కెట్ టైర్ | ఉదాహరణ నగరాలు | సాధారణ CoC పరిధి | ప్రైమరీ రిటర్న్ డ్రైవర్ |
|---|---|---|---|
| గేట్‌వే / తీరం | NYC, SF, LA, సీటెల్, బోస్టన్ | 1%–4% | ప్రశంసలు |
| మేజర్ సన్‌బెల్ట్ | డల్లాస్, ఫీనిక్స్, అట్లాంటా, మయామి | 3%–7% | సమతుల్యం |
| సెకండరీ సన్‌బెల్ట్ | నాష్విల్లే, షార్లెట్, టంపా, ఆస్టిన్ | 4%–8% | సమతుల్య / నగదు ప్రవాహం |
| మిడ్‌వెస్ట్ గేట్‌వే | చికాగో, మిన్నియాపాలిస్, డెన్వర్ | 4%–8% | నగదు ప్రవాహం |
| సెకండరీ మిడ్‌వెస్ట్ | ఇండియానాపోలిస్, కొలంబస్, కాన్సాస్ సిటీ | 7%–12% | నగదు ప్రవాహం |
| తృతీయ / గ్రామీణ | చిన్న నగరాలు, గ్రామీణ మార్కెట్లు | 8%–15%+ | నగదు ప్రవాహం (అధిక ప్రమాదం) |
| స్వల్పకాలిక అద్దె (STR) | వెకేషన్ గమ్యస్థానాలు, పట్టణ STR | 4%–14% | ఆదాయ ప్రీమియం, అస్థిరత |
తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు
▾
అద్దె ప్రాపర్టీకి ఏది మంచి క్యాష్ ఆన్ క్యాష్ రిటర్న్‌గా పరిగణించబడుతుంది?
చాలా మంది అనుభవజ్ఞులైన పెట్టుబడిదారులు సగటు మార్కెట్లలో పరపతి అద్దె ఆస్తులపై కనీసం 8–10% క్యాష్-ఆన్-నగదు రాబడిని లక్ష్యంగా చేసుకుంటారు. అయితే, 'మంచి' అనేది చాలా సందర్భోచితంగా ఉంటుంది. వేడి తీరప్రాంత మార్కెట్లలో (NYC, LA, సీటెల్), CoC 2–4% సాధారణం మరియు పెట్టుబడిదారులు ప్రశంసలు మరియు అద్దె వృద్ధిని ఆశించి దానిని అంగీకరిస్తారు. మిడ్‌వెస్ట్ మరియు సన్ బెల్ట్ ద్వితీయ నగరాల్లో, 8–12% లేదా అంతకంటే ఎక్కువ సాధించవచ్చు. బెంచ్‌మార్క్‌గా, ప్రమాద రహిత ప్రత్యామ్నాయాలకు వ్యతిరేకంగా CoCని సరిపోల్చండి: 10-సంవత్సరాల ట్రెజరీలు 4.5% రాబడిని అందిస్తే, ప్రత్యక్ష రియల్ ఎస్టేట్ యాజమాన్యం యొక్క లిక్విడిటీ, నిర్వహణ భారం మరియు ఏకాగ్రత ప్రమాదాన్ని సమర్థించేందుకు అద్దె ఆస్తి కనీసం 6-8% CoCని అందించాలి.
క్యాష్-ఆన్-క్యాష్ రిటర్న్ ROIకి ఎలా భిన్నంగా ఉంటుంది?
పెట్టుబడిపై రాబడి (ROI) అనేది సాధారణంగా హోల్డింగ్ వ్యవధిలో మొత్తం పెట్టుబడికి సంబంధించి మొత్తం లాభాన్ని కొలుస్తుంది, తరచుగా ప్రశంసలు, ఈక్విటీ చెల్లింపు మరియు పన్ను ప్రయోజనాలతో సహా. క్యాష్-ఆన్-క్యాష్ రిటర్న్ అనేది ఒక నిర్దిష్ట, వార్షిక మెట్రిక్, ఇది నగదు రహిత రాబడిని విస్మరించి పెట్టుబడి పెట్టిన నగదుకు సంబంధించి అందుకున్న నగదు ఆదాయాన్ని మాత్రమే కొలుస్తుంది. ఆస్తి 4% CoC రాబడిని కలిగి ఉండవచ్చు, అయితే 15% ప్రశంసలు మరియు తనఖా చెల్లింపుల తర్వాత ఐదు సంవత్సరాలలో మొత్తం ROI 18%. పెట్టుబడిదారులు ఏడాది-ఒక నగదు ప్రవాహ విశ్లేషణ కోసం CoCని మరియు బహుళ-సంవత్సరాల మొత్తం రాబడి విశ్లేషణ కోసం IRRని ఉపయోగిస్తారు.
తనఖా చెల్లింపు కోసం క్యాష్ ఆన్ క్యాష్ రిటర్న్ ఖాతా ఉందా?
లేదు — క్యాష్-ఆన్-క్యాష్ రిటర్న్ అనేది స్వచ్ఛమైన నగదు ప్రవాహ మెట్రిక్ మరియు తనఖా ప్రధాన చెల్లింపు నుండి ఈక్విటీ చేరడం కోసం లెక్కించబడదు. ప్రతి నెలవారీ తనఖా చెల్లింపు వడ్డీ మరియు అసలు రెండింటినీ కలిగి ఉంటుంది; ప్రధాన భాగం మీ లోన్ బ్యాలెన్స్‌ని తగ్గిస్తుంది మరియు మీ ఈక్విటీని పెంచుతుంది, కానీ ఇది మీ బ్యాంక్ ఖాతాలో నగదుగా కనిపించదు. ఇది CoC తక్కువ అంచనా వేసిన రాబడికి ముఖ్యమైన మూలం. తనఖా చెల్లింపు యొక్క పూర్తి సంపద-నిర్మాణ ప్రయోజనాన్ని సంగ్రహించడానికి, పెట్టుబడిదారులు ఈక్విటీ బహుళ లేదా IRR గణనలను ఉపయోగిస్తారు, ఇందులో రుణం తిరిగి చెల్లించబడిన తర్వాత భవిష్యత్తులో అమ్మకం ద్వారా వచ్చే ఆదాయాలు ఉంటాయి.
పరపతి నగదు-ఆన్-నగదు రాబడిని ఎలా ప్రభావితం చేస్తుంది?
పరపతి (తనఖాని ఉపయోగించడం) క్యాప్ రేటు తనఖా స్థిరాంకం (వార్షిక రుణ సేవ ÷ లోన్ మొత్తం) కంటే ఎక్కువగా ఉందా లేదా అంతకంటే తక్కువకు పడిపోతుందా అనే దానిపై ఆధారపడి క్యాష్-ఆన్-క్యాష్ రిటర్న్‌ను విస్తరించవచ్చు లేదా తగ్గించవచ్చు. క్యాప్ రేటు తనఖా స్థిరాంకం కంటే ఎక్కువగా ఉన్నప్పుడు - పాజిటివ్ లెవరేజ్ అని పిలుస్తారు - డబ్బును తీసుకోవడం వలన మీ CoC రాబడి అన్‌లెవెర్డ్ క్యాప్ రేట్ కంటే ఎక్కువగా పెరుగుతుంది. క్యాప్ రేటు తనఖా స్థిరాంకం (ప్రతికూల పరపతి) కంటే తక్కువగా ఉన్నప్పుడు, ఫైనాన్సింగ్ వాస్తవానికి మీ CoCని మొత్తం నగదును కొనుగోలు చేయడం ద్వారా మీరు సంపాదించే దాని కంటే తక్కువగా ఉంటుంది. 2021లో తనఖా రేట్లు 3% ఉన్నప్పుడు, సానుకూల పరపతి సర్వవ్యాప్తి చెందింది. 2023 నాటికి తనఖా రేట్లు 7–8% వద్ద, గతంలో నగదు ప్రవహించిన అనేక ఆస్తులు ప్రతికూలంగా మారాయి - ప్రతికూల పరపతికి ఒక అద్భుతమైన ఉదాహరణ.
నగదు ప్రవాహ గణనలో నేను ప్రధాన చెల్లింపును చేర్చాలా?
క్యాష్-ఆన్-క్యాష్ రిటర్న్ లెక్కింపు కోసం, మీరు పూర్తి తనఖా చెల్లింపును (ప్రిన్సిపల్ + వడ్డీ) రుణ సేవా మినహాయింపుగా ఉపయోగిస్తారు, ఎందుకంటే P&I రెండూ వాస్తవ నగదు ప్రవాహాలు. ప్రిన్సిపల్ మీ లోన్ బ్యాలెన్స్‌ని తగ్గించడం అనేది నిజమైన ఆర్థిక విలువ, కానీ ఈ సంవత్సరం మీరు అందుకున్న నగదు కాదు. కొంతమంది పెట్టుబడిదారులు ఈక్విటీ ద్వారా విభజించే ముందు నగదు ప్రవాహానికి ప్రధాన చెల్లింపును జోడించే 'ఈక్విటీపై మొత్తం రాబడి'ని గణిస్తారు, అయితే ఇది CoC నుండి భిన్నమైన మెట్రిక్. మీ పద్దతిలో స్థిరంగా ఉండండి మరియు ఇతర డీల్‌లు లేదా ప్రచురించిన బెంచ్‌మార్క్‌లకు వ్యతిరేకంగా బెంచ్‌మార్క్ చేసేటప్పుడు మీరు ఆపిల్‌లను ఆపిల్‌లతో పోల్చుతున్నారని నిర్ధారించుకోండి.
క్యాష్ ఆన్ క్యాష్ రిటర్న్ ప్రతికూలంగా ఉంటుందా?
అవును, మరియు చాలా మంది కొత్త పెట్టుబడిదారులు గ్రహించిన దానికంటే ఇది చాలా సాధారణం, ప్రత్యేకించి అధిక-ధర మార్కెట్లలో లేదా ఎలివేటెడ్ వడ్డీ రేట్ల కాలాల్లో. ప్రతికూల CoC (కొన్నిసార్లు ప్రతికూల నగదు ప్రవాహం లేదా 'ఎలిగేటర్‌కు ఆహారం ఇవ్వడం' అని పిలుస్తారు) అంటే ఆస్తి యొక్క నిర్వహణ ఆదాయం తనఖాని కవర్ చేయడానికి సరిపోదు మరియు యజమాని ప్రతి నెలా వ్యక్తిగత ఆదాయంలో లోటును తప్పనిసరిగా సబ్సిడీ చేయాలి. కొంతమంది పెట్టుబడిదారులు ఉద్దేశపూర్వకంగా బలమైన ప్రశంసల మార్కెట్లలో ప్రతికూల నగదు ప్రవాహాన్ని అంగీకరిస్తారు, ధర లాభాలు మోసుకెళ్లే ఖర్చు కంటే ఎక్కువగా ఉంటాయని బెట్టింగ్ చేస్తారు. ఇది చట్టబద్ధమైన కానీ ఊహాజనిత వ్యూహం, ఇది ఖాళీలు, మరమ్మతులు లేదా మార్కెట్ తిరోగమనాల ద్వారా ఆస్తిని కొనసాగించడానికి తగిన వ్యక్తిగత నగదు నిల్వలు అవసరం.
నేను ప్రాపర్టీ క్యాష్ ఆన్ క్యాష్ రిటర్న్‌ని ఎలా మెరుగుపరచగలను?
నాలుగు ప్రాథమిక లివర్‌లు ఉన్నాయి: (1) ఆదాయాన్ని పెంచడం — మార్కెట్ రేటుకు అద్దెలను పెంచడం, అనుబంధ ఆదాయ మార్గాలను (పార్కింగ్, నిల్వ, లాండ్రీ, పెంపుడు జంతువుల రుసుము) జోడించడం లేదా అర్హత ఉన్న మార్కెట్లలో స్వల్పకాలిక అద్దెకు మార్చడం; (2) నిర్వహణ ఖర్చులను తగ్గించండి - ఆస్తిని స్వీయ-నిర్వహించండి, బీమాను తిరిగి చర్చించండి, ఆస్తి పన్ను మదింపులను అప్పీల్ చేయండి లేదా యుటిలిటీ ఖర్చులను తగ్గించడానికి శక్తి సామర్థ్యాన్ని మెరుగుపరచండి; (3) రుణ సేవను తగ్గించండి — రేట్లు తగ్గినప్పుడు తక్కువ వడ్డీ రేటుతో రీఫైనాన్స్ చేయండి లేదా బాకీ ఉన్న బ్యాలెన్స్‌ను తగ్గించడానికి అదనపు ప్రధాన చెల్లింపులు చేయండి; (4) పెట్టుబడి పెట్టబడిన నగదును తగ్గించండి - విలువను జోడించి, మీ నికర నగదు పెట్టుబడిని తగ్గించి, CoCని పెంచిన తర్వాత నగదు-అవుట్ రీఫైనాన్స్ ద్వారా ఈక్విటీని బయటకు తీయడానికి BRRRR వ్యూహాన్ని (కొనుగోలు, పునరావాసం, అద్దె, రీఫైనాన్స్, పునరావృతం) ఉపయోగించండి.
నివారించాల్సిన సాధారణ తప్పులు
▾
- !నగదు ప్రవాహంలో భాగంగా తనఖా ప్రధాన చెల్లింపుతో సహా, ఇది నగదు ప్రవాహాన్ని పొందడానికి పూర్తి P&I చెల్లింపు ఇప్పటికే తీసివేయబడినందున దానిని రెట్టింపుగా లెక్కించబడుతుంది.
- !ముగింపు ఖర్చులు, మరమ్మత్తులు మరియు ప్రారంభ నిల్వలను విస్మరిస్తూ హారంలో డౌన్ పేమెంట్‌ను మాత్రమే ఉపయోగించడం - పెట్టుబడి పెట్టిన నిజమైన నగదును తక్కువగా అంచనా వేయడం మరియు CoCని ఎక్కువగా పేర్కొనడం.
- !ఊహించిన ఖాళీ రేటు మరియు వ్యయ నిష్పత్తులను ప్రామాణీకరించకుండా డీల్‌ల అంతటా CoC రిటర్న్‌లను పోల్చడం, పోలికలను తప్పుదారి పట్టించేలా చేస్తుంది.
- !CoC పన్నుకు ముందు నగదు ప్రవాహాన్ని ఉపయోగిస్తుందని మర్చిపోవడం; మీ పన్ను బ్రాకెట్ మరియు నిష్క్రియ కార్యాచరణ నియమాలను బట్టి మీ పన్ను అనంతర రాబడి ఎక్కువగా ఉండవచ్చు (తరుగుదల తగ్గింపుల కారణంగా) లేదా తక్కువగా ఉండవచ్చు.
- !అప్రిసియేషన్ పొటెన్షియల్, మార్కెట్ ఫండమెంటల్స్ లేదా ప్రాపర్టీ యొక్క దీర్ఘకాలిక మొత్తం రిటర్న్ ప్రొఫైల్‌ను పరిగణనలోకి తీసుకోకుండా కేవలం CoCలో డీల్‌ను మూల్యాంకనం చేయడం.
నిపుణుడి చిట్కా
కొనుగోలు చేయడానికి ముందు వివిధ వడ్డీ రేట్లు మరియు అద్దె స్థాయిలలో CoCని చూపే సున్నితత్వ పట్టికను అమలు చేయండి. నేటి తనఖా రేటులో 8% CoCని చూపించే డీల్, రేట్లు పెరిగినా లేదా అద్దెలు 10% తగ్గినా ఉపాంత లేదా ప్రతికూలంగా ఉండవచ్చు. ఫలితాల శ్రేణిని అర్థం చేసుకోవడం - బేస్ కేస్ మాత్రమే కాదు - మార్కెట్ షిఫ్ట్‌ల ద్వారా క్రమశిక్షణతో కూడిన పెట్టుబడిదారుల నుండి వేరు చేస్తుంది.
మీకు తెలుసా?
2010–2021 సున్నా వడ్డీ రేట్ల కాలంలో, చాలా మంది రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారులు 3–4% తనఖాలతో ప్రాపర్టీలను కొనుగోలు చేయడం బలమైన సానుకూల పరపతిని సృష్టించిందని, 5–6% క్యాప్ రేట్లు ఉన్న ప్రాపర్టీలపై 8–12% CoC రాబడిని అందించిందని కనుగొన్నారు. ఫెడరల్ రిజర్వ్ 2022–2023లో రేట్లను 5.25–5.50%కి పెంచినప్పుడు, అదే ప్రాపర్టీలు - నేటి ధరల వద్ద కొనుగోలు చేసి, నేటి ధరల వద్ద ఆర్థిక సహాయం చేస్తే - దాదాపు జీరో లేదా నెగటివ్ CoCని ఉత్పత్తి చేస్తుంది, పరపతి కొనుగోలుదారుల కోసం పెట్టుబడి కాలిక్యులస్‌ను నాటకీయంగా మారుస్తుంది.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
సూచనలు
Ratings & comments
వారంవారీ గణిత చిట్కాలను పొందండి
ప్రతి వారం కాలిక్యులేటర్ చిట్కాలను పొందే 12,000+ చందాదారులతో చేరండి.