Ano ang Rental Property Deductions Australia?
▾
Ang mga pagbabawas sa pag-aari ay mga gastos na maaaring i-claim ng mga namumuhunan sa ari-arian ng Australia laban sa kanilang kita sa pag-upa upang bawasan ang kanilang nabubuwisang kita. Ang Australian Taxation Office ay nagbibigay-daan sa dalawang malawak na kategorya ng mga bawas: ang mga maaangkin sa taon na ang gastos ay natamo (agad na mababawas), at ang mga nababawas sa paglipas ng panahon dahil ang mga ito ay likas na kapital. Ang mga agarang mababawas na gastos ay kinabibilangan ng pag-advertise para sa mga nangungupahan, mga rate ng konseho at mga presyo ng tubig, mga premium ng insurance sa ari-arian at mga nilalaman, interes sa mga pautang sa pamumuhunan na ginamit upang makuha o mapahusay ang pag-aari, mga bayarin sa pamamahala ng ari-arian at mga komisyon sa pagpapaalam, buwis sa lupa, pagkukumpuni at pagpapanatili (na ibabalik ang ari-arian sa orihinal nitong kundisyon ngunit hindi ito mapabuti), mga bayarin sa katawan ng korporasyon, stationery at selyo para sa pagpapaupa na may kaugnayan sa pag-arkila, at mga legal na gastos sa paghahanda sa pagpapaupa. Ang mga gastos sa kapital ay dapat na mababawasan ng halaga sa paglipas ng panahon. Sinasaklaw ng Division 40 ng Income Tax Assessment Act ang planta at kagamitan — mga appliances tulad ng mga dishwasher, air conditioner, hot water system, at carpet na may limitadong epektibong buhay at pagbaba ng halaga bawat taon. Sinasaklaw ng Division 43 ang mga gastos sa pagtatayo ng mga gusali at mga pagpapahusay sa istruktura, na mababawas sa 2.5% bawat taon sa loob ng 40 taon para sa mga residential na ari-arian na itinayo pagkatapos ng Setyembre 16, 1987. Mula Hulyo 1, 2017, ang mga bagong may-ari lamang ng mga bagong ari-arian ang maaaring mag-claim ng Division 40 na depreciation sa dating ginamit na mga asset — ang mga second-hand na asset ay hindi na mababawas ng mga asset. Karaniwang kinakailangan ang iskedyul ng pagbaba ng halaga ng quantity surveyor upang patunayan ang mga claim sa Division 43 at Division 40 sa mga bagong binili na property. Ang negatibong gearing ay nangyayari kapag ang kabuuang pagbabawas sa pag-upa ay lumampas sa kita sa pag-upa, na lumilikha ng netong pagkawala sa pag-upa na maaaring mabawi ang iba pang kita gaya ng sahod.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Pormula
▾
Netong Kita sa Pagrenta = Kabuuang Kita sa Renta - Mga Gastos na Agad Nababawas - Dibisyon 40 Depreciation - Division 43 Building Allowance; Net na Pagkalugi sa Renta (negatibong gearing) = max(0, Deductions - Gross Rental Income)Paliwanag ng variable
▾
| Simbolo | Pangalan | Yunit | Paglalarawan |
|---|---|---|---|
| rentalIncome | Kabuuang renta na natanggap | — | Kabuuang upa na natanggap mula sa mga nangungupahan sa panahon ng taon ng pananalapi, na isang pangunahing parameter sa pagkalkula ng mga bawas sa pag-upa sa australia na direktang nakakaimpluwensya sa huling nakalkulang resulta |
| interestExpense | Sisingilin ang interes sa | — | Interes na sinisingil sa investment property loan, na isang pangunahing parameter sa pagkalkula ng mga bawas sa pag-upa sa australia na direktang nakakaimpluwensya sa pinal na nakalkulang resulta |
| managementFees | Mga bayarin sa pamamahala ng ari-arian | — | Mga bayarin sa pamamahala ng ari-arian at mga komisyon sa pagpapaalam, na isang pangunahing parameter sa pagkalkula ng mga bawas sa pag-upa sa australia na direktang nakakaimpluwensya sa panghuling nakalkulang resulta |
Paano Rental Property Deductions Australia
▾
- 1Kolektahin ang lahat ng kita sa pag-upa na natanggap sa loob ng taon ng pananalapi, kabilang ang upa, mga halaga ng bono na iniingatan, at mga nalikom sa insurance.
- 2Tukuyin at buuin ang lahat ng agarang maibabawas na mga gastos: interes, mga rate, insurance, mga bayarin sa pamamahala, pagkukumpuni, advertising, at iba pang mga gastos sa pera na binayaran sa loob ng taon.
- 3Kumuha ng iskedyul ng depreciation ng quantity surveyor para sa property na naglilista ng lahat ng mga bagay sa Division 40 (halaman at kagamitan) kasama ng kanilang epektibong buhay at halaga ng pamumura.
- 4Idagdag ang taunang Division 43 building allowance sa 2.5% ng mga kwalipikadong gastos sa pagtatayo kung ang property ay itinayo pagkatapos ng 16 Setyembre 1987.
- 5Isama ang lahat ng mga pagbabawas at ibawas mula sa kabuuang kita sa pag-upa upang kalkulahin ang netong kita o pagkawala sa pag-upa.
- 6Kung magreresulta ang netong pagkalugi sa pag-upa, ito ay na-offset laban sa iba pang naa-assess na kita (negative gearing) upang bawasan ang kabuuang nabubuwisang kita.
- 7Iulat ang lahat ng kita sa pagrenta at mga bawas sa iskedyul ng pag-aarkila ng ari-arian ng iyong indibidwal na income tax return.
Mga Nalutas na Halimbawa
▾
Ang mga pag-aari na may positibong layunin ay nagdaragdag sa nabubuwisang kita
$26,000 - ($14,000 + $2,000 + $1,200 + $2,340 + $800 + $3,500) = $26,000 - $23,840 = $2,160 netong kita.
Ang netong pagkawala sa pag-upa ay binabawasan ang nabubuwisang kita mula sa mga sahod, na posibleng makabuo ng refund ng buwis
$22,000 - $34,000 = -$12,000 netong pagkawala ng upa. Sa 37% marginal rate, pagtitipid ng buwis = $4,440.
Ang allowance ng Division 43 ay tumatakbo mula sa petsa ng pagtatayo, hindi pagbili - ang mas lumang mga ari-arian ay may mas kaunting taon na natitira
$220,000 × 2.5% = $5,500/taon. Ito ay nagpapatuloy sa loob ng 40 taon mula sa petsa ng pagtatayo.
Pababa ng rate ng halaga = 200% ÷ epektibong mga taon ng buhay
Rate ng lumiliit na halaga = 200% ÷ 10 = 20%. Year 1 deduction = $3,500 × 20% = $700.
Mga praktikal na gamit
▾
Kinakalkula ng isang mamumuhunan ang inaasahang daloy ng cash pagkatapos ng buwis sa isang iminungkahing pagbili ng investment na ari-arian kasama ang lahat ng mga gastos na mababawas. Ang application na ito ay karaniwang ginagamit ng mga propesyonal na nangangailangan ng tumpak na pagsusuri sa dami upang suportahan ang paggawa ng desisyon, pagbabadyet, at estratehikong pagpaplano sa kani-kanilang larangan
Isang may-ari ng ari-arian na naghahanda ng kanilang taunang iskedyul ng pag-upa ng tax return na may buong listahan ng mga gastusin na mababawas.. Umaasa ang mga practitioner ng industriya sa kalkulasyong ito upang i-benchmark ang performance, ihambing ang mga alternatibo, at tiyakin ang pagsunod sa mga itinatag na pamantayan at mga kinakailangan sa regulasyon
Ang isang bagong may-ari na nagpapasiya kung ang mga paunang gastos sa pagkukumpuni pagkatapos ng pagbili ay kwalipikado bilang agad na mababawas o dapat na i-capitalize.. Ginagamit ng mga akademikong mananaliksik at mag-aaral ang pagtutuos na ito upang patunayan ang mga teoretikal na modelo, kumpletuhin ang mga takdang-aralin sa coursework, at bumuo ng mas malalim na pag-unawa sa pinagbabatayan ng mga prinsipyo sa matematika
Isang accountant na kinakalkula ang taunang claim sa depreciation mula sa ulat ng quantity surveyor para sa investment property ng isang kliyente.. Isinasama ng mga financial analyst at planner ang kalkulasyong ito sa kanilang daloy ng trabaho upang makagawa ng mga tumpak na hula, suriin ang mga sitwasyon sa peligro, at ipakita ang mga rekomendasyong batay sa data sa mga stakeholder
Isang property investor na naghahambing ng after-tax cost ng negative gearing sa iba't ibang income tax bracket.. Ang application na ito ay karaniwang ginagamit ng mga propesyonal na nangangailangan ng tumpak na quantitative analysis upang suportahan ang paggawa ng desisyon, pagbabadyet, at estratehikong pagpaplano sa kani-kanilang larangan
Mga espesyal na kaso
▾
Mga Prepaid Expenses
Ang mga prepaid na gastos na sumasaklaw sa panahon ng 12 buwan o mas kaunti na magtatapos bago matapos ang susunod na taon ng kita ay agad na mababawas. Halimbawa, ang paunang pagbabayad ng 12 buwan ng seguro ng panginoong maylupa sa Hunyo ay ganap na mababawas sa taong iyon sa pananalapi.
Mixed Use Property (Holiday Home)
Kung personal mong ginagamit ang property sa ilang panahon at inuupahan mo ito para sa iba, dapat mong hatiin ang mga pagbabawas sa pagitan ng pribado at kita na paggamit. Tanging ang proporsyon ng oras na ito ay inuupahan (o tunay na magagamit para sa upa) ang bumubuo ng mga gastusin na mababawas.
Mga Paunang Pag-aayos sa Pagbili
Ang mga pagkumpuni upang ilagay ang bagong nakuhang ari-arian sa isang kondisyon na angkop para sa pagrenta ay inuri bilang mga paunang pagkukumpuni at kapital — dapat na mababawasan ang mga ito sa paglipas ng panahon, hindi kaagad ibabawas. Ito ay isang pangkaraniwang bitag para sa mga bagong namumuhunan sa ari-arian.
Nagkalat ang mga Gastos sa Pahiram
Ang mga bayarin sa pagtatatag ng pautang, mga bayarin sa pagpaparehistro ng mortgage, stamp duty sa mortgage, at LMI (para sa investment property) ay mga gastos sa paghiram. Ang mga ito ay mababawas sa mas maliit na termino ng pautang o 5 taon sa isang straight-line na batayan, hindi kaagad.
Data ng sanggunian sa Mga Pagbawas sa Pagrenta ng Australia
▾
| Uri ng Gastos | Deductibility | Dibisyon/Kategorya |
|---|---|---|
| Interes sa pautang | Kaagad | Seksyon 8-1 |
| Konseho/mga rate ng tubig | Kaagad | Seksyon 8-1 |
| Mga bayarin sa pamamahala ng ari-arian | Kaagad | Seksyon 8-1 |
| Mga pag-aayos (hindi pagpapabuti) | Kaagad | Seksyon 8-1 |
| Mga gastos sa pagtatayo ng gusali | 2.5%/taon sa loob ng 40 taon | Dibisyon 43 |
| Mga gamit at karpet | Pababa ng halaga sa epektibong buhay | Dibisyon 40 |
| LMI sa investment loan | 5 taong pagkalat | Mga gastos sa paghiram |
Mga madalas itanong
▾
Ano ang pagkakaiba sa pagitan ng isang pag-aayos at isang pagpapabuti?
Ibinabalik ng isang pagkukumpuni ang ari-arian sa orihinal nitong kondisyon nang hindi ito pinapabuti — halimbawa, pag-aayos ng sirang bakod o pagtatambal ng tumutulo na bubong. Ang isang pagpapabuti ay nagpapahusay sa ari-arian na lampas sa orihinal nitong estado at ito ay isang gastos sa kapital na dapat ibaba ang halaga, hindi kaagad ibabawas. Sa pagsasagawa, ang konseptong ito ay sentro sa mga pagbabawas sa pag-upa sa australia dahil tinutukoy nito ang pangunahing ugnayan sa pagitan ng mga variable ng input.
Maaari ba akong mag-claim ng interes sa isang loan na ginamit sa pagbili ng isang investment property?
Oo. Ang interes sa isang pautang na ginamit sa pagbili ng isang ari-arian na gumagawa ng kita ay agad na mababawas sa taon na sinisingil. Gayunpaman, kung ang loan ay ginamit para sa anumang pribadong layunin (tulad ng pagpopondo sa isang holiday), tanging ang bahaging maiuugnay sa pamumuhunan ang mababawas. Ito ay isang mahalagang pagsasaalang-alang kapag nagtatrabaho sa mga kalkulasyon ng mga pagbabawas sa pag-upa sa australia sa mga praktikal na aplikasyon. Ang sagot ay depende sa mga partikular na halaga ng input at ang konteksto kung saan inilalapat ang pagkalkula.
Maaari ko pa bang i-claim ang pamumura sa isang segunda-manong ari-arian?
Para sa Division 40 (planta at kagamitan), tanging ang mga bagong asset na naka-install pagkatapos ng 9 Mayo 2017 o mga asset sa mga bagong ari-arian ang nadepresyar ng mga mamumuhunan. Ang mga dati nang ginamit na asset sa isang segunda-manong ari-arian ay hindi nababawasan ng halaga para sa mga susunod na may-ari. Available pa rin ang Division 43 (building allowance) anuman ang dating pagmamay-ari. Ito ay isang mahalagang pagsasaalang-alang kapag nagtatrabaho sa mga kalkulasyon ng mga pagbabawas sa pag-upa sa australia sa mga praktikal na aplikasyon.
Kailangan ko ba ng ulat ng quantity surveyor?
Hindi ito ipinag-uutos ng batas, ngunit ang ulat ng quantity surveyor ay mahigpit na inirerekomenda para sa mga ari-arian ng pamumuhunan dahil nagbibigay ito ng mapagtatanggol, sumusunod sa ATO na batayan para sa pag-claim ng mga pagbawas sa Division 40 at Division 43. Kung wala ito, maaaring hindi payagan ng ATO ang mga paghahabol para sa mga halagang hindi mo mapatunayan. Ito ay isang mahalagang pagsasaalang-alang kapag nagtatrabaho sa mga kalkulasyon ng mga pagbabawas sa pag-upa sa australia sa mga praktikal na aplikasyon. Ang sagot ay depende sa mga partikular na halaga ng input at ang konteksto kung saan inilalapat ang pagkalkula.
Maaari ba akong mag-claim ng mga gastos sa paglalakbay upang suriin ang pag-aari?
Mula Hulyo 1, 2017, hindi na mababawas ang mga gastos sa paglalakbay para sa pag-inspeksyon, pagpapanatili, o pagkolekta ng upa para sa isang residential rental property para sa mga indibidwal na mamumuhunan. Ang pagbabagong ito ay ipinakilala upang matugunan ang pinaghihinalaang pag-abuso sa konsesyon. Ito ay isang mahalagang pagsasaalang-alang kapag nagtatrabaho sa mga kalkulasyon ng mga pagbabawas sa pag-upa sa australia sa mga praktikal na aplikasyon. Ang sagot ay depende sa mga partikular na halaga ng input at ang konteksto kung saan inilalapat ang pagkalkula.
Ano ang mangyayari sa mga pagkalugi sa upa na hindi ko agad magagamit?
Sa Australia, ang mga pagkalugi sa pag-upa mula sa mga property na may negatibong direksyon ay karaniwang agad na mababawas sa ibang kita (suweldo, atbp.). Walang ipinagpaliban na mekanismo ng pagkawala para sa mga namumuhunang residente ng Australia — hindi katulad ng ilang sistema ng buwis sa ibang bansa. Ito ay isang mahalagang pagsasaalang-alang kapag nagtatrabaho sa mga kalkulasyon ng mga pagbabawas sa pag-upa sa australia sa mga praktikal na aplikasyon. Ang sagot ay depende sa mga partikular na halaga ng input at ang konteksto kung saan inilalapat ang pagkalkula.
Paano ibinabahagi ang mga gastos kung bahagi lang ng ari-arian ang pagmamay-ari ko?
Hinahati ang mga pagbabawas ayon sa interes ng pagmamay-ari. Kung nagmamay-ari ka ng 50% ng pinagsama-samang pag-aari ng pamumuhunan, inaangkin mo ang 50% ng lahat ng gastos at iulat ang 50% ng lahat ng kita sa iyong indibidwal na tax return. Ang proseso ay nagsasangkot ng sistematikong paglalapat ng pinagbabatayan na formula sa mga ibinigay na input. Ang bawat variable sa pagkalkula ay nag-aambag sa panghuling resulta, at ang pag-unawa sa kanilang mga indibidwal na tungkulin ay nakakatulong na matiyak ang tumpak na aplikasyon.
Maaari ba akong mag-claim ng interes sa panahon ng bakante?
Oo, basta't talagang sinusubukan mong arkilahin ang ari-arian at ito ay magagamit para rentahan. Ang interes at iba pang mga gastos sa paghawak sa mga maikling panahon ng bakante sa pagitan ng mga pangungupahan ay mananatiling mababawas. Gayunpaman, kung personal mong ginagamit ang ari-arian sa panahon ng isang bakante, ang mga gastos sa panahong iyon ay hindi mababawas. Ito ay isang mahalagang pagsasaalang-alang kapag nagtatrabaho sa mga kalkulasyon ng mga pagbabawas sa pag-upa sa australia sa mga praktikal na aplikasyon.
Mga Karaniwang Mali na Dapat Iwasan
▾
- !Pag-aangkin ng mga pagpapabuti bilang pag-aayos — ang mga pagpapabuti ay dapat na mababawas bilang mga puhunan, hindi kaagad ibabawas.
- !Nakakalimutang hatiin ang mga gastusin sa pagitan ng paggamit ng rental at personal na paggamit para sa mga ari-arian na kung minsan ay ginagamit nang pribado.
- !Pag-claim ng paglalakbay sa rental property, na hindi na mababawas simula noong Hulyo 1, 2017 para sa mga investor ng residential property.
- !Tinatanaw ang Division 43 na allowance sa gusali sa mga ari-arian na itinayo pagkatapos ng 1987, na nag-iiwan ng libu-libong dolyar sa mga bawas na hindi na-claim.
- !Hindi nakakakuha ng ulat ng quantity surveyor sa pagbili, na nagpapahirap na patunayan ang mga claim sa pamumura sa mga darating na taon.
- !Ang pagbabawas ng interes sa mga pondo ng pautang na ginagamit para sa mga pribadong layunin sa halip na ang bahagi lamang ng paggamit ng pamumuhunan.
Pro Tip
Magkomisyon ng ulat ng quantity surveyor sa unang taon ng pagmamay-ari ng isang investment property. Ang karaniwang halaga na $500–$700 ay nababawas mismo sa buwis at ang ulat ay madalas na nagbubukas ng libu-libong dolyar sa taunang mga pagbabawas sa depreciation na kung hindi man ay mapapalampas mo.
Alam mo ba?
Tinatantya ng ATO na higit sa 2 milyong mga Australyano ang nagmamay-ari ng mga ari-arian sa pamumuhunan at nag-aangkin ng mga pagbabawas sa pag-upa bawat taon, na ginagawa itong isa sa pinakamalaking kategorya ng mga bawas sa buwis sa Australia ayon sa kabuuang halaga ng dolyar.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Mga Sanggunian
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Magbasa pa →Ratings & comments
Kumuha ng Lingguhang Mga Tip sa Math
Sumali sa 12,000+ subscriber na nakakakuha ng mga tip sa calculator bawat linggo.