Gross Rent Multiplier

Mabilis na pag-screen ng dose-dosenang mga listahan upang matukoy ang pinakamahusay na mga kandidato para sa mas malalim na pagsusuri

Pagtatakda ng mabilis na presyo ng bid kapag mabilis na gumagalaw sa mga mapagkumpitensyang merkado

Pagpapahalaga sa mga katangian sa manipis na mga merkado kung saan hindi available ang maihahambing na data ng NOI

Pag-benchmark ng iyong portfolio laban sa mga trend ng GRM sa merkado

Mga negosasyon sa nagbebenta: nagpapakita ng labis na pagpapahalaga gamit ang maihahambing na data ng GRM

Ano ang magandang GRM para sa paupahang ari-arian?

Ang isang 'magandang' GRM ay ganap na nakasalalay sa merkado at uri ng ari-arian. Sa abot-kayang pangalawang merkado, ang mga GRM na 6–9 ay karaniwan at nagmumungkahi ng malakas na kita. Sa mga mamahaling lungsod sa baybayin, ang mga GRM na 15–25 ay normal at nagpapakita ng mataas na halaga ng lupa at mga inaasahan sa pagpapahalaga. Sa loob ng anumang partikular na market, maghangad ng isang GRM sa o mas mababa sa median para sa maihahambing na mga ari-arian upang matiyak na hindi ka labis na nagbabayad sa mga kapantay.

Ano ang pinakamalaking limitasyon ng GRM?

Ang GRM ay ganap na binabalewala ang mga gastusin sa pagpapatakbo, kaya ang isang mataas na buwis o mataas na pagpapanatili ng ari-arian ay maaaring magkaroon ng mababang GRM ngunit naghahatid ng katamtamang net return. Gumagamit din ito ng kabuuang renta nang hindi nagsasaayos para sa bakante — ang isang gusaling may 20% na bakante ay kapareho ng isang ganap na okupado kung gagamit ka ng mga potensyal na renta. Ang GRM ay dapat palaging sundan ng isang buong NOI at cap rate analysis bago ang anumang desisyon sa pamumuhunan.

Paano naiiba ang GRM sa cap rate?

Ang cap rate ay gumagamit ng Net Operating Income (NOI, pagkatapos ng mga gastos) habang ang GRM ay gumagamit ng Gross Rent (bago ang mga gastos). Cap rate = NOI / Halaga ng Ari-arian; GRM = Property Value / Gross Rent. Parehong sinusukat ang halaga na may kaugnayan sa kita, ngunit ang cap rate ay isang mas tumpak na sukatan dahil ito ay tumutukoy sa mga gastos sa pagpapatakbo. Mas mabilis ang GRM; mas tumpak ang cap rate. Karamihan sa mga propesyonal ay gumagamit ng cap rate bilang pangunahing sukatan at GRM bilang isang mabilis na unang screen.

Maaari ko bang gamitin ang GRM para sa mga komersyal na ari-arian?

Ang GRM ay karaniwang ginagamit sa maliliit na residential property (1–4 units, small multifamily). Para sa mga komersyal na ari-arian, ang cap rate ay ang pamantayan dahil ang mga istruktura ng pag-upa, paglalaan ng gastos, at pagkasumpungin ng kita ay mas kumplikado. Ang mga komersyal na ari-arian ay kadalasang may triple-net na pag-upa o gross na pag-upa na may iba't ibang responsibilidad sa gastos, na ginagawang hindi gaanong makabuluhan ang mga paghahambing sa kabuuang renta nang walang normalisasyon ng gastos.

Dapat ko bang gamitin ang kasalukuyang rents o market rents sa kalkulasyon ng GRM?

Gumamit ng kasalukuyang in-place na renta para sa mga kasalukuyang inookupahan na property — ito ang magsasabi sa iyo kung ano talaga ang kinikita ng property ngayon. Kalkulahin din ang GRM gamit ang kasalukuyang mga renta sa merkado upang makita ang potensyal kung ang mga pagpapaupa ay na-renew sa mga rate ng merkado. Ang agwat sa pagitan ng kasalukuyang-renta na GRM at market-rent GRM ay kumakatawan sa pagtaas mula sa paglaki ng upa — kung minsan ang pinakakaakit-akit na feature ng isang value-add acquisition.

Ilang maihahambing na benta ang kailangan ko para makapagtatag ng GRM sa merkado?

Sa isip, mangolekta ng 5–10 maihahambing na mga benta mula sa nakalipas na 6–12 buwan na magkapareho sa laki, edad, kundisyon, at lokasyon sa iyong paksang ari-arian. Gumamit ng median GRM sa halip na mean upang mabawasan ang epekto ng mga outlier. Sa manipis na mga merkado na may kaunting mga transaksyon, maaaring kailanganin mong gumamit ng mas malawak na heyograpikong lugar o mas mahabang yugto ng panahon, na nagsasaayos para sa mga uso sa merkado.

Ang GRM account ba ay potensyal para sa pagpapahalaga?

Kinukuha ng GRM ang kasalukuyang ani ng kita ngunit walang sinasabi tungkol sa pagpapahalaga. Ang mga merkado na may mataas na GRM (mababa ang kita) ay madalas na umiiral dahil ang mga mamumuhunan ay nagpepresyo sa malakas na pagpapahalaga sa hinaharap — handa silang magbayad ng higit sa bawat dolyar ng kasalukuyang upa dahil inaasahan nilang mabilis na lumago ang mga renta at halaga. Ang mga low-GRM market ay maaaring mag-alok ng mas magandang kasalukuyang kita ngunit mas mababang pagpapahalaga. Isinasaalang-alang ng kumpletong pagsusuri sa pamumuhunan ang kasalukuyang kita at inaasahang pagpapahalaga.

Ano ang 1% na panuntunan at paano ito nauugnay sa GRM?

Ang 1% rule of thumb ay nagsasaad na ang buwanang upa ay dapat na hindi bababa sa 1% ng presyo ng pagbili ng property. Isinasalin ito sa isang taunang GRM na humigit-kumulang 8.33× (1 / 0.12 = 8.33) o isang buwanang GRM na 100. Kung ang isang $200,000 na ari-arian ay bumubuo ng $2,000/buwan sa upa (1%), ang buwanang GRM = 100. Ang mga ari-arian na nakakatugon sa 1% na tuntunin ay karaniwang nakakakuha ng positibong kita para sa 1% na tuntuning ito upang makabuo ng positibong kita para sa 1% na tuntunin. upang masiyahan sa mga mamahaling pamilihan.