Borç-gelir oranınız (DTI), kişisel finanstaki en önemli rakamlardan biridir. Kredi verenler bunu ipotek, araç kredisi veya kredi başvurunuzu onaylayıp onaylamayacağınıza ve hangi şartlarda onaylayacağına karar vermek için kullanır.
Borç/Gelir Oranı Nedir?
DTI, her ay ne kadar borcunuz olduğunu (borç ödemeleri) ne kadar kazandığınızı (brüt aylık gelir) karşılaştırır.
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
Örnek:
- Aylık borç ödemeleri: 1.200 £ (ipotek, araba kredisi, minimum kredi kartı)
- Aylık brüt gelir: 4.000 £
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
Neler Borç Olarak Sayılır?
Şu aylık ödemeleri ekleyin:
- İpotek veya kira
- Araba kredileri
- Öğrenci kredileri
- Bireysel krediler
- Kredi kartı minimum ödemeleri
- Diğer kredi geri ödemeleri
Şunları içermez:
- Kamu hizmetleri (elektrik, gaz, su)
- Cep telefonu faturaları
- Bakkaliye ve yiyecek
- Sigorta primleri
- Abonelikler ve eğlence
Ön Uç ve Arka Uç DTI karşılaştırması
İpotek kredisi verenler genellikle iki DTI oranı hesaplar:
Ön uç DTI (konut oranı): Yalnızca konut maliyetleri.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
Konut maliyetleri şunları içerir: ipotek ödemesi (ana para + faiz), emlak vergileri, ev sigortası, HOA ücretleri.
Arka uç DTI (toplam DTI): Tüm aylık borç ödemeleri.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
Borç verenler "sizin DTI'nız" derken genellikle arka uç DTI'yı kastediyorlar.
Kredi Verenler Hangi DTI'yi İstiyor?
| DTI Aralığı | Değerlendirme | İpotek uygunluğu |
|---|---|---|
| %20'nin altında | Harika | Kolay onay, en iyi fiyatlar |
| %20–29 | İyi | Güçlü konum |
| %30–36 | Kabul edilebilir | Genel olarak onaylandı |
| %37–43 | Dikkat bölgesi | Güçlü krediyle onaylanabilir |
| %44–50 | Yüksek | Geleneksel ipotek almak zor |
| %50'nin üzerinde | Çok yüksek | Çoğu borç veren onaylamaz |
İngiltere'deki ipotek temel kuralı: Çoğu kredi veren, arka uç DTI'nin %40-45'in altında olmasını ister. FCA tarafından düzenlenen bazı borç verenlerin daha sıkı gereksinimleri vardır.
ABD'deki geleneksel ipotekler: Fannie Mae ve Freddie Mac, genellikle %45 veya daha düşük bir arka uç DTI gerektirir (telafi edici faktörlerle birlikte bazen %50).
Çözümlü Örnek: Mortgage Başvurusu Yapmalı mısınız?
Durumunuz:
- Aylık brüt gelir: 5.500 £ (66.000 £/yıl)
- Mevcut aylık borç: 350 £ (araba kredisi 220 £, kredi kartı minimum 130 £)
- Önerilen ipotek ödemesi: £1,400/ay
Mevcut DTI (ipotek öncesi):
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
İpotekli DTI:
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
%31,8 ile onay için güçlü bir konumdasınız.
DTI'nizi Nasıl Geliştirebilirsiniz?
Borcunuzu azaltarak veya gelirinizi artırarak DTI'nizi azaltabilirsiniz.
Borcu azaltın:
- Önce en küçük borçları ödeyin (aylık ödemeleri hızlı bir şekilde serbest bırakır)
- Mortgage başvurusunda bulunmadan önce yeni borç almaktan kaçının
- Kredi kartlarında minimum tutarın üzerinde ödeme yapın
- Yüksek faizli borcu daha düşük bir oranda konsolide etmeyi düşünün
Geliri artırın:
- Serbest çalışma veya yarı zamanlı gelir elde edin
- Maaş artışı veya terfi isteyin
- Belgeleyebiliyorsanız ikramiye gelirini ekleyin
Bunu yapmayın: Yeni kredi hesapları açmak DTI'nize yardımcı olmaz ve her zorlu soruşturma kredi puanınızı biraz düşürür.
DTI ve Kredi Puanı
Bunlar birbiriyle ilişkili ancak farklıdır. İyi bir kredi puanı otomatik olarak iyi bir DTI anlamına gelmez ve bunun tersi de geçerlidir.
| Miktar | Etkiler | |
|---|---|---|
| DTI | Borç yükünün gelire oranı | Kredi onayı, kredi büyüklüğü |
| Kredi puanı | Kredi geçmişi, ödeme güvenilirliği | Sunulan faiz oranı |
Borç veren her ikisine de bakar. Yüksek kredi puanı + yüksek DTI = reddedildi. Düşük DTI + düşük kredi puanı = reddedildi. Her ikisinin de iyi durumda olmasına ihtiyacınız var.
DTI Serbest Meslek Sahibi Olduğunda
Serbest meslek sahibi başvuru sahiplerinin genellikle 2-3 yıllık vergi beyannamesi vermeleri gerekir. Borç verenler, gelirinizi değil, net gelirinizi (iş harcamalarından sonra) kullanır; bu da DTI hesaplamanızı önemli ölçüde etkileyebilir.
İpucu: Gayrimenkul satın almayı planlıyorsanız ve serbest meslek sahibiyseniz, vergi beyannamelerinizin başvurunuzdan önceki yıllardaki gelirinizi doğru şekilde yansıttığından emin olmak için bir muhasebeciyle birlikte çalışın.