Bir ipotek ödemesinin birden fazla bileşeni vardır. Her bir bölümü anlamak, bütçenizi doğru bir şekilde belirlemenize ve kredi tekliflerini karşılaştırmanıza yardımcı olur.
Temel Ödeme Formülü
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
- M = aylık ödeme (yalnızca ana para + faiz)
- P = kredi tutarı
- r = aylık faiz oranı (yıllık faiz oranı ÷ 12)
- n = ödeme sayısı (yıl × 12)
Çalışılan Örnek
Ev fiyatı: 350.000 $ Peşin ödeme: %20 = 70.000 ABD doları Kredi tutarı: 280.000 $ Faiz oranı: Yıllık %7 Süre: 30 yıl
r = 7%/12 = 0.5833% = 0.005833
n = 30 × 12 = 360 payments
M = 280,000 × [0.005833 × (1.005833)^360] / [(1.005833)^360 - 1]
M = 280,000 × [0.005833 × 8.116] / [8.116 - 1]
M = 280,000 × 0.04734 / 7.116
M ≈ $1,862.67/month
Kredinin Toplam Maliyeti
Total paid = $1,862.67 × 360 = $670,561
Interest paid = $670,561 - $280,000 = $390,561
280.000 $'lık bir krediye 30 yıl boyunca 390.561 $ faiz ödüyorsunuz.
PITI: Aylık Ödemenin Tamamı
Yukarıdaki formül yalnızca anapara ve faiz (P&I) hesaplar. Gerçek aylık ödemeniz genellikle daha yüksektir:
| Bileşen | Tipik Tutar |
|---|---|
| Anapara ve Faiz | $1,862 |
| Emlak Vergisi (%1) | 292$/ay |
| Ev Sahibi Sigortası | 100–200$/ay |
| PMI (<%20 düşüş varsa) | 100–200$/ay |
| HOA (varsa) | değişir |
| Toplam | 2.254–2.556$ |
PMI: Özel İpotek Sigortası
Peşinatınızın %20'den az olması durumunda gereklidir. Yıllık kredi tutarının %0,5-1,5'i tutarında maliyet oluşturur.
Örnek: %1 PMI ile 280.000 $ kredi:
Annual PMI = $280,000 × 0.01 = $2,800
Monthly PMI = $2,800/12 = $233
%20 özsermayeye ulaştığınızda PMI kaldırılabilir.
15 Yıllık ve 30 Yıllık Mortgage Karşılaştırması
| Özellik | 30 Yıllık | 15 Yıllık |
|---|---|---|
| Aylık ödeme | $1,863 | $2,514 |
| Toplam faiz | $390,561 | $172,520 |
| Faiz kaydedildi | — | $218,041 |
15 yıllık ipotek faizden 218.000 dolar tasarruf sağlıyor ancak ayda 651 dolar daha fazlaya mal oluyor.
Ekstra Ödemelerin Etkisi
30 yıllık %7 faizli ipotek için ayda 200$ ekstra ödeme:
- ~24 yılda kendini amorti eder (6 yıl tasarruf sağlar)
- ~80.000$ faiz tasarrufu sağlar
Ödemeleri, toplam faizi, amortisman planını ve ekstra ödemelerin etkisini hesaplamak için İpotek Hesaplayıcımızı kullanın.