Bir borç verene başvurmadan önce gerçekten neye gücünüzün yettiğini anlamak sizi aşırı borç vermekten kurtarır ve yıllarca sürecek mali stresi önler.

28/36 Kuralı (Standart Kılavuz)

En yaygın olarak kullanılan evde karşılanabilirlik kuralı:

  • %28: Aylık konut masraflarınız brüt aylık gelirinizin %28'ini geçmemelidir
  • %36: Aylık borç ödemeleriniz (konut + diğer tüm borçlar) aylık brüt gelirinizin %36'sını geçmemelidir
Max Housing Payment = Gross Monthly Income × 0.28
Max Total Debt Payment = Gross Monthly Income × 0.36

Örnek: 7.500 $ brüt aylık gelir:

  • Maksimum konut ödemesi = 7.500 ABD Doları × %28 = 2.100 ABD Doları/ay
  • Maksimum toplam borç = 7.500 ABD Doları × %36 = 2.700 ABD Doları/ay
  • Araba kredisi + öğrenci kredisi = 500$/ay ise, maksimum konut = 2.200$ (%36 kuralını kullanarak)

"Konut Ödemesi" Neleri Kapsar (PITI)

Aylık 2.100 ABD Doları, yalnızca ana para ve faizi değil, tüm konut masraflarını karşılamalıdır:

Bileşen Tipik Tutar
**Müdür Değişir
**Faiz Değişir
Teksenleri (özellik) 200$–600$+/ay
Isigorta (ev sahipleri) 100$–250$/ay
PMI (<%20 düşüş varsa) Kredinin %0,5–1,5'i/yıl
HOA ücretleri (varsa) 0$–500$+/ay

Emlak vergileri + sigorta + PMI = 700 $/ay ise, gerçek ipotek P&I bütçeniz yalnızca 1.400 $ olur.

Gelir Çarpanı Yöntemi

Daha hızlı bir genel kural: ev fiyatınız brüt yıllık gelirinizin 2,5–3 katı olmalı (muhafazakâr) veya yüksek maliyetli bölgelerde 4–5×'e kadar olmalıdır.

Brüt Yıllık Gelir Muhafazakar (3×) Yüksek Maliyet Alanı (4×)
$60,000 $180,000 $240,000
$80,000 $240,000 $320,000
$100,000 $300,000 $400,000
$150,000 $450,000 $600,000

Maksimum Ev Fiyatını Geri Hesapla

Maksimum aylık P&I ödemeniz dikkate alındığında:

Max Loan = Payment × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)
Max Home Price = Max Loan ÷ (1 − Down Payment %)

Örnek: Aylık 1.400 ABD Doları P&I bütçesi, 30 yıllık ipotek, %7 Nisan, %20 düşüş:

  • r = 0,07 ÷ 12 = 0,005833
  • Maksimum kredi = 1.400 ABD Doları × (1,005833^360 − 1) ÷ (0,005833 × 1,005833^360) = 210.500 ABD Doları
  • Maksimum ev fiyatı = 210.500 $ ÷ 0,80 = 263.125 $

Peşinat Etkisi

Daha büyük bir peşinat sadece aylık ödemenizi düşürmekle kalmaz aynı zamanda PMI'ı da ortadan kaldırır (genellikle %20 özsermayeye sahip oluncaya kadar gereklidir):

Peşinat PMI Gerekli mi? Aylık PMI (300 bin dolarlık ev için)
3% Evet ~188$/ay
5% Evet ~150$/ay
10% Evet ~100$/ay
20% HAYIR $0

PMI genellikle yıllık kredi tutarının %0,5-1,5'idir.

Borç-Gelir Oranı (DTI)

Borç verenler iki DTI oranını hesaplar:

Front-end DTI = Monthly Housing Costs ÷ Gross Monthly Income
Back-end DTI = Total Monthly Debt ÷ Gross Monthly Income

Geleneksel kredi limitleri: Ön uç ≤%28, Arka uç ≤%36 FHA kredi limitleri: Ön uç ≤%31, Arka uç ≤%43 VA kredileri: Ön uç limiti yok, Arka uç ≤%41

Örnek: 7.500 $ gelir, 1.800 $ PITI, 500 $ araba/öğrenci kredisi:

  • Ön uç DTI = 1.800 ABD Doları ÷ 7.500 ABD Doları = %24 ✓
  • Arka uç DTI = (1.800$ + 500$) ÷ 7.500$ = %30,7 ✓ (her iki limit altında)

İlk Kez Alıcıların Kaçırdığı Gizli Maliyetler

Kapanış maliyetleri: Satın alma fiyatının %2-5'i, peşin ödenir. 300.000 Dolarlık bir evde: 6.000 Dolar – 15.000 Dolar.

Taşınma maliyetleri: Mesafeye bağlı olarak 1.000 ila 5.000 ABD Doları.

Acil onarımlar/güncellemeler: Bütçe, birinci yıldaki satın alma fiyatının %1-2'si.

Sürekli bakım: Ev değerinin yıllık %1'i standart kuraldır.

Yardımcı hizmetler: Genellikle kiralamadan daha yüksektir; daha büyük alan, her şeyi ödersiniz.

300.000 $'lık bir ev bütçesinde, kapanış masraflarını ve ilk yıl masraflarını karşılamak için peşinatın ötesinde ekstra 20.000-30.000 $ nakit bulunmalıdır.

Ön Onay ve Ön Yeterlilik Ayrımı

Ön yeterlilik, kişinin bildirdiği bilgilere dayanan bir tahmindir. Ön onay, doğrulanmış geliri, varlıkları ve kredi kontrolünü gerektirir ve satıcıların ciddiye aldığı şeydir. Hedef fiyat aralığındaki evleri görmeden önce ön onay alın.

Gerçek konfor bölgenizi bulmak için farklı fiyat noktalarında, peşinatlarda ve faiz oranlarında kesin aylık ödemeleri modellemek için ipotek hesaplayıcımızı kullanın.