Yaptığınız her kredi ödemesi iki şeye bölünür: borcunuzun ödenmesi ve borç verene borç alma ayrıcalığının ödenmesi. Amortisman, bu bölünmenin tam olarak nasıl işlediğini ve erken ödemelerinizin neden bakiyeye zar zor dokunuyormuş gibi göründüğünü belirleyen süreçtir.
Kredi Amortismanı Nedir?
Amortisman (Amerikan yazımı: amortisman), bir kredinin zaman içinde planlı ödemeler yoluyla kademeli olarak geri ödenmesidir. Her ödeme aynı toplam tutardır ancak faiz ve ana para arasındaki oran her ödemede değişir.
Kredinin başlangıcında ödemenizin büyük bir kısmı faizi kapsar. Sonuçta neredeyse tamamı anaparayı azaltıyor. Bu bir hile değil; doğrudan faizin nasıl hesaplandığını takip eden basit bir aritmetiktir.
Temel Formül
Sabit faizli kredi için aylık ödeme:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Nerede:
- M = aylık ödeme
- P = anapara (kredi tutarı)
- r = aylık faiz oranı (yıllık faiz oranı / 12)
- n = toplam ödeme sayısı (yıl × 12)
Örnek: 25 yıl vadeli %4,5 faizle 200.000 £ ipotek
- r = %4,5 / 12 = %0,375 = 0,00375
- n = 25 × 12 = 300 ödeme
- M = 200.000 × [0,00375 × (1,00375)^300] / [(1,00375)^300 − 1]
- M = Aylık 1.111,85 £
Her Ödeme Nasıl Bölünüyor?
- Ay:
- Faiz = 200.000 £ × %0,375 = 750,00 £
- Anapara = 1.111,85 £ − 750,00 £ = 361,85 £
- Kalan bakiye = 199.638,15 £
- Ay:
- Faiz = 199.638,15 £ × %0,375 = 748,64 £
- Ana para = 1.111,85 £ − 748,64 £ = 363,21 £
- Kalan bakiye = 199.274,94 £
Dikkat: Bakiye düştükçe faiz yükü de onunla birlikte düşer; yani her ödemeden biraz daha fazlası ana paradan ayrılır. Bu, tersine, yavaşça sizin lehinize çalışan bileşik etkidir.
Amortisman Planı
Tam bir amortisman planı, kredinin ömrü boyunca yapılan her ödemeyi gösterir:
| Ödeme | Toplam ödenen | Faiz | Müdür | Denge |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.111,85 £ | £750,00 | £361,85 | 199.638 £ |
| 12 | 1.111,85 £ | £745,66 | £366,19 | 198.912 £ |
| 60 | 1.111,85 £ | £721,58 | £390,27 | 192.287 £ |
| 120 | 1.111,85 £ | £683,67 | £428,18 | £182,312 |
| 180 | 1.111,85 £ | £635,41 | £476,44 | 169.450 £ |
| 240 | 1.111,85 £ | 572,62 £ | £539,23 | 152.565 £ |
| 300 | 1.111,85 £ | £4,16 | 1.107,69 £ | £0 |
Toplam ödenen: 333.555 £ Toplam faiz: 133.555 £ (orijinal kredi tutarının %67'si)
Mortgage kredilerinin pahalı olmasının nedeni budur; oranın yüksek olması değil, süresi nedeniyle.
Erken Ödemeler Neden Bu Kadar Önemli?
Örneğimizin 1. ayında, fazladan 361,85 £ ödemek, 2. ayın anapara ödemesini tamamen ortadan kaldıracak ve 25 yıl içinde tahakkuk edecek olan 748,64 £ faizden tasarruf sağlayacaktır.
Erken ödenen her ekstra pound, sonraki ödemelere aktarılır. Tasarruf edilen faiz sadece o poundun oranı değil, kalan ayların tamamındaki bileşik orandır.
Genel kural: 25 yıllık %4,5 ipotekli konut kredisinde ayda ekstra 100 £ yaklaşık olarak tasarruf sağlar:
- Toplam faiz olarak £18.000–24.000 £
- İpotek vadesinde 3-4 yıl indirim
Fazla Ödeme Stratejileri
Düzenli fazla ödeme: Her ödemeye sabit bir tutar eklenir. Vadeyi ve toplam faizi azaltır. Borç vereninizin fazla ödeme kurallarını kontrol edin; Birleşik Krallık'taki çoğu ipotek, yıllık bakiyenin %10'unun cezasız olmasına izin verir.
Toplu ödeme: Tek bir büyük ödeme doğrudan anaparayı azaltır. En iyisi ikramiye, miras veya mülk satışından elde edilen geliri aldıktan sonra yapılır.
İpoteğin mahsup edilmesi (Birleşik Krallık): Bağlantılı bir hesaptaki tasarruflar, faiz hesaplaması amacıyla ipotek bakiyesini dengeler. Aynı faiz indirimini sağlarken esneklik sağlar.
Sabit ve Değişken Oranlı Amortisman
Yukarıdaki amortisman formülü, faiz oranının değişmediği sabit faizli krediler için geçerlidir.
Değişken faizli krediler (takipli ipotekler, ABD'deki ARM'ler) aynı yapıya sahiptir ancak aylık ödeme, oran değiştiğinde yeniden hesaplanır. Bu, gelecekteki oranlar hakkında varsayımlar olmadan uzun vadeli planlamayı imkansız hale getirir.
Yalnızca Faizli Krediler
Bazı ipotekler yalnızca faiz esasına göre sunulur; her ay yalnızca faiz ödersiniz ve anaparanın tamamı dönem sonunda ödenir. Aylık ödemeler daha düşüktür, ancak özsermaye oluşturmazsınız ve sonunda aynı miktarda borcunuz olur.
200.000 £ örneğimizde %4,5: yalnızca faiz ödemesi = 200.000 £ × %0,375 = 750 £/ay, geri ödeme için ise 1.111,85 £. Ancak 25 yılın sonunda hâlâ 200.000 £ borcunuz var.
Amortisman Hesaplayıcı Nasıl Kullanılır
- Kredi tutarını girin (anapara)
- Yıllık faiz oranını girin
- Kredi vadesini yıl cinsinden girin
- Hesap makinesi aylık ödemeyi, toplam faizi ve tam ödeme planını gösterir
Tam amortisman planınızı oluşturmak ve ekstra ödemelerin toplam maliyetinizi tam olarak nasıl azalttığını görmek için Kredi Hesaplayıcımızı ve İpotek Hesaplayıcımızı kullanın.