Що таке 1031 Exchange Analysis?
▾
Обмін 1031, названий на честь розділу 1031 Кодексу внутрішніх доходів, є однією з найпотужніших стратегій відстрочення сплати податків, доступних інвесторам у нерухомість у Сполучених Штатах. Це дозволяє інвестору продати нерухомість і реінвестувати виручені кошти в «подібну» замінну нерухомість, відкладаючи всі податки на приріст капіталу та відшкодування амортизації, які зазвичай сплачувалися б на момент продажу. У разі правильного виконання серії з 1031 обміну протягом життя, відстрочені податки можуть бути повністю скасовані після смерті шляхом збільшення бази, доступної для спадкоємців. Економічна вигода величезна: зберігаючи повну виручку від продажу у більшій замінній нерухомості, а не сплачуючи 15–37% податків на розпорядження, інвестори можуть значно прискорити накопичення багатства за рахунок потужності складного капіталу, який не оподатковується. Наприклад, інвестор, який продає нерухомість вартістю 1 000 000 доларів США з прибутком у 400 000 доларів США, за стандартного продажу мав би заплатити приблизно 100 000–120 000 доларів США податків. Під час обміну 1031 усі 1 000 000 доларів США залишаються працювати у власності на заміну. Щоб отримати право на обмін 1031, необхідно дотримуватися суворих правил IRS: (1) як відмовлена, так і замінена власність повинні використовуватися для продуктивного використання в торгівлі, бізнесі чи інвестиціях — особисті помешкання та нерухомість, призначена для продажу (власність дилера), не відповідають вимогам; (2) Майно має бути «подібним», що в сфері нерухомості широко тлумачиться як будь-яке нерухоме майно в США, яке обмінюється на будь-яке інше нерухоме майно США; (3) Кваліфікований посередник (QI) повинен утримувати виручку від продажу — інвестор не може отримати фактичне отримання коштів; (4) Замінне майно має бути визначено протягом 45 календарних днів після закриття відмовленого майна; та (5) Обмін має бути завершено (закриття майна на заміну) протягом 180 календарних днів. Калькулятор аналізу обміну 1031 допомагає інвесторам зрозуміти економію податків від відстрочення, власний капітал, який необхідно реінвестувати, щоб отримати повну відстрочку податку, і вплив часткових обмінів («завантаження»), коли не весь прибуток відкладається. Розуміння цих механізмів має важливе значення для будь-якого інвестора в нерухомість зі значними активами.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Перегляньте інтерфейс калькулятора для відповідних формул і вхідних данихОпис змінних
▾
| Символ | Ім'я | Одиниця | Опис |
|---|---|---|---|
| SP | Ціна продажу | USD | Валова ціна продажу відмовленого (проданого) майна до будь-яких відрахувань. |
| AB | Скоригована основа | USD | Початкова ціна придбання плюс капітальні покращення мінус накопичені амортизаційні відрахування за період утримання. |
| TG | Загальний оподатковуваний прибуток | USD | Ціна продажу мінус скоригований базис. Це включає як приріст капіталу, так і відшкодування амортизації. |
| DR | Відновлення амортизації | USD | Частина прибутку, що відноситься до амортизаційних відрахувань, отриманих раніше. Оподатковується за максимальною федеральною ставкою 25% (розділ 1250 неповерненого доходу). |
| DT | Відстрочений податок | USD | Загальний приріст капіталу та податки на відшкодування, які були б заборговані при звичайному продажу, але відкладені через біржу 1031. |
| Boot | Boot Received | USD | Будь-яка готівка або інше майно, отримане в обмін. Завантаження підлягає оподаткуванню в рік обміну, навіть якщо він відповідає вимогам 1031. |
Як 1031 Exchange Analysis
▾
- 1Крок 1 — Розрахунок скоригованої бази: Почніть із початкової ціни придбання нерухомості, що відмовляється. Додайте вартість будь-яких капітальних удосконалень, зроблених протягом періоду утримання (заміна даху, добудова, капітальний ремонт — не планове технічне обслуговування). Відніміть загальну суму накопичених амортизаційних відрахувань, взятих у податкових деклараціях (для житлової нерухомості, що здається в оренду, 1/27,5 початкової вартості кожного року; 1/39 для комерційної). Результат – ваша скоригована основа.
- 2Крок 2 — Обчисліть загальний реалізований прибуток: Ціна продажу − Витрати на продаж (комісія, право власності, адвокатський податок, податки на передачу) − Скоригований базис = Чистий реалізований прибуток. Це загальна сума, яка підлягає оподаткуванню, поділена на довгостроковий приріст капіталу (збільшення вартості) та відшкодування амортизації.
- 3Крок 3 — Визначте частину відшкодування амортизації: сума відшкодування амортизації дорівнює загальній накопиченій амортизації, отриманій протягом періоду утримання. Ця частина оподатковується за максимальною федеральною ставкою 25% (неповернений прибуток відповідно до розділу 1250) плюс відповідні ставки прибуткового податку штату. Прибуток, що залишився понад базу (за винятком повторного захоплення), оподатковується як довгостроковий приріст капіталу за федеральними ставками 0%, 15% або 20% залежно від вашого доходу.
- 4Крок 4. Розрахуйте податковий вексель без обміну: застосуйте відповідні федеральні ставки (25% відшкодування + 15% або 20% LTCG) і ставку вашого штату до прибутку, щоб обчислити загальну суму податків, що виплачуються в результаті продажу без обміну. Також додайте податок на чистий інвестиційний прибуток (NIIT) у розмірі 3,8%, якщо ваш дохід перевищує 200 000 доларів (неодружений) або 250 000 доларів (одружений). Це базове податкове зобов’язання, яке біржа 1031 відкладе.
- 5Крок 5 — Визначте вимоги до реінвестування для повної відстрочки: щоб відкласти 100% прибутку (не отримати «завантаження»), ви повинні: (a) придбати замінну нерухомість (або нерухомість) із ціною придбання, що дорівнює або перевищує чисту ціну продажу нерухомості, що відмовляється; та (b) реінвестувати весь капітал від продажу (виплата іпотеки + чисті надходження) — або як готівку в замінну власність, або взявши рівний або більший борг на заміну.
- 6Крок 6 — Аналізуйте сценарії часткового обміну (завантаження): якщо ви купуєте нерухомість на заміну за ціною, нижчою за ціну продажу відмовленого майна, нестача є «завантажувальною» — отриманою готівкою — і негайно оподатковується. Прибуток визнається залежно від отриманого завантаження. Наприклад, якщо ви продаєте за 800 000 доларів США і купуєте за 700 000 доларів США, ви отримуєте 100 000 доларів США як завантаження (припускаючи, що немає боргів), і визнаєте 100 000 доларів США прибутку навіть у разі дійсного обміну.
- 7Крок 7. Врахуйте 45-денний / 180-денний графік: 45-денний період ідентифікації починається після закриття відмовленого майна. Ви повинні в письмовій формі вказати своєму кваліфікованому посереднику нерухомість для заміни (або до 3 властивостей згідно з правилом трьох властивостей або будь-яку кількість, якщо загальна вартість не перевищує 200% вартості відмовленої власності згідно з правилом 200%). Закриття заміни має відбутися протягом 180 днів або до дати подання вашої податкової декларації за рік продажу — залежно від того, що настане раніше.
Розв'язані приклади
▾
Повне відстрочення досягається викупом
Скоригована основа: $320 000 + $45 000 − $85 000 = $280 000. Чистий прибуток: $650 000 − $280 000 = $370 000. Відшкодування амортизації: 85 000 доларів США з податком 25% = 21 250 доларів США. Залишок LTCG: $285 000 з податком 20% + 3,8% NIIT = $67 830. Загальна сума відстроченого податку: ~89 080 доларів США. Придбавши заміну вартістю 750 000 доларів (на 100 000 доларів більше, ніж ціна продажу), досягається повна відстрочка без завантаження, і інвестор може розгорнути всі 650 000 доларів власного капіталу плюс додатковий капітал у більший актив.
Часткове відстрочення — залишок відкладено
Чистий прибуток = 900 000 $ − 350 000 $ = 550 000 $. Завантаження = 900 000 $ − 750 000 $ = 150 000 $ (виручка не реінвестована). Оподатковуваний прибуток = 150 000 доларів США разом із 23,8% = ~ 35 700 доларів США, які виплачуються зараз. Решту 400 000 доларів прибутку відкладено. Якщо натомість інвестор придбає заміну вартістю 900 000 доларів США, це призведе до нульового завантаження та поточного податку не буде сплачено. Частковий обмін дійсний, але призводить до часткового оподаткування — все одно набагато краще, ніж повний оподатковуваний продаж із загальним податком у 130 900 доларів США.
Обмін на пасивний дохід, нульовий поточний податок
Загальний прибуток: $1,800,000 − $620,000 = $1,180,000. Повторне захоплення ($280 000 при 25%): $70 000. LTCG на $900 000 при 23,8%: $214 200. Загальна сума податку: $284 200. При купівлі двох об’єктів нерухомості NNN на загальну суму 2 100 000 доларів США (що перевищує ціну продажу) досягається повна відстрочка. Інвестор переходить від активного управління квартирою до повністю пасивного доходу NNN — звичайної «стратегії виходу» для інвесторів, які виходять на пенсію. Відповідно до статутного трасту штату Делавер (DST) інвестор може отримати пасивне право власності на інституційну власність, що відповідає вимогам 1031.
Корисно на конкурентних ринках, де потрібно купувати, перш ніж продавати
При зворотному обміні майно на заміну купується до того, як нерухомість, що відмовляється, продається, що є необхідністю на конкурентних ринках, де вигідних угод мало. Обмінний титул власника житла (EAT) утримує майно на заміну, тоді як інвестор продає нерухомість, від якої відмовився, протягом 180 днів. Плата за організацію паркування в розмірі 12 000 доларів — додаткова вартість цієї складності. Відстрочення сплати податку так само застосовується до форвардного обміну, але логістика вимагає ретельної координації з QI, який має досвід зворотного обміну.
Практичне застосування
▾
Відстрочення приросту капіталу та амортизаційних відрахувань повертають податки при продажу оціненої інвестиційної нерухомості
Оновлення меншої нерухомості до більшої з використанням капіталу до оподаткування
Диверсифікація портфеля нерухомості шляхом обміну однієї нерухомості на кілька на різних ринках
Перехід від активного орендодавця до пасивного інвестора DST без стягнення податку
Планування майна за допомогою стратегії «обміняти, поки не впаде», щоб досягти більшої бази для спадкоємців
Особливі випадки
▾
На практиці цей граничний випадок вимагає ретельного розгляду, оскільки стандартні припущення можуть не виконуватися. Зіткнувшись із цим сценарієм у розрахунках аналізу обміну 1031, спеціалісти-практики повинні перевірити граничні умови, перевірити наявність ризиків ділення на нуль і розглянути, чи залишаються припущення моделі дійсними за цих екстремальних умов.
На практиці цей граничний випадок вимагає ретельного розгляду, оскільки стандартні припущення можуть не виконуватися. Зіткнувшись із цим сценарієм у розрахунках аналізу обміну 1031, спеціалісти-практики повинні перевірити граничні умови, перевірити наявність ризиків ділення на нуль і розглянути, чи залишаються припущення моделі дійсними за цих екстремальних умов.
На практиці цей граничний випадок вимагає ретельного розгляду, оскільки стандартні припущення можуть не виконуватися. Зіткнувшись із цим сценарієм у розрахунках аналізу обміну 1031, спеціалісти-практики повинні перевірити граничні умови, перевірити наявність ризиків ділення на нуль і розглянути, чи залишаються припущення моделі дійсними за цих екстремальних умов.
1031 Вплив відстрочення податку на обмін на різних рівнях прибутку (2024 Федеральний + NIIT)
▾
| Загальний прибуток | Відшкодування амортизації (25%) | LTCG на 23,8% | Загальна сума відстроченого податку | Капітал продовжував працювати |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 доларів США | 6250 доларів США | 22 330 доларів США | 28 580 доларів США | Додатково інвестовано $71 420 |
| 250 000 доларів США | 15 625 доларів США | 55 825 доларів США | 71 450 доларів США | 178 550 доларів більше інвестовано |
| 500 000 доларів США | 31 250 доларів США | 111 650 доларів США | 142 900 доларів США | 357 100 доларів більше інвестовано |
| 1 000 000 доларів США | 62 500 доларів США | 223 300 доларів США | 285 800 доларів США | Додатково інвестовано $714 200 |
| 2 000 000 доларів США | 125 000 доларів США | 446 600 доларів США | 571 600 доларів США | 1 428 400 доларів більше інвестовано |
| 5 000 000 доларів США | 312 500 доларів США | 1 116 500 доларів США | 1 429 000 доларів США | 3 571 000 доларів більше інвестовано |
Часті запитання
▾
Що таке «подібне» майно в обміні 1031?
У сфері нерухомості IRS тлумачить «подібний вид» дуже широко — практично будь-яка інвестиційна чи бізнес-нерухомість у США кваліфікується як подібна до будь-якої іншої інвестиційної нерухомості США. Ви можете обміняти орендовану квартиру для однієї родини на багатоквартирний будинок, торговий центр на необроблену земельну ділянку, склад на готель або сільськогосподарську землю на офісну будівлю. Основна вимога полягає в тому, що обидва об’єкти нерухомості повинні використовуватися для інвестування чи комерційного використання, а не для особистого використання чи продажу клієнтам (майно дилера). Ви не можете обміняти особисте житло відповідно до розділу 1031, а будинки для відпочинку, які використовуються переважно особисто, вимагають ретельної документації, щоб відповідати вимогам.
Що станеться, якщо я пропущу 45-денний термін ідентифікації?
Пропущення 45-денного кінцевого терміну ідентифікації є дискваліфікаційною подією — обмін повністю провалюється, а повний прибуток від продажу відмовленого майна стає негайно оподатковуваним. Немає подовжень або пільгових періодів для цього крайнього терміну, незалежно від обставин (включаючи стихійні лиха, якщо спеціально не оголошено подію допомоги IRS). Цей суворий графік є одним із найскладніших аспектів обміну 1031. Досвідчені інвестори часто починають досліджувати нерухомість на заміну, перш ніж закрити відмовлену нерухомість, щоб максимізувати вікно ідентифікації.
Чи потрібно мені працювати з кваліфікованим посередником?
Так — використання кваліфікованого посередника (QI) є обов’язковим для дійсного обміну 1031 відповідно до правил Казначейства. QI зберігає доходи від продажу відмовленого майна та використовує їх для придбання майна на заміну від вашого імені. Якщо ви отримуєте виручку від продажу безпосередньо — навіть ненадовго — IRS вважає це «конструктивним отриманням», і обмін дискваліфікується. QI має бути незалежною стороною (а не вашим адвокатом, бухгалтером, агентом з нерухомості чи будь-ким, хто надавав вам послуги протягом останніх 2 років). Комісії QI зазвичай коливаються від 750 до 2500 доларів США за стандартний форвардний обмін.
Чи можу я здійснити обмін 1031 на кілька властивостей?
Так. IRS дозволяє вам визначити до трьох об’єктів заміни відповідно до правила трьох об’єктів нерухомості (незалежно від їх спільної вартості) або будь-яку кількість об’єктів власності відповідно до правила 200% (сукупна визначена вартість не може перевищувати 200% вартості відмовленої власності). Однак ви повинні закрити достатню кількість об’єктів, щоб відповідати вимогам реінвестування для повної відстрочки. Багато інвесторів використовують одну відмовлену власність для придбання кількох менших об’єктів заміни (диверсифікація) або об’єднання кількох менших відступлених об’єктів в одну більшу заміну (консолідація).
Що таке «boot» і як це впливає на мій обмін?
Завантаження — це будь-яке неподібне майно, отримане в обмін, найчастіше готівкою. Завантаження відбувається, коли ви отримуєте готівку від обміну (наприклад, майно на заміну коштує менше, ніж майно, що відмовляється), коли ви берете на заміну борг менше, ніж було на майно, що відмовляється (завантаження за іпотекою), або коли ви отримуєте особисте майно. Завантаження оподатковується в розмірі прибутку, реалізованого в обміні. Щоб уникнути завантаження, переконайтеся, що ціна придбання нерухомості на заміну дорівнює або перевищує ціну продажу нерухомості, що відмовляється, і що у вас є така ж або більша заборгованість за новою власністю.
Що станеться з моєю базою амортизації після обміну 1031?
Під час обміну 1031 ваша скоригована база переноситься з нерухомості, що відмовляється, до нерухомості на заміну. Ви не отримуєте новий графік амортизації на основі повної ціни заміни майна. Замість цього ви продовжуєте амортизувати базу, що переходить від старої власності, і ви додаєте основу додаткової вартості замінної власності (будь-які готівкові кошти, які ви принесли понад те, що було обміняно). Ця основа переносу є причиною того, що 1031 біржа відкладає, а не скасовує податки — відстрочений прибуток вкладається в нижчу базу переносу та зрештою буде визнано, якщо замінне майно буде продано в рамках оподатковуваної операції.
Чи можу я остаточно скасувати відстрочені податки?
Так — за допомогою стратегії під назвою «своп, поки не впаде». Якщо інвестор продовжує здійснювати 1031 обмін протягом свого життя, ніколи не продаючи в рамках оподатковуваної операції, відстрочені податки ніколи не сплачуються протягом його життя. Після смерті спадкоємці успадковують майно за підвищеною вартістю, яка дорівнює справедливій ринковій вартості на дату смерті, фактично усуваючи вбудований відстрочений прибуток. У поєднанні зі звільненням від сплати податку на нерухоме майно (зараз 13,61 мільйона доларів на особу у 2024 році) ця стратегія дозволяє передавати спадкоємцям значне майно без оподаткування. Це вважається одним із найпотужніших механізмів передачі багатства, доступних згідно з податковим законодавством США.
Поширені помилки
▾
- !Прийняття конструктивної квитанції про продаж навіть за мить перед передачею в QI — це дискваліфікує весь обмін без жодних засобів захисту.
- !Пропуск 45-денного терміну ідентифікації через погане планування або неможливість знайти відповідну заміну нерухомості на конкурентному ринку.
- !Визначення нерухомості, але її не вдалося закрити протягом 180 днів через проблеми з фінансуванням, проблеми з правом власності або відмову продавця — будь-яка незакрита нерухомість залишає біржу частково або повністю оподатковуваною.
- !Придбання нерухомості на заміну за нижчою ціною продажу нерухомості, що відмовляється, без планування кінцевого оподатковуваного завантаження.
- !Використання дискваліфікованого QI — вибір посередника, який мав фінансові або надані стосунки з інвестором протягом останніх 2 років, робить обмін недійсним.
Порада профі
Почніть планувати свій обмін 1031 за 6–12 місяців до того, як плануєте продати. Заздалегідь визначте потенційні об’єкти заміни, налагодьте відносини з авторитетним кваліфікованим посередником і проконсультуйтеся зі своїм CPA, щоб змоделювати податковий вплив різних сценаріїв обміну. На конкурентних ринках подумайте про зворотний обмін, якщо ви спочатку знайдете нерухомість на заміну, але врахуйте додаткову складність і вартість (5 000–15 000 доларів США додаткових комісій).
Чи знаєте ви?
Розділ 1031 Кодексу внутрішніх доходів існує в різних формах з 1921 року. Спочатку розроблений для полегшення обміну сільськогосподарськими землями між фермерами (без стягнення податків, які могли б змусити продавати продуктивні сільськогосподарські угіддя), він за століття перетворився на одну з найбільш використовуваних інвесторами в нерухомість податкових стратегій. Закон про скорочення податків і робочі місця 2017 року скасував 1031 порядок обміну особистого майна (обладнання, транспортні засоби, твори мистецтва), але повністю зберіг його для нерухомого майна, підтверджуючи лобістську силу галузі нерухомості у Вашингтоні.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Джерела
Отримуйте щотижневі поради з математики
Приєднуйтеся до 12 000+ підписників, які щотижня отримують поради щодо калькулятора.