Loan-to-Value (LTV) Calculator

Професіонали в сфері фінансів і кредитування використовують Ltv Real Estate як частину свого стандартного аналітичного робочого процесу для перевірки розрахунків, зменшення арифметичних помилок і отримання узгоджених результатів, які можна задокументувати, перевірити та поділитися з колегами, клієнтами або регулюючими органами для цілей відповідності.

Університетські професори та викладачі включають Ltv Real Estate у навчальні матеріали, домашні завдання та ресурси для підготовки до іспитів, що дозволяє студентам перевіряти обчислення вручну, розвивати інтуїцію щодо взаємозв’язків «вихід-вихід» і зосереджуватися на концептуальному розумінні, а не на арифметиці.

Консультанти та радники використовують Ltv Real Estate для швидкого моделювання різних сценаріїв під час зустрічей з клієнтами, дозволяючи в режимі реального часу досліджувати питання «що, якщо», які в іншому випадку вимагали б повернутися в офіс для детального аналізу на основі електронних таблиць і звітності.

Індивідуальні користувачі покладаються на Ltv Real Estate для прийняття особистих рішень щодо планування — порівняння варіантів, перевірка цінових пропозицій, отриманих від постачальників послуг, перевірка розрахунків третіх сторін і формування впевненості в тому, що цифри, які стоять за важливим рішенням, були обчислені правильно та послідовно.

Який LTV необхідний для звичайної іпотеки у 2024 році?

Звичайні відповідні кредити дозволяють до 97% LTV для кваліфікованих покупців житла вперше, які використовують програми HomeReady або Home Possible, і до 95% LTV для повторних покупців. Позики понад 80% LTV потребують PMI. Для інвестиційної нерухомості звичайні рекомендації зазвичай обмежують 80% LTV (зниження на 20% мінімум), при цьому деякі кредитори вимагають зниження на 25% для 2-4 одиниць інвестиційної нерухомості. Великі позики, що перевищують відповідні ліміти (766 550 доларів США для більшості регіонів у 2024 році), зазвичай вимагають максимум 80-90% LTV із суворішими вимогами до інвестиційної нерухомості.

Як працює PMI і коли я можу його скасувати?

Страхування приватної іпотеки захищає кредитора від невиконання зобов’язань за кредитами, LTV яких перевищує 80%. Зазвичай це коштує 0,2%-1,5% від суми кредиту на рік. Відповідно до Закону про захист власників житла від 1998 року, кредитори повинні автоматично скасувати PMI, коли залишок кредиту досягне 78% від початкової ціни покупки на основі запланованої амортизації. Ви можете подати запит на скасування, коли ваш баланс досягне 80% від початкової ціни покупки. Оскільки нова оцінка показує достатнє зростання, щоб знизити LTV нижче 80% поточної вартості, деякі кредитори скасують PMI раніше.

У чому різниця між LTV і CLTV?

LTV вимірює лише первинну іпотеку відносно вартості нерухомості. CLTV включає всі права застави — першу іпотеку плюс будь-яку другу іпотеку, HELOC або інші забезпечені позики. Наприклад, якщо у вас є перша іпотека на 320 000 доларів США та HELOC на 40 000 доларів США на майно вартістю 500 000 доларів США, ваш LTV становить 64%, а CLTV – 72%. Кредитори по-різному обмежують CLTV: багато хто дозволяє 80% LTV першої іпотеки, але обмежує CLTV до 85-90% для інвестиційних продуктів. Ситуації з високим CLTV залишають меншу подушку власного капіталу та збільшують серйозність збитків від викупу.

Як більший LTV впливає на мою іпотечну ставку?

Вищий LTV безпосередньо призводить до вищих іпотечних ставок через коригування ціни на рівні кредиту (LLPA), яке стягують Fannie Mae і Freddie Mac. Ці коригування ціни на основі ризику застосовуються під час створення на основі кредитної оцінки та комбінацій LTV. Позичальник із кредитним рейтингом 760 може платити на 0,25% вищу ставку за 85% LTV проти 75% LTV. За нижчих кредитних балів коригування на основі LTV може становити 0,5-1,5%. Упродовж 30-річної іпотеки ці невеликі різниці в ставках перетворюються на десятки тисяч доларів додаткових процентних платежів.

Чи можу я уникнути PMI без початкового внеску 20%?

так По-перше, контрейлерні позики (структура 80-10-10): візьміть першу іпотеку під 80% LTV і другу іпотеку під 10%, заплативши 10% вниз — перша іпотека уникає PMI. По-друге, PMI, що оплачується кредитором (LPMI): кредитор сплачує PMI наперед в обмін на трохи вищу процентну ставку. По-третє, кредити VA для ветеранів, які відповідають вимогам, дозволяють отримати до 100% LTV без PMI. По-четверте, деякі продукти портфеля кредитних спілок пропонують позики з високим LTV без PMI за конкурентними ставками для добре кваліфікованих позичальників.

Як швидко LTV зменшується з часом?

LTV зменшується через два механізми: заплановану виплату основної суми та підвищення вартості власності. За стандартною 30-річною іпотекою під 7% приблизно 80% кожного дострокового платежу становлять відсотки, а лише 20% – основну суму. До 10 року ви заплатили приблизно 7-9% початкового балансу. Підвищення вартості нерухомості окремо зменшує LTV: якщо ваш будинок подорожчає на 4% щорічно протягом 5 років (загалом 22%), а ви спочатку позичили 80% LTV, ваш LTV за оціненою вартістю тепер становить приблизно 65% без будь-яких додаткових платежів.

Які ліміти LTV застосовуються до позик FHA та VA?

Позики FHA дозволяють отримати до 96,5% LTV для позичальників із кредитним рейтингом 580 або вище, вимагаючи мінімального початкового внеску в розмірі 3,5%. FHA вимагає як авансового страхування іпотечного кредиту (1,75% від суми кредиту), так і річної мінімальної внеску (0,55%-1,05% щомісяця). На відміну від PMI, FHA MIP не можна скасувати для позик із LTV понад 90% на момент видачі — вона зберігається протягом усього терміну позики, що робить FHA найбільш рентабельним для покупців, які планують рефінансувати на звичайне, коли вони досягнуть 20% власного капіталу. Позики VA дозволяють ветеранам, які відповідають вимогам, позичати до 100% LTV без початкового внеску та іпотечного страхування.