Що таке Real Estate Tax Calculator?
▾
Оподаткування нерухомості є багаторівневою системою, яка впливає на власників нерухомості різними способами: щорічні податки на нерухомість, що стягуються місцевими органами влади на основі оціночної вартості; прибутковий податок на дохід від оренди та приріст капіталу від продажу; а також різні податки на передачу, акцизи та податки на документальні гербові податки, спричинені купівлею та продажем. Розуміння кожного рівня та податкових пільг, унікальних для нерухомості, зокрема амортизації, 1031 обміну та виключення основного місця проживання приросту капіталу, є важливим для максимізації прибутку після сплати податків. Податки на майно є найпомітнішим податком на нерухоме майно, який щорічно стягується окружними та муніципальними органами влади для фінансування місцевих служб (шкіл, доріг, аварійних служб). У США ефективні ставки податку на нерухомість коливаються від 0,28% вартості житла на Гаваях до 2,49% у Нью-Джерсі, а середній показник по країні становить приблизно 1,1%. Податок на нерухомість, як правило, базується на оціночній вартості, яка може відрізнятися від ринкової вартості, і часто розраховується так: податок = оціночна вартість x ставка фабрики (де одна фабрика = 1 долар США на 1000 доларів США оціночної вартості). Дохід від оренди нерухомості оподатковується як звичайний дохід, але інвестори в нерухомість отримують перевагу від кількох потужних відрахувань: відсотки по іпотечному кредиту, сплачені податки на майно, страхування, плата за управління, ремонт і технічне обслуговування, і — що найважливіше — амортизація. Амортизація дозволяє інвесторам щорічно відраховувати 1/27,5 вартості будівлі (для житлової нерухомості) або 1/39 для комерційної нерухомості, навіть якщо ринкова вартість нерухомості зростає. Це створює те, що бухгалтери називають «фантомними збитками», які можуть захистити дохід від оренди від оподаткування. Коли нерухомість продається, прибуток обкладається податком на приріст капіталу. Нерухомість, яка утримується більше одного року, має право на довгострокові ставки приросту капіталу (0%, 15% або 20% залежно від рівня доходу), плюс податок на чистий інвестиційний прибуток у розмірі 3,8% для високооплачуваних. Повернення амортизації оподатковується за ставкою максимум 25%. Прибуток від основного місця проживання до 250 000 доларів США (неодружений) або 500 000 доларів США (одружений) виключається відповідно до розділу 121 IRC, відповідно до вимог щодо проживання 2 з 5 років.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Розрахунок податку на нерухомість:
Крок 1: Крок 1 - Розрахуйте річний податок на нерухомість: знайдіть оціночну вартість свого майна на веб-сайті експерта округу. Визначте поточну ставку фабрики для вашої юрисдикції (часто вказується у вашому податковому рахунку або на веб-сайті оцінювача). Обчисліть: річний податок на нерухомість = (оцінена вартість / 1000) х ставка фабрики. У деяких юрисдикціях застосовуються різні тарифи на землю та покращення, а багато пропонують звільнення від оподаткування садиби (знижені ставки або відрахування від оціночної вартості) для основного помешкання, яке займає власник.
Крок 2: Крок 2 - Визначте базу оподаткування прибутку від оренди: Повідомте про всі доходи від оренди в Додатку E вашої федеральної декларації. Вирахуйте: відсотки за іпотечним кредитом, податки на майно, страхові внески, рекламу, комісію за управління майном, ремонт і технічне обслуговування (але НЕ капітальні покращення — вони амортизуються) та інші звичайні витрати. Результатом є оподатковуваний дохід або збиток від оренди.
Крок 3: Крок 3 - Розрахунок річних амортизаційних відрахувань: Розподіліть покупну ціну між землею (не амортизується) та поліпшеннями (амортизується). На більшості ринків вартість землі зазвичай становить 15-30% від ціни покупки. Основа вартості будівництва = Загальна основа – вартість землі. Річна амортизація = Будівельний базис / 27,5 (житловий) або / 39 (комерційний). Приклад: нерухомість вартістю 400 000 доларів США, земля 80 000 доларів США, будівля 320 000 доларів США: річна амортизація = 320 000 доларів США / 27,5 = 11 636 доларів США на рік.
Крок 4: Крок 4 – Визначте чистий дохід або збиток від оренди: чистий дохід від оренди = дохід від оренди – усі витрати, що підлягають вирахуванню (включаючи амортизацію). Якщо це призведе до збитків і ви активно берете участь в управлінні орендою, ви можете вирахувати до 25 000 доларів США втрат від оренди зі звичайного доходу (поступове виведення починається з 100 000 доларів США AGI, виключається з 150 000 доларів США AGI). Фахівці з нерухомості, які займаються нерухомістю понад 750 годин на рік, можуть відраховувати необмежену кількість збитків від оренди.
Крок 5: Крок 5 - Розрахунок бази скоригованої вартості для продажу: Почніть з початкової ціни покупки. Додайте капітальні покращення (дах, добудова, заміна систем опалення, вентиляції та кондиціонування повітря — не обслуговування). Відніміть усі амортизаційні відрахування, сплачені (або дозволені) протягом періоду зберігання. Результатом є скоригована вартість. Приклад: придбано за 300 000 доларів США; $20 000 на поліпшення; 50 000 доларів США амортизації: скоригована база = 270 000 доларів США.
Крок 6: Крок 6 – обчисліть оподатковуваний прибуток від продажу: чиста ціна продажу = валова ціна продажу – витрати на продаж (комісія агента, право власності, податки на передачу). Оподатковуваний прибуток = чиста ціна продажу – скоригована вартість. Частка повернення амортизації (оподатковується за максимальною федеральною ставкою 25%) = уся накопичена амортизація. Частка довгострокового приросту капіталу = прибуток, що залишився понад початкову ціну покупки мінус витрати. Застосуйте ставку LTCG 0/15/20% на основі вашого оподатковуваного доходу плюс 3,8% NIIT, якщо застосовно.
Крок 7: Крок 7 - Застосуйте виключення з основного місця проживання (якщо застосовно): якщо ви продаєте своє основне місце проживання після того, як прожили в ньому принаймні 2 з останніх 5 років, виключіть до 250 000 доларів США (неодружені) або 500 000 доларів США (одружені) із приросту капіталу. Примітка: це виключення не захищає від повторного відрахування амортизації, яка має бути сплачена навіть при продажу основного житла, якщо амортизація вимагалася протягом періодів оренди.
Кожен крок спирається на попередній, об’єднуючи компонентні розрахунки в повний результат податку на нерухоме майно. Формула фіксує математичні співвідношення, що регулюють поведінку податку на нерухомість.Опис змінних
▾
| Символ | Ім'я | Одиниця | Опис |
|---|---|---|---|
| AV | Оцінена вартість | USD | Вартість, присвоєна майну місцевим податковим інспектором, яка використовується як основа для розрахунку річних податків на майно. Може істотно відрізнятися від ринкової вартості. |
| MR | Млинна ставка | mills | Ставка податку на майно, виражена в доларах за 1000 доларів США оціночної вартості. Ставка 20 дорівнює 20 доларів США за 1000 доларів США, або 2% від оціночної вартості. |
| PT | Річний податок на майно | USD/year | Оцінена вартість, помножена на ставку заводу, поділена на 1000. Річний податковий рахунок від місцевої влади. |
| CB | Основа витрат | USD | Ціна придбання плюс капітальні покращення мінус накопичена амортизація. Використовується для розрахунку оподатковуваного прибутку від продажу. |
| TG | Оподатковуваний прибуток від продажу | USD | Чиста ціна продажу (валова ціна продажу мінус витрати на продаж) мінус скоригована собівартість. З урахуванням податку на приріст капіталу та відшкодування амортизації. |
| DEP | Річні амортизаційні відрахування | USD/year | Вартість будівлі поділена на 27,5 (житловий) або 39 (комерційний). Безготівкове відрахування, яке зменшує оподатковуваний дохід від оренди. |
Як Real Estate Tax Calculator
▾
- 1Крок 1. Розрахуйте річний податок на майно: знайдіть оціночну вартість свого майна на веб-сайті експерта округу. Визначте поточну ставку фабрики для вашої юрисдикції (часто вказується у вашому податковому рахунку або на веб-сайті оцінювача). Обчисліть: річний податок на нерухомість = (оцінена вартість / 1000) х ставка фабрики. У деяких юрисдикціях застосовуються різні тарифи на землю та покращення, а багато пропонують звільнення від оподаткування садиби (знижені ставки або відрахування від оціночної вартості) для основного помешкання, яке займає власник.
- 2Крок 2. Визначте базу оподаткування прибутку від оренди. Повідомте про всі доходи від оренди в Додатку E вашої федеральної декларації. Вирахуйте: відсотки за іпотечним кредитом, податки на майно, страхові внески, рекламу, комісію за управління майном, ремонт і технічне обслуговування (але НЕ капітальні покращення — вони амортизуються) та інші звичайні витрати. Результатом є оподатковуваний дохід або збиток від оренди.
- 3Крок 3. Обчисліть щорічні амортизаційні відрахування: розподіліть вартість покупки між землею (не амортизується) та поліпшеннями (амортизується). На більшості ринків вартість землі зазвичай становить 15-30% від ціни покупки. Основа вартості будівництва = Загальна основа – вартість землі. Річна амортизація = Будівельний базис / 27,5 (житловий) або / 39 (комерційний). Приклад: нерухомість вартістю 400 000 доларів США, земля 80 000 доларів США, будівля 320 000 доларів США: річна амортизація = 320 000 доларів США / 27,5 = 11 636 доларів США на рік.
- 4Крок 4. Визначте чистий дохід або збиток від оренди: чистий дохід від оренди = дохід від оренди – усі витрати, що підлягають вирахуванню (включаючи амортизацію). Якщо це призведе до збитків і ви активно берете участь в управлінні орендою, ви можете вирахувати до 25 000 доларів США втрат від оренди зі звичайного доходу (поступове виведення починається з 100 000 доларів США AGI, виключається з 150 000 доларів США AGI). Фахівці з нерухомості, які займаються нерухомістю понад 750 годин на рік, можуть відраховувати необмежену кількість збитків від оренди.
- 5Крок 5. Обчисліть базу скоригованої вартості для продажу: Почніть із початкової ціни покупки. Додайте капітальні покращення (дах, добудова, заміна систем опалення, вентиляції та кондиціонування повітря — не обслуговування). Відніміть усі амортизаційні відрахування, сплачені (або дозволені) протягом періоду зберігання. Результатом є скоригована вартість. Приклад: придбано за 300 000 доларів США; $20 000 на поліпшення; 50 000 доларів США амортизації: скоригована база = 270 000 доларів США.
- 6Крок 6. Обчисліть оподатковуваний прибуток від продажу: чиста ціна продажу = валова ціна продажу – витрати на продаж (комісія агента, право власності, податки на передачу). Оподатковуваний прибуток = чиста ціна продажу – скоригована вартість. Частка повернення амортизації (оподатковується за максимальною федеральною ставкою 25%) = уся накопичена амортизація. Частка довгострокового приросту капіталу = прибуток, що залишився понад початкову ціну покупки мінус витрати. Застосуйте ставку LTCG 0/15/20% на основі вашого оподатковуваного доходу плюс 3,8% NIIT, якщо застосовно.
- 7Крок 7. Застосуйте виключення з основного місця проживання (якщо застосовно): якщо ви продаєте своє основне місце проживання після того, як прожили в ньому принаймні 2 з останніх 5 років, виключіть до 250 000 доларів США (неодружені) або 500 000 доларів США (одружені) із приросту капіталу. Примітка: це виключення не захищає від повторного відрахування амортизації, яка має бути сплачена навіть при продажу основного житла, якщо амортизація вимагалася протягом періодів оренди.
Розв'язані приклади
▾
Амортизація створює майже нульовий оподатковуваний дохід
База будівництва: $380 000 - $76 000 = $304 000. Річна амортизація: $304 000 / 27,5 = $11 055. Річний дохід від оренди: $28 800. Витрати, що підлягають вирахуванню: $19 200 (відсотки) + $8 400 (інші) + $11 055 (амортизація) = $38 655. Оподатковуваний дохід: $28 800 - $38 655 = -$9 855 (втрата паперу). Якщо ви маєте право на компенсацію збитків від оренди в розмірі 25 000 доларів США за ставкою 24% податку: 9 855 доларів США x 24% = 2 365 доларів США щорічної економії податків (якщо в межах обмежень AGI). За 5 років це становить приблизно 11 825 доларів США сукупної податкової економії — суттєвий компонент повернення інвестицій, який часто не враховується в аналізі чистих грошових потоків.
Переоцінка нерухомості є звичайним явищем і варта апеляції
Поточний: ($450 000 - $10 000) / 1000 x 22 = $9680/рік. Якщо оцінку зменшити до ринкової вартості: ($380 000 - $10 000) / 1000 x 22 = $8 140/рік. Річна економія: $1540. Більше 5 років: $7700 заощаджень. Процес апеляції зазвичай включає: збір 3-5 порівнянних продажів, нижчих за оціночну вартість, подання апеляції до місцевої комісії з оцінки (терміни залежать від юрисдикції — часто 30-90 днів після повідомлення про оцінку) і представлення ваших порівнянь на слуханні. Рівень успішності добре задокументованих звернень становить 40-60%. Багато адвокатів із податкових апеляцій працюють на непередбачених обставинах (зазвичай 25-33% заощаджень за перший рік).
Демонструє повний розрахунок податку на приріст капіталу
Скоригована основа: $250 000 + $30 000 - $72 750 = $207 250. Чистий продаж: $520 000 - $36 400 = $483 600. Загальний прибуток: $483 600 - $207 250 = $276 350. Відшкодування амортизації: $72 750 за 25% = $18 188. Довгостроковий приріст капіталу: $276 350 - $72 750 = $203 600. За ставкою LTCG 15% (дохід у шлюбі 180 тис. доларів США): 203 600 доларів США x 15% = 30 540 доларів США. Загальний федеральний податок: 18 188 доларів США + 30 540 доларів США = 48 728 доларів США (без NIIT, оскільки дохід нижчий порогу в 250 тисяч доларів США). Обмін 1031 відклав би всі 48 728 доларів.
Розділ 121 виключення стосується оцінки; відбити ще заборгували
Загальний прибуток: $650 000 - $320 000 = $330 000. Оскільки дім був основним місцем проживання протягом 4 із 5 років, він має право на виключення 500 000 доларів США (у шлюбі). Усі 330 000 доларів США у вигляді подорожчання виключаються з податку на приріст капіталу — це економія 49 500 доларів США за ставкою LTCG 15%. Однак 8 727 доларів США у вигляді відшкодування амортизації за рік оренди НЕ захищено виключенням основного місця проживання: 8 727 доларів США x 25% = 2 182 доларів США. Загальна сума податкової заборгованості: 2182 долари США — незначна частка того, що було б заборговано без виключення розділу 121. Цей приклад ілюструє надзвичайну силу виключення основного місця проживання.
Практичне застосування
▾
Розрахунок річного податку на нерухомість для складання бюджету та попереднього аналізу, що представляє важливу область застосування для Real Estate Tax Calc у професійному та аналітичному контексті, де точні розрахунки податку на нерухомість безпосередньо сприяють прийняттю обґрунтованих рішень, стратегічному плануванню та оптимізації ефективності.
Визначення амортизаційних відрахувань, доступних для компенсації прибутку від оренди, представляє важливу область застосування Real Estate Tax Calc у професійному та аналітичному контексті, де точні розрахунки податку на нерухомість безпосередньо сприяють прийняттю обґрунтованих рішень, стратегічному плануванню та оптимізації ефективності
Розрахунок податку на приріст капіталу, що сплачується при продажу нерухомості, для вибору між продажем і 1031 обміном, представляє важливу область застосування Real Estate Tax Calc у професійному та аналітичному контексті, де точні розрахунки податку на нерухомість безпосередньо сприяють прийняттю обґрунтованих рішень, стратегічному плануванню та оптимізації продуктивності.
Аналіз того, чи є оцінка податку на нерухомість точним і чи варте оскарження, представляючи важливу область застосування Real Estate Tax Calc у професійному та аналітичному контексті, де точні розрахунки податку на нерухомість безпосередньо сприяють прийняттю обґрунтованих рішень, стратегічному плануванню та оптимізації ефективності.
Планування оптимального року для продажу інвестиційної нерухомості на основі накопичених пасивних збитків і управління податковими категоріями, що представляє важливу область застосування Real Estate Tax Calc у професійному та аналітичному контексті, де точні розрахунки податку на нерухомість безпосередньо сприяють прийняттю обґрунтованих рішень, стратегічному плануванню та оптимізації ефективності.
Особливі випадки
▾
Homestead Exempt
Більшість штатів пропонують звільнення від оподаткування садиби, які зменшують оціночну вартість основного місця проживання для цілей податку на майно. Поширені форми: фіксоване зниження оціночної вартості в доларах (25 000 доларів у Флориді, 7 000 доларів у Каліфорнії); відсоткове зниження; або заморожування збільшення оціночної вартості для людей похилого віку та власників з обмеженими можливостями. Звільнення від сплати податків на садибу зазвичай доступне лише для основного помешкання, яке займає власник, і на нього потрібно подати заявку — у більшості юрисдикцій вони не надаються автоматично.
Інвестиції в зону можливостей
Qualified Opportunity Zones (QOZs), створені Законом про зниження податків і робочі місця 2017 року, дозволяють інвесторам відкладати приріст капіталу від будь-якого продажу активів шляхом реінвестування в Qualified Opportunity Fund протягом 180 днів. Якщо інвестиція QOZ зберігається понад 10 років, усі інвестиції в зону можливостей назавжди виключаються з податку на приріст капіталу. Це можна об’єднати з 1031 біржею для потужної двоетапної стратегії відстрочки сплати податків.
Правила втрати пасивної активності
Збитки від оренди нерухомості зазвичай вважаються пасивними і не можуть компенсувати звичайний дохід (заробітну плату, дохід від бізнесу), якщо інвестор не відповідає вимогам для отримання спеціальної надбавки в розмірі 25 000 доларів США або не є професіоналом у сфері нерухомості. Призупинені пасивні збитки накопичуються та вивільняються, коли майно продається. Це означає, що інвестори з великими накопиченими пасивними збитками можуть компенсувати оподатковуваний прибуток від продажу, забезпечуючи значну податкову вигоду після продажу.
Ефективні ставки податку на майно за державами (2024)
▾
| Держава | Ефективна ставка податку на майно | Середній податок на майно (середній будинок) | Примітки |
|---|---|---|---|
| Гаваї | 0,28% | 1715 доларів США | Найнижча в США; висока вартість будинку компенсує низьку ставку |
| Алабама | 0,41% | 548 доларів США | Дуже низькі ставки; низька вартість будинку |
| Колорадо | 0,51% | 2017 доларів США | Низький показник; зростає через ревальвацію |
| штат Теннессі | 0,71% | 1216 доларів США | Без прибуткового податку; покладається на податки на майно |
| Каліфорнія | 0,75% | 5700 доларів США | Опора 13 обмежує збільшення; висока вартість будинку |
| Флорида | 0,91% | 2400 доларів США | Без прибуткового податку; звільнення від садиби |
| Середнє національне значення | 1,10% | 2795 доларів США | Широкі варіації по округах у межах штатів |
| Техас | 1,80% | 3872 долари США | Без прибуткового податку; компенсує високий податок на майно |
| Іллінойс | 2,27% | 4942 долари США | Висока залежність місцевої влади від податку на нерухомість |
| Нью-Джерсі | 2,49% | 8797 доларів США | Найвищий у США; високі державні витрати |
Часті запитання
▾
Яка різниця між оціночною та ринковою вартістю для податку на нерухомість?
Ринкова вартість — це те, за що нерухомість буде продана між бажаючими покупцем і продавцем у міжнародній угоді. Оціночна вартість – це вартість, визначена місцевою податковою службою для цілей податку на майно. У більшості юрисдикцій оціночна вартість дорівнює ринковій вартості (коефіцієнт оцінки 100%) або встановленій частині ринкової вартості (наприклад, 60% або 80% ринкової вартості — називається коефіцієнтом оцінки). Фактична ставка податку (ставка фабрики) потім застосовується до оціночної вартості. Якщо ваше майно оцінюється за коефіцієнтом, вищим, ніж у порівнянних об’єктів (переоцінка), можливо, ви платите більше, ніж ваша справедлива частка, і податок оскаржується. Методології оцінювання значно відрізняються залежно від штату та округу.
Як працюють амортизаційні відрахування для орендованого майна?
Амортизація дозволяє власникам орендованого майна вираховувати вартість будівлі (не землі, яка не зношується) протягом терміну її корисного використання — 27,5 років для житлової нерухомості та 39 років для комерційної нерухомості — за допомогою прямолінійної амортизації. Річний відрахування дорівнює базовій вартості будівлі, поділеній на 27,5 або 39. Це безготівкове відрахування — ви насправді не витрачаєте ці гроші — але воно зменшує ваш оподатковуваний дохід від оренди на папері. Відрахування є цінним, оскільки воно може призвести до паперових втрат, навіть якщо нерухомість генерує позитивний грошовий потік. Компроміс: накопичена амортизація зменшує вашу базу витрат і в кінцевому підсумку має бути відновлена (оподатковується до 25%), коли нерухомість продається, якщо не відкладено через обмін 1031.
Що таке розподіл витрат і кому це вигідно?
Розподіл вартості — це сумісне з IRS інженерне дослідження, яке перекласифікує компоненти будівлі з 27,5-річної або 39-річної нерухомості на коротший термін амортизації 5, 7 або 15 років. Компоненти особистого майна (побутова техніка, килимове покриття, спеціальна електропроводка) амортизуються протягом 5-7 років; благоустрій земель (стоянки, озеленення, огорожі) понад 15 років. Прискорена амортизація завантажує відрахування на перші роки володіння, створюючи більші податкові втрати раніше. У поєднанні з бонусною амортизацією (100% відрахування за перший рік нерухомості, що відповідає вимогам, поступове скорочення після 2022 року), розподіл витрат може призвести до великих відрахувань за перший рік. Це найбільш вигідно для нерухомості зі значними покращеннями, інвесторів з високим доходом і тих, хто має пасивний дохід для житла.
Яка компенсація збитків за оренду в розмірі 25 000 доларів США?
Відповідно до розділу 469 IRC, втрати від пасивної діяльності (включаючи втрати від оренди), як правило, можуть компенсувати лише пасивний дохід. Однак спеціальна надбавка дозволяє компенсувати збитки від оренди до 25 000 доларів США для компенсації звичайного доходу для інвесторів, які активно беруть участь в управлінні орендою (приймають рішення щодо вибору орендарів, оренди, ремонту тощо) і чий модифікований AGI становить 100 000 доларів США або менше. Ця надбавка поступово зменшується на 1 долар США за кожні 2 долари AGI понад 100 000 доларів США, і повністю зникає на рівні 150 000 доларів США AGI. Інвестори, які перевищують поріг поступового виведення з експлуатації, повинні переносити свої недозволені збитки, щоб компенсувати майбутні доходи від оренди або прибутки від продажу. Фахівці з нерухомості (більше 750 годин роботи з нерухомістю) можуть відраховувати необмежену кількість втрат від орендної плати зі звичайного доходу.
Як оскаржити нарахування податку на майно?
Щоб оскаржити нарахування податку на майно: (1) Перегляньте своє повідомлення про оцінку щодо кінцевого терміну подання апеляції — зазвичай 30–90 днів із дати оцінки; (2) Дослідіть порівняльні продажі у вашому районі (використовуйте Zillow, Redfin або власну базу даних оцінювача) для нерухомості, схожої за розміром, віком і станом, яка продається нижче вашої оціночної вартості; (3) Вимагайте картку реєстрації майна оцінювача, щоб перевірити використані дані (квадратні метри, кількість спалень, рейтинг стану) — помилки є поширеними та їх можна виправити; (4) Подайте офіційну апеляцію до місцевої комісії з оцінювання або вирівнювання, включно з вашими порівнянними справами; (5) Приходьте на слухання та надайте свої докази спокійно та фактично. У разі відмови на місцевому рівні багато юрисдикцій дозволяють подати апеляцію до контрольної комісії на рівні штату або податкового суду.
Які податки на передачу та транзакційні витрати застосовуються при продажу нерухомості?
Податки на передачу нерухомості встановлюються штатами, округами та муніципалітетами, коли майно переходить з рук у руки. Зазвичай вони розраховуються як відсоток від ціни продажу або фіксована сума в доларах за кожні 500/1000 доларів США вартості. Ставки дуже різняться: податок на передачу в Техасі, Алясці чи Айдахо відсутній; 0,1% у Колорадо; 0,5% у Каліфорнії; 1,0-1,5% у штаті Нью-Йорк; 2,0-2,5% у деяких транзакціях у Нью-Йорку; і ставки до 3-4% у частинах Вермонту та округу Колумбія. Заключні витрати продавця також включають: комісійні агенту з нерухомості (5-6%), страхування власності (0,5-1,0%), комісії за умовне депонування (500-1500 доларів США), комісії за реєстрацію (50-250 доларів США) і будь-які непогашені права застави або пропорційний податок на майно. Загальні витрати на продаж зазвичай становлять 7-10% від ціни продажу.
Чи є способи мінімізувати податок на приріст капіталу при продажу нерухомості?
Так — кілька стратегій можуть зменшити або відстрочити податок на приріст капіталу: (1) 1031 Обмін: відкласти весь приріст капіталу та відшкодування амортизації шляхом реінвестування доходів у подібну замінну нерухомість протягом 180 днів; (2) Виняток з основного місця проживання (Розділ 121): виключається до 250 000 доларів США/500 000 доларів США в результаті виконання вимоги щодо проживання 2 з 5 років; (3) Продаж у виплату: розподіліть вигоду на кілька років, отримуючи платежі протягом певного часу, а не одноразово, потенційно щороку тримаючи вас у нижчій категорії податків; (4) Інвестиції в зону можливостей: інвестуйте прибуток у фонд кваліфікованої зони можливостей, щоб відстрочити та потенційно зменшити початковий прибуток і ліквідувати прибуток від нової інвестиції, якщо вона утримується понад 10 років; (5) Благодійний фонд залишку: пожертвуйте цінне майно CRT, отримуйте потік доходу та уникайте негайного податку на приріст капіталу, отримуючи відрахування на благодійність.
Поширені помилки
▾
- !Якщо забути віднести частину купівельної ціни на землю під час розрахунку бази амортизації — базою амортизації є вся вартість будівлі, а не ціна придбання.
- !Враховуючи капітальні покращення як ремонти та вираховуючи їх у поточному році — капітальні покращення (новий дах, надбудова, система опалення, вентиляції та кондиціонування) необхідно капіталізувати та амортизувати, а не відразу відносити до витрат.
- !Пропущений термін подання апеляції щодо податку на майно — більшість юрисдикцій дають лише 30–90 днів із дати оцінки для подання апеляції, і цей термін зазвичай є абсолютним.
- !Неможливість відстежити накопичену амортизацію, що зменшує вашу базу витрат і має бути відображено як оподатковуваний дохід, коли нерухомість продається.
- !Якщо припустити, що виключення приросту капіталу за основним місцем проживання стосується повторного відшкодування амортизації — це не так. Навіть після заявки на виключення в розмірі 500 000 доларів США накопичену амортизацію за періоди оренди потрібно відновити та оподатковувати.
Порада профі
Ведіть ретельний облік усіх капітальних покращень, зроблених у вашій нерухомості протягом усього періоду власності. Квитанції, дозволи, рахунки підрядника та фотографії до/після встановлюють як суму, так і характер покращень. Капітальні покращення додають до бази витрат (зменшуючи майбутній оподатковуваний прибуток) і створюють активи, що амортизуються. Багато інвесторів втрачають тисячі податків, яких можна уникнути, просто тому, що вони не задокументували покращення, які відбулися під час володіння.
Чи знаєте ви?
Пропозиція 13 Каліфорнії, прийнята виборцями в 1978 році, обмежує підвищення податку на нерухомість на рівні 2% на рік і скидає оціночну вартість до ціни придбання лише тоді, коли нерухомість змінює власника. Це призвело до надзвичайної нерівності — сусіди в однакових будинках можуть платити дуже різні податки на нерухомість залежно від того, коли вони придбали. Власник будинку, який придбав будинок у 1985 році, може сплачувати 1800 доларів на рік податку на нерухомість, тоді як його сусід, який купив будинок такого ж розміру у 2020 році, платить 16 000 доларів на рік. За оцінками, Prop 13 забезпечить власникам будинків, які десятиліттями проживали у своїх будинках, сотні тисяч доларів сукупної економії податків, що робить його однією з найбільш значущих і довготривалих ініціатив щодо оподаткування виборців в історії Америки.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Джерела
Ratings & comments
Отримуйте щотижневі поради з математики
Приєднуйтеся до 12 000+ підписників, які щотижня отримують поради щодо калькулятора.