Якщо ви служили в армії, позика на житло VA є однією з найпотужніших фінансових переваг, доступних для вас, але система прав спантеличує майже кожного, хто вперше користується нею. Розуміння того, як працює гарантія, скільки ви сплачуєте в якості комісій за фінансування та порівняння вашого місячного платежу зі звичайною іпотекою, може заощадити десятки тисяч доларів протягом терміну дії позики.
Що таке право на позику VA?
Право на отримання кредиту VA – це сума в доларах, яку Департамент у справах ветеранів гарантує вашому кредитору, якщо ви не виконаєте зобов’язання. Справа не в сумі, яку ви можете позичити, а в обіцянці уряду покрити частину збитків кредитора, що дозволяє кредиторам пропонувати вам іпотеку без початкового внеску та приватного страхування іпотеки.
VA передбачає два рівні права:
Базове право — $36 000. Це було створено десятиліття тому та відображає оригінальний дизайн програми. За номінальною вартістю базове право підтримує лише позики до 144 000 доларів США (кредитори хочуть 25% гарантії та 25% від 144 000 доларів США = 36 000 доларів США).
Право на бонус (або «другий рівень») — це те, що дозволяє програмі працювати на сучасних ринках житла. VA гарантує 25% відповідного ліміту кредиту, встановленого FHFA. Для більшості округів у 2024–2025 роках цей ліміт становить 766 550 доларів США, що означає, що загальна доступна сума становить 191 637 доларів США (25% від 766 550 доларів США). Після віднімання базових $36 000 право на бонус додає ще $155 637.
На практиці: з повним правом VA гарантує 25% будь-якої суми, яку ви позичите, до відповідного ліміту позики, тобто більшість ветеранів можуть купити дім з нульовим початковим внеском без обмеження кредиту в своєму окрузі. Від ветеранів із повним правом, які позичають понад відповідний ліміт кредиту, може знадобитися внести початковий внесок у розмірі 25% надлишку.
Повне проти залишкового права
Повне право доступне для ветеранів, які ніколи не користувалися пільгою позики VA, або які виплатили попередню позику VA та отримали право офіційно відновити, або які продали свій будинок і новий покупець взяв на себе позику VA (повністю звільняючи ветерана від відповідальності).
Щоб відновити право після виплати кредиту VA, ви надсилаєте форму 26-1880 VA до VA. Процес зазвичай займає кілька тижнів. Після відновлення ви повертаєтеся до повного права, ніби попередньої позики ніколи не було.
Залишок права застосовується, якщо у вас ще є активна позика VA. Якщо ви використали 100 000 доларів США права на попередній будинок, який ви не продали, а загальна сума у вашому окрузі становить 191 637 доларів США, у вас залишилося 91 637 доларів США. Кредитор вимагатиме, щоб ви покрили початковим внеском будь-який розрив між 25% нової ціни покупки та вашими правами, що залишилися.
Приклад: ви хочете купити будинок вартістю 400 000 доларів США, але у вас залишилося лише 91 637 доларів США. Кредитор хоче 25% гарантії: $400 000 × 25% = $100 000. Вам не вистачає 8 363 доларів, тому вам потрібно буде внести 8 363 долари як перший внесок.
Ви можете мати дві позики VA одночасно — це поширене явище серед військовослужбовців, які часто переїжджають. Це називається ситуацією «права другого рівня».
Таблиця зборів за фінансування
Комісія за фінансування VA – це одноразова плата, яка забезпечує самоокупність програми позик VA. Він сплачується при закритті або включається в суму кредиту. Комісія залежить від типу кредиту, початкового внеску та того, чи користувалися ви перевагою раніше.
| Loan Type | Down Payment | First Use | Subsequent Use |
|---|---|---|---|
| Purchase / Construction | 0% | 2.15% | 3.30% |
| Purchase / Construction | 5%–9.99% | 1.50% | 1.50% |
| Purchase / Construction | 10%+ | 1.25% | 1.25% |
| Cash-Out Refinance | N/A | 2.15% | 3.30% |
| IRRRL (Streamline Refi) | N/A | 0.50% | 0.50% |
Звільнення від плати за фінансування: Ветерани, які отримують компенсацію за інвалідністю VA за будь-яким рейтингом (навіть 0%), пережилі подружжя ветеранів, які померли під час служби або від інвалідності, пов’язаної зі службою, і одержувачі Purple Heart, які перебувають на службі, звільняються від плати за фінансування. Це може заощадити тисячі — за позику в 400 000 доларів комісія 2,15% дорівнює 8 600 доларів.
Приклад щомісячного платежу: VA проти звичайного
Давайте порівняємо купівлю житла вартістю 400 000 доларів США зі знижкою 0% на позику VA проти 5% знижки на звичайну позику за тією самою відсотковою ставкою 7,0% (30-річний фіксований).
| Item | VA Loan | Conventional (5% down) |
|---|---|---|
| Loan Amount | $408,600 (rolled funding fee) | $380,000 |
| Interest Rate | 7.00% | 7.00% |
| Monthly P&I | $2,719 | $2,529 |
| PMI | $0 | ~$142/month |
| Monthly Insurance | $0 | $142 |
| Total Monthly | $2,719 | $2,671 |
| Down Payment Required | $0 | $20,000 |
На перший погляд місячний платіж виглядає схожим, але позичальник з Вірджинії тримає в кишені 20 000 доларів на момент закриття. Якщо ці 20 000 доларів США інвестувати під 7% щорічно, то протягом 20 років вони зростуть приблизно до 76 000 доларів США, що зробить справжню перевагу позики VA значно більшою, ніж показує порівняння платежів.
PMI за звичайним кредитом зазвичай падає, коли ви досягаєте 80% LTV (приблизно через 8–9 років за цими цифрами), але ��о того часу позичальник з VA вже виграє від років безплатного PMI.
Ліміти позики округу
Після прийняття Закону про ветеранів військово-морських сил Військово-морських сил В’єтнаму від 2020 року більше не існує «лімітів» позики VA для ветеранів із повним правом. Ви можете позичити стільки, скільки схвалить кредитор. Однак ліміти позики, що відповідають вимогам округу, все ще мають значення для двох ситуацій:
- Ветерани із залишковими (неповними) правами — обмеження впливають на розрахунок необхідного початкового внеску.
- Кредитори можуть накладати власні накладні понад відповідний ліміт.
Стандартний ліміт (більшість округів США, 2024–2025 рр.): $766 550
Приклади дорогих територій:
| County | 2024 Conforming Limit |
|---|---|
| San Francisco, CA | $1,149,825 |
| Honolulu, HI | $1,149,825 |
| King County (Seattle), WA | $977,500 |
| Nassau County (NYC suburbs), NY | $1,149,825 |
| Denver, CO | $816,500 |
| Most other US counties | $766,550 |
Позики VA у країнах з високою вартістю дають ветеранам ще більшу купівельну спроможність, оскільки гарантія базується на 25% від вищого ліміту.
Розвінчано поширені міфи про кредити VA
Міф: позики VA призначені лише для тих, хто купує житло вперше. Неправда. Немає обмежень щодо того, скільки разів ви можете скористатися перевагою кредиту VA. Поки у вас є доступні права (повні або залишкові), ви можете використовувати позику VA знову і знову протягом свого життя.
Міф: закриття позик VA займає більше часу, і продавці їх не приймають. Це було більш вірно десять років тому, коли оцінка VA була повільнішою. Сьогодні позики VA закриваються приблизно за той самий термін, що й звичайні позики — зазвичай 30–45 днів. Вагання продавця – це питання переговорів, а не питання виконання кредиту. Добре написана пропозиція з листом попереднього схвалення від кредитора з досвідом VA є цілком конкурентоспроможною.
Міф: кредит VA не вимагає оцінки. Неправда. Оцінка VA є обов’язковою. VA використовує власну групу оцінювачів і має мінімальні вимоги до власності (MPRs), щоб переконатися, що будинок є безпечним, здоровим і санітарним. Це захищає ветерана так само, як і кредитора.
Міф: ви повинні платити комісію за фінансування з власної кишені. Комісія за фінансування може бути повністю включена в суму позики, не вимагаючи жодних платежів із власної кишені. Компромісом є дещо вищий залишок кредиту та дещо вищий щомісячний платіж.
Міф: кредит VA можна використати лише для придбання будинку на одну сім’ю. Позики VA можуть фінансувати будинки для однієї сім’ї, квартири в проектах, затверджених VA, промислові будинки на стаціонарних фундаментах і багатоквартирні будинки до чотирьох одиниць — за умови, що ви живете в одній із квартир як вашому основному місці проживання.
Розуміння цих основ до того, як ви почнете робити покупки, дає вам набагато більше можливостей використовувати одну з найцінніших переваг, отриманих під час військової служби.