Що таке LMI Calculator Australia?
▾
Іпотечне страхування кредиторів (LMI) — це страховий поліс, який захищає кредитора, а не позичальника, у випадку, якщо позичальник не виплачує житловий кредит, а доходів від продажу нерухомості недостатньо для покриття заборгованості за кредитом. Незважаючи на те, що позичальник сплачує премію, LMI приносить користь лише кредитору. Це вимагається більшістю австралійських кредиторів, якщо співвідношення позики до вартості (LVR) перевищує 80%, тобто позичальник має депозит менше 20%. Двома основними постачальниками LMI в Австралії є Helia (раніше Genworth) і QBE LMI, і більшість кредиторів мають домовленості з одним або обома. Премії LMI розраховуються від суми позики у відсотках, що залежить як від LVR, так і від розміру позики, використовуючи власні таблиці премій. Приблизно для LVR від 80% до 85% премія становить приблизно 0,5–1% від суми позики; для LVR від 85% до 90% він зростає приблизно до 1–2%; а для LVR від 90% до 95% він може досягати 2–3% або більше від суми кредиту. Ці відсотки зростають із збільшенням суми кредиту. Премії LMI можна сплачувати авансом у вигляді одноразової суми або, як правило, капіталізувати в баланс позики, тобто ви сплачуєте відсотки на премію LMI протягом усього терміну дії позики, збільшуючи її фактичну вартість. LMI – це одноразова вартість під час погашення кредиту. Немає поточної премії або відшкодування, якщо ви швидко рефінансуєте або виплачуєте позику. Певні професії — як правило, лікарі, юристи, бухгалтери та інші професіонали з високим доходом — можуть отримати доступ до відмов від LMI через деяких кредиторів у LVRs до 90% або 95%.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
LMI Premium = Сума позики × LMI Rate (на основі LVR і рівня розміру позики); Капіталізована вартість LMI = Премія LMI × (1 + процентна ставка позики)^РоківОпис змінних
▾
| Символ | Ім'я | Одиниця | Опис |
|---|---|---|---|
| propertyPrice | Ціна покупки | — | Купівельна ціна або ринкова вартість нерухомості, яка є ключовим параметром у розрахунку австралійського калькулятора lmi, який безпосередньо впливає на кінцевий обчислений результат |
| deposit | Аванс позичальника | — | Сума авансового депозиту позичальника, яка є ключовим параметром у калькуляторі австралійського lmi, який безпосередньо впливає на остаточний обчислений результат |
| loanAmount | Сума позики | — | Сума позики = ціна нерухомості мінус депозит, який є ключовим параметром у калькуляторі австралійського lmi, який безпосередньо впливає на кінцевий обчислений результат |
| lvr | Кредит | — | Співвідношення позики до вартості = сума позики ÷ вартість майна, що є ключовим параметром у калькуляторі австралійського lmi, який безпосередньо впливає на остаточний обчислений результат |
| lmiRate | Застосовний LMI | — | Застосовна ставка премії LMI на основі LVR і рівня розміру кредиту |
Як LMI Calculator Australia
▾
- 1Визначте ціну покупки та суму депозиту, щоб розрахувати суму кредиту та LVR.
- 2Визначте, який рівень LVR застосовується: 80–85%, 85–90% або 90–95%, оскільки ставки зростають із вищими LVR.
- 3Визначте, який рівень розміру позики застосовується, оскільки більші позики приваблюють вищі ставки LMI в межах того самого діапазону LVR.
- 4Знайдіть або оцініть ставку LMI у таблиці тарифів відповідного постачальника для вашого LVR і розміру кредиту.
- 5Помножте суму позики на ставку LMI, щоб розрахувати базову премію. Додайте відповідний державний гербовий збір до премії LMI (у деяких штатах це стягується).
- 6Вирішіть, чи сплачувати премію LMI наперед, чи капіталізувати її в позику — капіталізація збільшує залишок позики та означає, що відсотки нараховуються на суму премії.
- 7Порівняйте вартість LMI з такими альтернативами, як гарантія першого житла (для відповідних покупців першого житла), сімейна гарантія або відстрочка покупки, щоб заощадити більший депозит.
Розв'язані приклади
▾
Оцініть приблизно 1,5–2% від суми позики при 90% LVR для цього розміру позики
540 000 доларів США × 1,5% = 8100–540 000 доларів США × 2% = 10 800 доларів США залежно від кредитора та постачальника.
При 95% LVR ставки LMI найвищі — приблизно 3–3,5% від суми кредиту
475 000 доларів США × 3,0% = 14 250–475 000 доларів США × 3,5% = 16 625 доларів США. Часто капіталізується, додаючи вартість відсотків.
Капіталізація LMI значно збільшує його справжню вартість через складні відсотки
При 6% протягом 30 років 12 000 доларів додаткової основної суми коштують приблизно 21 600 доларів США додаткових відсотків за кредитом P&I.
First Home Guarantee повністю скасовує LMI для покупців, які відповідають вимогам, — це велика початкова економія
LMI на рівні ~3% × 522 500 доларів США = 15 675 доларів США. FHBG покриває той самий ризик безкоштовно для покупця.
Практичне застосування
▾
Перший покупець житла розраховує вартість LMI порівняно з часом, необхідним для збереження додаткового депозиту, щоб досягти 80% LVR. Цією програмою зазвичай користуються професіонали, яким потрібен точний кількісний аналіз для підтримки прийняття рішень, складання бюджету та стратегічного планування у відповідних галузях.
Позичальник порівнює загальну вартість виходу на ринок зараз із LMI проти очікування ще один рік, щоб заощадити. Практики галузі покладаються на цей розрахунок для порівняння продуктивності, порівняння альтернатив та забезпечення відповідності встановленим стандартам і нормативним вимогам
Іпотечний брокер, який оцінює премії LMI для кількох варіантів нерухомості з різними цінами та рівнями депозитів. Наукові дослідники та студенти використовують ці обчислення для перевірки теоретичних моделей, виконання курсових завдань і глибшого розуміння основних математичних принципів.
Покупець інвестиційної нерухомості розраховує вартість LMI, що підлягає вирахуванню, за 5 років у рамках аналізу грошових потоків нерухомості. Фінансові аналітики та планувальники включають цей розрахунок у свій робочий процес, щоб створювати точні прогнози, оцінювати сценарії ризиків і надавати зацікавленим сторонам рекомендації на основі даних.
Лікар перевіряє, чи мають вони право на відмову від LMI при 90% LVR, щоб уникнути премії в розмірі 20 000 доларів США за позику на житло в розмірі 1 мільйон доларів США. Ця програма зазвичай використовується професіоналами, яким потрібен точний кількісний аналіз для підтримки прийняття рішень, складання бюджету та стратегічного планування у відповідних галузях.
Особливі випадки
▾
Професійні відмови від LMI
{'title': 'Professional LMI Waivers', 'body': 'Багато кредиторів пропонують відмову від LMI для певних високодохідних професій, зокрема лікарів, стоматологів, юристів, бухгалтерів і деяких інженерів. Ці позичальники часто можуть отримати кредит на 90% або навіть 95% LVR без будь-якої премії LMI, за умови дотримання мінімальних порогових значень доходу та підтвердження працевлаштування.'} Коли ви зустрічаєте цей сценарій під час розрахунків австралійського калькулятора lmi, користувачі повинні переконатися, що їхні вхідні значення входять у очікуваний діапазон, щоб формула дала значущі результати. Вхідні дані, що виходять за межі діапазону, можуть призвести до математично дійсних, але практично безглуздих вихідних даних, які не відображають реальних умов.
Інвестиційна нерухомість LMI
{'title': 'LMI для інвестиційної нерухомості', 'body': 'LMI для інвестиційної нерухомості, як правило, дотримується тієї ж структури ставок, що й позики власника-окупанта, але може мати дещо інший інтерес кредитора. Важливо відзначити, що премія LMI на інвестиційну нерухомість не оподатковується протягом меншого терміну позики або 5 років, зменшуючи ефективну вартість.'} Цей граничний випадок часто виникає в професійних програмах австралійського калькулятора lmi, де використовуються граничні умови або екстремальні значення. Практикуючі спеціалісти повинні задокументувати, коли ця ситуація виникає, і розглянути, чи є альтернативні методи розрахунку або коефіцієнти коригування більш прийнятними для їх конкретного випадку використання.
Гербовий збір на LMI
{'title': 'Гербовий збір на LMI', 'body': 'Деякі штати стягують гербовий збір із самої премії LMI, додаючи до загальної вартості. NSW стягує гербовий збір у розмірі 9% від премії LMI, що означає, що премія LMI у розмірі 15 000 доларів США стягує додаткові 1350 доларів США гербового збору. Це капіталізується в позику разом із премією LMI.'}
Позики з низькими документами та LMI
{'title': 'Low-Doc Loans and LMI', 'body': 'Самозайняті позичальники або ті, хто не може надати стандартну документацію про доходи, можуть отримати доступ до low-doc або alt-doc позик, але зазвичай стикаються з вищими ставками LMI або більш обмежувальними обмеженнями LVR (часто максимум 80%). Кредитори враховують додатковий ризик непідтвердженого доходу.'} Коли ви зустрічаєте цей сценарій під час розрахунків австралійського калькулятора lmi, користувачі повинні переконатися, що їхні вхідні значення входять у очікуваний діапазон, щоб формула дала значущі результати. Вхідні дані, що виходять за межі діапазону, можуть призвести до математично дійсних, але практично безглуздих вихідних даних, які не відображають реальних умов.
Австралія Lmi Calculator довідкові дані
▾
| LVR | Приблизна ставка LMI (на позику) | Приклад кредиту $500K Premium |
|---|---|---|
| 80–85% | 0,5–0,9% | 2500–4500 доларів США |
| 85–90% | 1,2–2,0% | 6 000–10 000 доларів США |
| 90–92% | 2,0–2,5% | 10 000–12 500 доларів США |
| 92–95% | 2,5–3,5% | 12 500–17 500 доларів США |
| >95% | 3,5%+ | $17 500+ |
Часті запитання
▾
Кого захищає LMI?
LMI захищає кредитора, а не позичальника. Якщо позичальник не виконує зобов’язання, а майно продається зі збитком, позикодавець вимагає компенсацію від страховика LMI. Тоді страховик може вимагати від позичальника відшкодування цієї суми. Це важливе зауваження під час роботи з розрахунками австралійського калькулятора lmi у практичних програмах. Відповідь залежить від конкретних вхідних значень і контексту, в якому застосовується обчислення.
Чи повертається LMI, якщо я продаю або рефінансую раніше?
Ні. LMI — це одноразова премія без повернення коштів за дострокове погашення, продаж або рефінансування. Коли ви рефінансуєте нового кредитора, новий кредитор оцінюватиме LMI окремо — вам може знадобитися сплатити нову премію LMI, якщо ваш LVR у нового кредитора все ще перевищує 80%.
Чи можу я уникнути LMI без 20% депозиту?
так Варіанти включають Гарантію першого житла (відповідні покупці першого житла), використання гаранта (член сім’ї надає додаткову безпеку), певні професійні програми відмови від LMI для лікарів/юристів/бухгалтерів із LVR до 90-95% або власні продукти деяких кредиторів відмови від LMI для певних сегментів клієнтів. Це важливе зауваження під час роботи з розрахунками австралійського калькулятора lmi у практичних програмах. Відповідь залежить від конкретних вхідних значень і контексту, в якому застосовується обчислення.
Чи оподатковується LMI?
LMI не підлягає вирахуванню для кредитів, які проживають у власних будинків. Однак для інвестиційної нерухомості ATO дозволяє вираховувати LMI протягом меншого з двох років: терміну позики або 5 років (пропорційне відрахування кожного року), оскільки це вартість позики. Це важливе зауваження під час роботи з розрахунками австралійського калькулятора lmi у практичних програмах. Відповідь залежить від конкретних вхідних значень і контексту, в якому застосовується обчислення.
Чи всі кредитори використовують однакові ставки LMI?
Ні. Ставки LMI відрізняються між кредиторами та між двома основними постачальниками LMI (Helia та QBE). Деякі кредитори мають ексклюзивні угоди з одним постачальником, і таблиці ставок відрізняються. Різниця може призвести до коливань премій за ту саму позику на тисячі доларів. Це важливе зауваження під час роботи з розрахунками австралійського калькулятора lmi у практичних програмах. Відповідь залежить від конкретних вхідних значень і контексту, в якому застосовується обчислення.
Що таке кредит під поручитель і чим він відрізняється від LMI?
Позика поручителя використовує майно члена сім’ї як додаткове забезпечення, що дозволяє позичальнику отримати доступ до понад 80% LVR без активації LMI. Поручитель несе відповідальність, якщо позичальник не виконує зобов’язання. На відміну від LMI, авансової премії немає, але поручитель несе особистий ризик. На практиці ця концепція є центральною для австралійського калькулятора lmi, оскільки вона визначає основний зв’язок між вхідними змінними.
При якому LVR LMI перестає бути необхідним?
Більшість кредиторів вимагають LMI для позик, де LVR перевищує 80%. Коли залишок кредиту падає нижче 80% вартості майна через виплати та/або зростання капіталу, вимога кредитора щодо LMI фактично виконується для цілей поточного кредитування. Це важливе зауваження під час роботи з розрахунками австралійського калькулятора lmi у практичних програмах. Відповідь залежить від конкретних вхідних значень і контексту, в якому застосовується обчислення.
Чи є LMI те саме, що страхування іпотечного захисту?
Ні. Страхування захисту від іпотеки – це вид страхування життя/на випадок інвалідності, який покриває виплати позичальника за іпотекою, якщо він помре або втратить працездатність. LMI покриває кредитора від збитків від невиконання зобов’язань. Це абсолютно окремі продукти. Це важливе зауваження під час роботи з розрахунками австралійського калькулятора lmi у практичних програмах. Відповідь залежить від конкретних вхідних значень і контексту, в якому застосовується обчислення.
Поширені помилки
▾
- !Якщо припустити, що LMI захищає позичальника — він захищає виключно кредитора, і страховик все ще може вимагати від позичальника відшкодування після дефолту.
- !Капіталізація LMI у позику без оцінки вартості довгострокових відсотків — премія в розмірі 15 000 доларів США може коштувати понад 30 000 доларів США загальних відсотків протягом 30 років.
- !Не вивчати програми відмови від LMI для відповідних професій, перш ніж сплатити значну премію LMI.
- !Забуваючи про те, що LMI потрібно погасити за новою позикою, якщо рефінансування здійснюється іншому кредитору, але все ще перевищує 80% LVR.
- !Ігнорування державного гербового збору на премію LMI у розрахунку загальної вартості.
- !Не розглядаючи First Home Guarantee як альтернативу LMI для відповідних покупців першого житла, яка може заощадити десятки тисяч доларів.
Порада профі
Якщо ваш LVR трохи перевищує 80% (наприклад, 81%), подумайте, чи може невеликий додатковий внесок із заощаджень або подарунок від родини підвищити LVR рівно до 80% і повністю усунути LMI. Навіть невеликий додатковий депозит може заощадити тисячі.
Чи знаєте ви?
LMI було введено в Австралію в 1960-х роках і спочатку називалося страхуванням іпотечних гарантій. На австралійському ринку домінують лише два постачальники — Helia та QBE — які разом страхують іпотечні кредити на сотні мільярдів доларів по всій країні.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Джерела
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Читати далі →Отримуйте щотижневі поради з математики
Приєднуйтеся до 12 000+ підписників, які щотижня отримують поради щодо калькулятора.