Imóvel — Capital Gains Tax
Що таке Brazil Imóvel Capital Gains Calculator?
▾
Ganho de capital na alienação de imóveis (приріст капіталу від продажу нерухомості) у Бразилії відноситься до прибутку, отриманого від продажу нерухомості, яка підлягає спеціальному режиму податку на прибуток, окремому від стандартних ставок IRPF. Податок застосовується до різниці між ціною продажу та первісною вартістю придбання (custo de aquisição) майна, розрахованою за допомогою програмного забезпечення GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital), наданого Федеральним управлінням Receita. Починаючи з 2017 року застосовуються прогресивні податкові ставки: 15% на прибуток до 5 мільйонів R$, 17,5% на прибуток від 5 до 10 мільйонів R$, 20% на прибуток від 10 до 30 мільйонів R$ і 22,5% на прибуток, що перевищує 30 мільйонів R$. Існує важливе звільнення: майно, продане на суму до 440 000 реалів, звільняється від податку на приріст капіталу, якщо продавець не продавав інше майно протягом попередніх 5 років. Крім того, якщо продавець реінвестує всі кошти від продажу в іншу житлову нерухомість (або нерухомість) протягом 180 днів, він може застосувати пропорційне звільнення від прибутку, що відповідає реінвестованій сумі. Поправка на інфляцію первісної вартості придбання була дозволена до 1995 року, коли її було заморожено. Об’єкти нерухомості, які перебувають у власності до 1988 року, користуються понижуючим коефіцієнтом, який ще більше зменшує оподатковуваний прибуток на основі років володіння. Прибуток і податок потрібно сплатити за допомогою програмного забезпечення GCAP до останнього робочого дня місяця, наступного після продажу, а не під час річної декларації IRPF.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Приріст капіталу = ціна продажу - первісна вартість придбання - допустимі витрати; Податок = прибуток × застосовна ставка (від 15% до 22,5%); Звільнення від реінвестування = прибуток × (реінвестована сума / загальна ціна продажу); GCAP розраховує автоматично на основі вхідних данихОпис змінних
▾
| Символ | Ім'я | Одиниця | Опис |
|---|---|---|---|
| salePrice | Договір купівлі-продажу | — | Контрактна ціна продажу в escritura de compra e venda |
| acquisitionCost | Оригінальна ціна покупки | — | Початкова ціна покупки плюс ITBI, нотаріальні збори та реєстрація на момент покупки |
| improvements | Додано капітальні поліпшення | — | Капітальні покращення, додані до бази витрат — повинні бути задокументовані notas fiscais |
| capitalGain | Ціна продажу мінус | — | Ціна продажу мінус вартість придбання мінус поліпшення, що є ключовим параметром у розрахунку прибутку від нерухомості в Бразилії, який безпосередньо впливає на кінцевий обчислений результат |
| taxRate | 15% | — | 15% (прибуток ≤5 млн R$), 17,5%, 20% або 22,5% для більшого прибутку |
Як Brazil Imóvel Capital Gains Calculator
▾
- 1Визначте ціну продажу з договору купівлі-продажу (escritura de compra e venda).
- 2Встановіть вартість придбання з первинного акту купівлі-продажу, включаючи ціну покупки, нотаріальні збори, ITBI (податок на передачу власності) та реєстраційні збори.
- 3Визначте допустимі покращення витрат (reformas e benfeitorias), які раніше не були вираховані з доходу — це збільшує базу витрат.
- 4Завантажте програмне забезпечення GCAP від Receita Federal і введіть усі необхідні дані, включаючи відомості про власність, вартість придбання та ціну продажу.
- 5Перевірте, чи застосовуються будь-які винятки: одна нерухомість вартістю менше 440 000 бразильських реалів (без попереднього продажу протягом 5 років) або реінвестиції в житло протягом 180 днів.
- 6Програмне забезпечення GCAP розраховує оподатковуваний прибуток і створює DARF (форму для сплати податку) для відповідного податку на приріст капіталу.
- 7Сплатіть DARF до останнього робочого дня місяця, наступного за продажем — зазвичай через інтернет-банкінг або у відділенні банку.
Розв'язані приклади
▾
Ставка 15% застосовується до прибутків до 5 мільйонів реалів; податок, сплачений через DARF, а не через річний IRPF
Прибуток = 600 тис. R$ - 200 тис. R$ = 400 тис. R$. Податок = 400 тис. реалів × 15% = 60 000 реалів. DARF має бути в останній робочий день наступного місяця.
Виняток вимагає: вартість продажу ≤ 440 000 бразильських реалів І жодна інша житлова нерухомість не була продана за попередні 5 років
420 000 R$ ≤ 440 000 R$ і відсутність попереднього продажу протягом 5 років. Повне звільнення. GCAP або DARF не потрібні.
Звільнення пропорційне реінвестуванню — реінвестувати 60% доходів = 60% звільнення
Коефіцієнт реінвестування = 300 тис. реалів / 500 тис. реалів = 60%. Звільнений прибуток = 200 тис. реалів × 60% = 120 тис. реалів. Оподатковується = 80 тис. реалів. Податок = 12 тисяч реалів.
Задокументовані вдосконалення збільшують базу витрат, зменшуючи оподатковуваний прибуток
База витрат = 300 тис. реалів + 80 тис. реалів = 380 тис. реалів. Прибуток = 500 тис. реалів - 380 тис. реалів = 120 тис. реалів. Податок = 120 тисяч реалів × 15% = 18 000 реалів.
Практичне застосування
▾
Власник нерухомості розраховує податок на приріст капіталу, перш ніж вирішити продати інвестиційну квартиру, вартість якої значно зросла. Ця програма зазвичай використовується професіоналами, яким потрібен точний кількісний аналіз для підтримки прийняття рішень, складання бюджету та стратегічного планування у відповідних галузях.
Продавець визначає, чи потрібно реінвестувати протягом 180 днів, щоб вимагати пропорційного звільнення від великого приросту капіталу. Практикуючі галузі покладаються на цей розрахунок для порівняння ефективності, порівняння альтернатив і забезпечення відповідності встановленим стандартам і нормативним вимогам
Бухгалтер використовує GCAP для розрахунку правильного приросту капіталу та генерації DARF для клієнта, який продає комерційну нерухомість. Наукові дослідники та студенти використовують це обчислення для перевірки теоретичних моделей, виконання курсових завдань і глибшого розуміння основних математичних принципів.
Юрист з питань нерухомості консультує, чи застосовується звільнення від оподаткування в розмірі 440 000 бразильських реалів до продавця, який вперше продав цей порог. Фінансові аналітики та планувальники включають цей розрахунок у свій робочий процес, щоб створювати точні прогнози, оцінювати сценарії ризиків і надавати зацікавленим сторонам рекомендації на основі даних.
Забудовник розраховує сукупний податок на приріст капіталу для продажу кількох одиниць у житловому комплексі. Ця програма зазвичай використовується професіоналами, яким потрібен точний кількісний аналіз для підтримки прийняття рішень, складання бюджету та стратегічного планування у відповідних галузях.
Особливі випадки
▾
Usucapião та негативне володіння
Майно, придбане через usucapião (adverse володіння), має нульову базову вартість (оплата покупки не була здійснена). Уся ціна продажу становить оподатковуваний приріст капіталу. Власники в такій ситуації часто стикаються зі значними податковими рахунками при продажу.
Сільська власність
Продаж сільської нерухомості має додаткову складність — ITR (imposto territorial rural), сплачений під час володіння, можна додати до бази витрат. Сільська власність, продана сільськими виробниками, також може претендувати на спеціальні винятки або спеціальні правила розрахунку відповідно до положень про податок на прибуток від сільського господарства.
Обмін майном (Пермута)
Під час прямого обміну майном (permuta), якщо гроші не переходять з рук в руки, приріст капіталу розраховується на основі різниці між цінностями, заявленими на момент обміну. Якщо одна сторона сплачує додаткову компенсацію (torna), приріст капіталу застосовується лише до цієї додаткової суми. У деяких випадках прямий обмін без оплати може мати право на відстрочення.
Іноземний покупець або продавець
Продавці-нерезиденти підлягають утриманню податку (IRRF) на приріст капіталу у розмірі 25% від прибутку (або 15%, якщо з країни з юрисдикцією з низьким рівнем оподаткування), який утримує нотаріус покупця під час реєстрації. Це відрізняється від ставок, що застосовуються до резидентів Бразилії.
Довідкові дані з нерухомості в Бразилії
▾
| Приріст капіталу (R$) | Ставка податку | Податок на межі |
|---|---|---|
| До 5 000 000 реалів | 15% | 750 000 R$ |
| Від 5 000 001 R$ до 10 000 000 R$ | 17,5% | Загалом 1 625 000 реалів |
| Від 10 000 001 до 30 000 000 реалів | 20% | Разом 5 625 000 реалів |
| Понад 30 000 000 реалів | 22,5% | Прогресивний |
Часті запитання
▾
Коли потрібно сплачувати податок на приріст капіталу?
Податок на приріст капіталу необхідно сплатити до останнього робочого дня місяця, наступного за продажем. Наприклад, якщо нерухомість продається в березні, DARF потрібно сплатити до останнього робочого дня квітня. Це відрізняється від річного граничного терміну повернення IRPF — прибуток розраховується окремо та виплачується в тому самому році, що й продаж.
Чи можна продати основне місце проживання без оподаткування?
Продаж основного житла не звільняється автоматично. Звільнення від оподаткування в розмірі 440 000 бразильських реалів застосовується, якщо нерухомість продається не більше ніж за 440 000 бразильських реалів і за останні 5 років не було продано інше житлове майно, незалежно від того, чи є воно основним місцем проживання. Звільнення від реінвестування також застосовується, якщо виручені кошти реінвестуються в іншу резиденцію протягом 180 днів.
Що таке GCAP і чи він обов’язковий?
GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital) — це безкоштовне програмне забезпечення Receita Federal для розрахунку та звітування про приріст капіталу від продажу майна та інших активів. Його використання є обов’язковим для всіх розрахунків приросту капіталу в нерухомості. Програмне забезпечення генерує DARF для оплати та створює файл із посиланням на річну декларацію IRPF.
Які витрати на поліпшення можна додати до бази витрат?
Капітальні поліпшення (benfeitorias і reformas), які постійно підвищують вартість нерухомості, можуть бути додані до вартості придбання: капітальний ремонт, розширення, встановлення басейну/сауни, будівельні роботи та постійне обладнання. Поточне технічне обслуговування та ремонт не можна капіталізувати. Усі покращення мають бути задокументовані квитанціями (notas fiscais). Це важливий аспект під час роботи з розрахунками прибутку від нерухомості в Бразилії в практичних застосуваннях.
А якщо майно було успадковано?
Для успадкованого майна базовою вартістю є вартість, заявлена в спадщині (inventário) на момент успадкування, оновлена до значень, використаних в останньому розрахунку ITCMD (податку на спадщину). Якщо нерухомість оголошена дуже низькою вартістю, при подальшому продажу може виникнути великий оподатковуваний прибуток. Це важливий аспект під час роботи з розрахунками прибутку від нерухомості в Бразилії в практичних застосуваннях.
Чи існує поправка на інфляцію щодо вартості придбання?
Коригування вартості придбання на інфляцію було дозволено до 31 грудня 1995 року. Після цієї дати подальше коригування інфляції не дозволяється. Об’єкти нерухомості, придбані після 1996 року, використовують історичну номінальну ціну покупки як базову собівартість, тобто будь-які прибутки включають інфляцію, а також реальне підвищення курсу. Це важливий аспект під час роботи з розрахунками прибутку від нерухомості в Бразилії в практичних застосуваннях.
Який понижувальний коефіцієнт для старих властивостей?
На майно, придбане до 1988 року, застосовується понижуючий коефіцієнт (fator de redução), який зменшує оподатковуваний прибуток на основі кількості місяців володіння нерухомістю до цієї дати. Це визнає, що дуже старе майно накопичило прибуток під різними податковими режимами, і забезпечує полегшення для довгострокових власників. На практиці ця концепція є центральною для прибутку від нерухомості в Бразилії, оскільки вона визначає основний зв’язок між вхідними змінними.
Чи можуть втрати капіталу компенсувати приріст капіталу?
так Втрати капіталу від продажу майна можуть компенсувати приріст капіталу від продажу іншого майна в тому ж місяці. Якщо збитки перевищують прибутки за місяць, надлишкові збитки можна використовувати лише проти прибутків від тієї ж категорії активів у наступних місяцях — їх не можна використовувати для зменшення інших доходів або накопичувати без обмежень.
Поширені помилки
▾
- !Несплата DARF протягом місяця після продажу — пеня та пеня нараховуються одразу за прострочення.
- !Невикористання програмного забезпечення GCAP і спроба обчислення вручну, що призводить до помилок і можливих пропусків, про які повідомляється в IRPF.
- !Забувши включити ITBI, нотаріальні збори та витрати на реєстрацію від початкової покупки до бази витрат.
- !Недокументовані витрати на покращення за допомогою notas fiscais — незадокументовані покращення не можна додати до бази витрат.
- !Припустимо, що звільнення від оподаткування в розмірі 440 000 бразильських реалів застосовується без перевірки умови про 5-річну відсутність попереднього продажу.
- !Не використовувати звільнення від реінвестування при купівлі нового помешкання протягом 180 днів після продажу — це може заощадити значні податки.
Порада профі
Якщо ви плануєте повторно інвестувати в нове житло, розрахуйте продаж нерухомості так, щоб максимізувати 180-денне вікно реінвестування. Почніть пошук нової нерухомості перед продажем — підписання договору купівлі-продажу нової нерухомості протягом 180 днів після дати продажу забезпечує пропорційне звільнення від податку на прибуток.
Чи знаєте ви?
За останні 20 років на бразильському ринку нерухомості спостерігалося величезне зростання цін, особливо в Сан-Паулу та Ріо-де-Жанейро. Нерухомість, придбана в 2004 році в Ітайм-Бібі (Сан-Паулу) за 200 000 реалів, сьогодні може бути продана за 1,5 мільйона реалів — прибуток у розмірі 1,3 мільйона реалів з урахуванням податку на приріст капіталу в розмірі 195 000 реалів, що перевищує початкову ціну покупки.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Джерела
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Читати далі →Ratings & comments
Отримуйте щотижневі поради з математики
Приєднуйтеся до 12 000+ підписників, які щотижня отримують поради щодо калькулятора.