Що таке Rental Income Tax Canada?
▾
У Канаді дохід від оренди житлової чи комерційної нерухомості повністю оподатковується як дохід і повинен бути зазначений у податковій декларації T1 (або корпоративній декларації T2, якщо вона зберігається через компанію). Дохід від оренди надається у формі T776 (Заява про оренду нерухомого майна). Чистий дохід від оренди дорівнює валовим доходам від оренди за мінусом усіх допустимих витрат. Дозволені витрати включають відсотки по іпотечному кредиту (не погашення основної суми), податки на майно, страхування, технічне обслуговування та ремонт, рекламу, комісію за управління майном, юридичні та бухгалтерські комісії та офісні витрати. Надбавка на капітальні витрати (CCA — по суті амортизація) може бути витребувана на будівлю (а не на землю) у розмірі 4% на рік від 1-го класу зменшуваного залишку. Однак CCA не можна використовувати для створення або збільшення збитків від оренди — він може лише зменшити дохід до нуля. Важливо, що коли майно, яке раніше використовувалося як основне житло, перетворюється на оренду або навпаки, це вважається відчуженням за справедливою ринковою вартістю. Перший ощадний рахунок для дому (FHSA) не можна використовувати, якщо нерухомість буде використовуватися як оренда. Орендодавці-нерезиденти (ті, що проживають за межами Канади) повинні утримувати та перераховувати 25% валового доходу від оренди до CRA або вибрати замість цього податок відповідно до розділу 216 Закону про податок на прибуток, щоб сплачувати податок на чистий прибуток.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Чистий дохід від оренди = валова орендна плата - відсотки по іпотечному кредиту - податок на майно - страхування - технічне обслуговування - плата за управління - реклама - CCA (лише будівля, 4% клас 1); CCA не може створити збитокОпис змінних
▾
| Символ | Ім'я | Одиниця | Опис |
|---|---|---|---|
| GR | Валова орендна плата | $CAD | Загальні надходження від оренди, включаючи всі допоміжні доходи, що є ключовим параметром у розрахунку канадського податку на прибуток від оренди, який безпосередньо впливає на остаточний обчислений результат |
| E | Допустимі витрати | $CAD | Загальні витрати на оренду, що підлягають вирахуванню, за винятком CCA, який є ключовим параметром у розрахунку податку на прибуток від оренди в Канаді, який безпосередньо впливає на остаточний обчислений результат |
| CCA | Надбавка на капітальні витрати | $CAD | 4% забудови УКК; не може перевищувати чистий прибуток до CCA |
Як Rental Income Tax Canada
▾
- 1Підсумуйте всі валові надходження від орендної плати за рік, включаючи базову орендну плату, паркування, прання та інші додаткові витрати
- 2Відніміть дозволені витрати: відсотки по іпотечному кредиту (не основну суму), податок на майно, страхові премії, ремонт і технічне обслуговування, комісію за рекламу та управління майном, а також юридичні/бухгалтерські комісії
- 3Розрахуйте надбавку до капітальних витрат (CCA) на рівні 4% неамортизованої капітальної вартості (UCC) будівлі — правило півроку зменшує її до 2% у перший рік
- 4Застосуйте CCA, але зауважте, що він не може створити або збільшити збитки від орендної плати; це може лише звести прибуток від оренди до нуля
- 5Чистий дохід від оренди додається до інших джерел доходу та оподатковується за застосовною граничною ставкою
- 6Якщо є чистий збиток від оренди (через дозволені витрати, що перевищують дохід від оренди, до CCA), збиток, як правило, може бути використаний для компенсації іншого доходу
- 7Звітуйте за формою T776 і додайте до декларації T1
Розв'язані приклади
▾
24 000 $ - (9 000 $ + 3 600 $ + 1 200 $ + 1 500 $ + 2 400 $) = 24 000 $ - 17 700 $ = 6 300 $.
Усі витрати, що підлягають вирахуванню, становлять 17 700 доларів США, тобто 6 300 доларів США чистого доходу від оренди додається до іншого доходу орендодавця та оподатковується за його граничною ставкою.
CCA не може бути заявлено, оскільки це збільшить збиток. Втрата в розмірі 3000 доларів компенсує роботу або інший дохід.
Збиток від оренди (до CCA) можна вирахувати з іншого доходу, зменшуючи загальний податок. CCA не може бути заявлено, якщо витрати вже перевищують дохід від оренди.
Ставка CCA для житлових будинків становить 4% (1 клас). У рік придбання застосовується правило півроку.
У рік покупки застосовується лише 50% від звичайної ставки CCA 4%. У наступні роки повні 4% застосовуються до залишку UCC, що зменшується.
Зміна у використанні викликає передбачуване розташування. Вибори згідно зі статтею 45(2) можуть дозволити відстрочку отримання при збереженні статусу основного місця проживання.
Перетворення основної резиденції на орендну нерухомість ініціює передбачуване відчуження у FMV. Відповідно до розділу 45(2) вибори дозволяють до 4 років безперервного статусу основного місця проживання після переходу, потенційно повністю зберігаючи виграш.
Практичне застосування
▾
Орендодавці розраховують чистий дохід від оренди та податкову заборгованість перед подачею T776. Ця програма зазвичай використовується професіоналами, яким потрібен точний кількісний аналіз для підтримки прийняття рішень, бюджетування та стратегічного планування у відповідних галузях
Інвестори в нерухомість вирішують, чи вимагати CCA на основі очікуваного періоду володіння. Практики галузі покладаються на цей розрахунок для порівняння продуктивності, порівняння альтернатив і забезпечення відповідності встановленим стандартам і нормативним вимогам
Бухгалтери консультують клієнтів, які переводять основне житло в оренду, щодо правил зміни користування. Академічні дослідники та студенти використовують ці обчислення для перевірки теоретичних моделей, виконання курсових завдань і глибшого розуміння математичних принципів, що лежать в основі
Канадці-нерезиденти, які керують орендованим майном у Канаді, оцінюючи вибори відповідно до розділу 216. Фінансові аналітики та спеціалісти з планування включають цей розрахунок у свій робочий процес для створення точних прогнозів, оцінки сценаріїв ризику та надання рекомендацій на основі даних зацікавленим сторонам
Початківці орендодавці дізнаються, які витрати підлягають вирахуванню, коли вони вперше купують орендоване майно. Ця програма зазвичай використовується професіоналами, яким потрібен точний кількісний аналіз для підтримки прийняття рішень, бюджетування та стратегічного планування у відповідних галузях
Особливі випадки
▾
Короткострокова оренда (Airbnb)
Дохід від короткострокової оренди може розглядатися як дохід від бізнесу, а не як дохід від оренди, якщо господар надає послуги, крім проживання (харчування, прання, консьєрж). Дохід від бізнесу залежить від внесків CPP. GST/HST необхідно стягувати, коли доходи перевищать 30 000 доларів США.
Спільна власність
Коли орендоване майно є спільним володінням, кожен власник звітує про свою пропорційну частку доходів і витрат від оренди. Поділ має відповідати законній частці власності, якщо не існує офіційного партнерства. CRA ретельно перевіряє розподіл доходу від оренди між подружжям, який відрізняється від фактичного співвідношення власності.
Орендний дохід від основного місця проживання
цокольний номер) частково позбавляє будинок права на звільнення від основного місця проживання. Частина витрат на ділове використання підлягає вирахуванню, але CCA, як правило, не слід вимагати, оскільки це може остаточно зменшити звільнення від основного місця проживання.'}
Дозволені та неприпустимі витрати на оренду
▾
| Тип витрат | Франшиза? | Примітки |
|---|---|---|
| Іпотечний відсоток | Yes | Лише відсотки; не погашення основної суми |
| Податки на майно | Yes | Повна сума за рік |
| Страхові внески | Yes | Страхування будівель, страхування відповідальності |
| Технічне обслуговування та ремонт | Yes | Лише подібне до подібного; покращення CCA |
| Плата за управління майном | Yes | Відсоток від орендної плати або фіксованої плати |
| реклама | Yes | Оголошення про вакансії, плата за лістинг |
| Юридичні та бухгалтерські витрати | Yes | Пов'язані з орендою |
| Основна іпотека | No | Повернення капіталу |
| Особиста частина витрат | No | Для нерухомості змішаного використання особиста частина виключена |
| Капітальні поліпшення | Ні (негайно) | Додати до бази CCA; віднімається з часом через CCA |
| Земля | No | Не амортизується |
Часті запитання
▾
Чи можу я вирахувати основну суму іпотеки з доходу від оренди?
Ні. Вирахуванню підлягає лише процентна частина іпотечних платежів. Погашення основної суми вважається поверненням капіталу та не зменшує дохід від оренди. Ви можете перевірити частку відсотків у своїй річній іпотечній виписці. Це важливе зауваження під час роботи з канадськими розрахунками податку на прибуток від оренди на практиці. Відповідь залежить від конкретних вхідних значень і контексту, в якому застосовується обчислення.
Чи можу я вирахувати CCA, якщо це призведе до втрати орендної плати?
Ні. CCA може лише зменшити дохід від оренди до нуля — він не може створити або збільшити збитки від оренди. Незатребуваний CCA переноситься і може бути витребуваний у майбутні прибуткові роки оренди. Це важливе зауваження під час роботи з канадськими розрахунками податку на прибуток від оренди на практиці. Відповідь залежить від конкретних вхідних значень і контексту, в якому застосовується обчислення.
Що таке правило зміни у використанні?
Коли майно переходить з особистого користування (основне місце проживання) на орендне використання або навпаки, це вважається відчуженням за справедливою ринковою вартістю. Це може призвести до збільшення капіталу. Вибори згідно з розділом 45(2) можуть відстрочити отримання прибутку на термін до 4 років після перетворення на оренду. На практиці ця концепція є центральною для податку на прибуток від оренди в Канаді, оскільки вона визначає основний зв’язок між вхідними змінними.
Чи можуть нерезиденти володіти та орендувати нерухомість у Канаді?
Так, але орендодавці-нерезиденти повинні або змусити орендаря утримувати та перераховувати 25% валової орендної плати до CRA, або вибрати відповідно до Розділу 216 подання спеціальної декларації з орендної плати для нерезидентів із сплатою податку на чистий прибуток. Вибори за Розділом 216 зазвичай призводять до зниження податку. Це важливе зауваження під час роботи з канадськими розрахунками податку на прибуток від оренди на практиці.
Чи амортизується земля за CCA?
Ні. Земля не амортизується. Лише будівля (споруди) підпадає під дію CCA. Купуючи орендоване майно, ви повинні розподілити покупну ціну між землею та будівлею — виділення землі зменшує базу CCA. Це важливе зауваження під час роботи з канадськими розрахунками податку на прибуток від оренди на практиці. Відповідь залежить від конкретних вхідних значень і контексту, в якому застосовується обчислення.
Чи можу я вирахувати витрати на ремонт?
Поточний ремонт (відновлення початкового стану) відноситься на витрати. Капітальні покращення (доповнення, серйозні оновлення, які подовжують термін корисного використання) не підлягають вирахуванню одразу — вони збільшують базу CCA та вираховуються через CCA протягом багатьох років. Це важливе зауваження під час роботи з канадськими розрахунками податку на прибуток від оренди на практиці. Відповідь залежить від конкретних вхідних значень і контексту, в якому застосовується обчислення.
Що відбувається з базою CCA, коли я продаю орендоване майно?
Продаж майна може призвести до «відновлення» попередньо заявленого CCA, якщо ціна продажу перевищує UCC, що залишився. Відновлений CCA додається до доходу та оподатковується за повними ставками, а не за ставками приросту капіталу. Термінальна втрата виникає, якщо ціна продажу нижча за UCC. Це стосується багатьох ситуацій, коли значення податку на прибуток від оренди в Канаді потрібно точно визначити.
Чи придатний дохід від оренди для FHSA?
Ні. Перший домашній ощадний рахунок (FHSA) вимагає, щоб придбаний будинок був основним місцем проживання власника. Нерухомість, придбана для отримання прибутку від оренди, не відповідає вимогам для отримання коштів FHSA. Це важливе зауваження під час роботи з канадськими розрахунками податку на прибуток від оренди на практиці. Відповідь залежить від конкретних вхідних значень і контексту, в якому застосовується обчислення.
Поширені помилки
▾
- !Вирахування основної суми іпотечного кредиту як витрат на оренду — вираховується лише частина відсотків
- !Вимагання CCA для створення або збільшення збитків від оренди — CCA може лише зменшити дохід до нуля
- !Неповідомлення про зміни у використанні під час перетворення основного місця проживання на оренду, відсутність періоду виборів у розділі 45(2)
- !Неможливість розподілити покупну ціну між землею (не амортизується) та будівлею (амортизується) під час встановлення бази CCA
- !Відсутність вимоги щодо утримання податку для нерезидентів у розмірі 25%, що призводить до нарахування відсотків CRA та штрафів для орендодавців-нерезидентів
- !Вирахування витрат на капітальне поліпшення як ремонт, коли їх слід додати до бази CCA
Порада профі
Якщо ви вимагаєте CCA на свою орендовану нерухомість, майте на увазі, що під час продажу ви можете зіткнутися з поверненням, тобто відрахування CCA повертаються як звичайний дохід, а не приріст капіталу. Порахуйте, чи вигідно вимагати CCA, якщо ви плануєте продати найближчим часом.
Чи знаєте ви?
Канадський ринок оренди житла різко змінився з 2010 року. Частка канадців, які орендують житло, зросла з приблизно 30% до понад 35%, оскільки доступність житла погіршилася. Приватні орендодавці — більшість із яких володіють лише однією або двома нерухомістю — забезпечують понад 85% канадського фонду орендного житла.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Джерела
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Читати далі →Ratings & comments
Отримуйте щотижневі поради з математики
Приєднуйтеся до 12 000+ підписників, які щотижня отримують поради щодо калькулятора.