Section 8 Rent Calculator

Калькулятор ваучерів на вибір житла в Розділі 8 оцінює частку орендаря в орендній платі та субсидію житлового органу для учасників програми Розділу 8 HUD, найбільшої федеральної програми допомоги в оренді житла в Сполучених Штатах. Згідно з програмою ваучерів на вибір житла, сім’ї з низькими доходами, люди похилого віку та інваліди отримують ваучер, який субсидує їхню оренду на ринку приватного житла. Основний принцип полягає в тому, що орендарі сплачують приблизно 30 відсотків свого скоригованого місячного доходу на орендну плату, тоді як державний житловий орган (PHA) сплачує різницю до місцевого стандарту оплати. Програма Розділу 8 була створена Законом про житло та розвиток громад 1974 року як альтернатива традиційним проектам державного житла. Замість розміщення малозабезпечених сімей у державних будинках, Розділ 8 надає ваучери, які сім’ї використовують для оренди приватних квартир і будинків. Такий підхід дає сім’ям більше вибору щодо місця проживання та інтегрує субсидовані домогосподарства у ширші громади. Департамент житлового будівництва та міського розвитку (HUD) керує програмою через приблизно 2200 місцевих державних житлових органів по всій країні. Станом на 2024 рік приблизно 2,3 мільйона домогосподарств отримують ваучери на вибір житла, а в списку очікування ще багато мільйонів. Хто користується цим калькулятором? Власники ваучерів, які визначають, скільки вони будуть платити за конкретну квартиру, орендодавці, які оцінюють, чи приймати орендарів відповідно до Розділу 8, працівники житлово-комунальних органів, які розраховують суми субсидій, житлові консультанти, які допомагають сім’ям шукати квартири, і дослідники політики, які аналізують доступність житла, покладаються на розрахунки орендної плати за Розділом 8. Калькулятор необхідний, оскільки зв’язок між доходом, відрахуваннями, стандартами оплати та фактичною орендною платою створює багатоетапний розрахунок, який важко виконати без сторонньої допомоги. Розрахунки розділу 8 мають значення, оскільки витрати на житло зазвичай є найбільшими витратами для сімей з низьким доходом, часто споживаючи від 50 до 70 відсотків доходу без допомоги. Ваучер Розділу 8 може зменшити цей тягар до 30 відсотків або менше, звільняючи дохід на їжу, медичне обслуговування, транспорт та інші потреби. Проте список очікування на отримання ваучерів у більшості юрисдикцій триває роками, а розрив між кількістю сімей, які відповідають вимогам, і наявними ваучерами є однією з найважливіших незадоволених потреб американської соціальної політики.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

1. 1Визначте валовий річний дохід сім’ї з усіх джерел. Це включає заробітну плату, зарплату, понаднормову роботу, чайові, соціальне забезпечення, пенсії, SSI, SSDI, аліменти, аліменти, допомогу по безробіттю, соціальні виплати, чистий дохід від самозайнятості або бізнесу, відсотки та дивіденди, а також регулярні внески осіб, які не є членами домогосподарства. HUD вимагає від житлово-комунальних органів перевіряти всі доходи за допомогою перевірки третьою стороною (листи роботодавця, листи про винагороду, банківські виписки) або електронної перевірки через систему перевірки доходу підприємства (EIV) HUD.
2. 2Розрахуйте допустимі відрахування для визначення скоригованого доходу. Стандартні відрахування становлять 480 доларів США на рік для кожного утриманця (члени родини, крім глави, подружжя чи співголови, молодші 18 років, інваліди або студенти денної форми навчання), 400 доларів США на рік для літньої сім’ї (голові, подружжю чи єдиному члену 62 роки або старше) або сім’ї з обмеженими можливостями. Додаткові відрахування включають розумні витрати на догляд за дітьми віком до 13 років, які дозволяють члену родини працювати, шукати роботу або відвідувати школу. Сім'ї похилого віку та сім'ї з інвалідністю також можуть вирахувати медичні витрати, що перевищують 3 відсотки валового річного доходу, і витрати на допомогу по інвалідності.
3. 3Обчисліть загальний платіж орендаря (TTP). TTP – це 30 відсотків скоригованого місячного доходу, 10 відсотків валового місячного доходу, орендна плата за соціальну допомогу (якщо сім’я отримує соціальну допомогу, яка включає компонент житла) або мінімальна орендна плата, встановлена ​​PHA (зазвичай від 0 до 50 доларів США на місяць). TTP більшості сімей визначається на основі 30 відсотків скоригованого розрахунку доходу. TTP являє собою внесок сім'ї у витрати на житло.
4. 4Визначте відповідний стандарт оплати. Кожен PHA встановлює стандарти оплати на основі справедливої ​​ринкової орендної плати HUD (FMR) для місцевої області. Стандарт оплати зазвичай становить від 90 до 110 відсотків FMR для кожного розміру спальні. Наприклад, якщо FMR з 2 спальнями в столичному районі коштує 1400 доларів США, PHA може встановити стандарт оплати від 1400 до 1540 доларів США. Стандарт оплати являє собою максимальну субсидію, яку сплачуватиме PHA, з поправкою на розмір квартири на основі ваучерного розміру спальні сім’ї.
5. 5Розрахуйте виплату житлової допомоги (HAP). HAP є нижчим із стандарту платежу мінус TTP або фактичної орендної плати мінус TTP. Якщо орендар знаходить квартиру з орендною платою на рівні або нижче стандарту оплати, PHA сплачує різницю між орендною платою та TTP. Якщо орендар обирає квартиру з орендною платою, що перевищує стандартну оплату, він повинен сплатити надлишок зі своєї кишені на додаток до свого TTP, але загальний платіж орендаря (TTP плюс будь-яка надлишкова орендна плата) не може перевищувати 40 відсотків скоригованого місячного доходу при початковій оренді.
6. 6Застосовувати пільгу на оплату комунальних послуг, якщо орендар сплачує комунальні послуги окремо. PHAs публікують графіки комунальних послуг на основі типової вартості комунальних послуг для різних типів одиниць у юрисдикції. Надбавка на комунальні послуги віднімається від валової орендної плати, щоб визначити орендну плату орендодавцю, або, як альтернатива, вона зменшує частку орендаря. Якщо надбавка на комунальні послуги перевищує TTP, PHA сплачує різницю безпосередньо орендареві як відшкодування комунальних послуг. Це гарантує, що 30-відсотковий стандарт враховує загальні витрати на житло, а не лише оренду.
7. 7Перегляньте обґрунтованість орендної плати за одиницю. Перш ніж схвалити оренду, PHA має визначити, що запропонована орендна плата є прийнятною порівняно з аналогічними квартирами без допомоги на місцевому ринку. Це запобігає орендодавцям стягувати завищену орендну плату з орендарів розділу 8. Визначення обґрунтованості орендної плати враховує розташування, розмір квартири, тип, вік, якість, зручності та обслуговування. Якщо запропонована орендна плата перевищує порівнянну ринкову орендну плату, PHA буде вести переговори з орендодавцем або відмовити в оренді.

• !Найпоширенішою помилкою щодо Розділу 8 є те, що ваучер покриває повну орендну плату. Насправді ваучер покриває різницю між внеском орендаря (приблизно 30 відсотків скоригованого доходу) і стандартом оплати або фактичною орендною платою, залежно від того, яка з них нижча. Орендарі завжди платять щось на свою орендну плату, якщо їхній дохід надзвичайно низький і вони не отримують мінімального звільнення від орендної плати. Крім того, якщо орендар обирає квартиру з орендною платою, що перевищує стандартну оплату, він повинен доплатити різницю зі своєї кишені, що може збільшити його загальну вартість житла значно вище 30 відсотків доходу. Розуміння цієї структури розподілу витрат є важливим для реалістичного пошуку квартири.
• !Багато власників ваучерів не вимагають усіх доступних відрахувань, зокрема відрахування на догляд за дитиною, відрахування на медичні витрати (для літніх/інвалідів) і відрахування на допомогу по інвалідності. Ці відрахування безпосередньо зменшують скоригований дохід, що, у свою чергу, зменшує TTP і збільшує HAP. Сім'я, яка витрачає 400 доларів на місяць на догляд за дітьми, може зменшити свій TTP приблизно на 120 доларів на місяць (400 доларів на 30 відсотків), вимагаючи відрахування. Житлові органи зобов’язані інформувати сім’ї про доступні відрахування, але на практиці сім’ї часто не надають документів про витрати, що підлягають вирахуванню, якщо їх спеціально не запитують.
• !Критичною помилкою стратегії пошуку є обмеження пошуку квартир до одиниць за стандартом оплати або нижче. Сім'ям дозволяється орендувати квартири понад стандартну оплату, якщо загальний платіж орендаря (TTP плюс надлишкова орендна плата) не перевищує 40 відсотків скоригованого місячного доходу при початковій оренді. На обмежених ринках оренди ця гнучкість може значно розширити діапазон доступних одиниць. І навпаки, орендна плата нижче стандарту не збільшує субсидію сім’ї понад фактичну орендну плату; заощаджені кошти переходять до ЛЖК, а не до орендаря. Розуміння цієї асиметрії допомагає сім’ям робити обґрунтований компроміс між якістю, місцем розташування та вартістю.