Capital Gains Indexation Calculator
Що таке Capital Gains Indexation Calculator?
▾
Індексація приросту капіталу – це метод коригування вартості придбання капітального активу (зокрема нерухомого майна, як-от земля та будівлі) з урахуванням інфляції за допомогою оголошеного урядом індексу інфляції витрат (CII), щоб отримати «індексовану вартість придбання». Ця індексована вартість потім використовується для обчислення довгострокового приросту капіталу (LTCG) — різниці між ціною продажу та вартістю покупки з поправкою на інфляцію. Враховуючи інфляцію, індексація зменшує оподатковуваний приріст капіталу, тим самим зменшуючи податкові зобов’язання. Центральна рада прямих податків (CBDT) повідомляє CII за кожен фінансовий рік, використовуючи 2001-02 фінансовий рік як базовий (CII = 100). Наприклад, ІСІ для 2024-25 фінансових років становить 363. Якщо ви придбали нерухомість за 30 лакхів рупій у 2004-05 фінансових роках (ІСІ = 113) і продали її в 2024-25 фінансовому році (ІСІ = 363), індексована вартість = ₹30 л × (363/113) = ₹96,37 лакх — значно вище фактичної вартості покупки. Тоді податок LTCG у розмірі 20% застосовується лише до різниці між ціною продажу та цією індексованою вартістю. Важливо: Бюджет на 2024 рік (чинний з 23 липня 2024 року) принципово змінив індексацію майна: з 23 липня 2024 року продавці нерухомості мають можливість сплачувати податок LTCG за ставкою 12,5% без індексації АБО продовжувати 20% з індексацією (для нерухомості, придбаної до 23 липня 2024 року). Платники податків повинні вибрати той варіант, який призведе до нижчого податку. Для боргових взаємних інвестиційних фондів (LTCG з утриманням понад 36 місяців) індексацію було скасовано в бюджеті на 2023 рік — прибуток боргу MF тепер оподатковується за низькою ставкою без індексації.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Індексована вартість придбання = фактична вартість × (ІСІ року продажу / ІСІ року придбання); LTCG = ціна продажу - індексована вартість; Податок LTCG = LTCG × 20% (з індексацією) АБО ціна продажу – фактична вартість × 12,5% (без індексації, після 23 липня 2024 р.); Виберіть те, що нижчеОпис змінних
▾
| Символ | Ім'я | Одиниця | Опис |
|---|---|---|---|
| CII_s | ІСІ року продажу | number | Індекс інфляції вартості, наданий CBDT за фінансовий рік, у якому продається нерухомість (наприклад, 363 для 2024-25 фінансового року). |
| CII_p | ІСІ року придбання | number | Індекс інфляції вартості за рік придбання нерухомості; якщо до 2001-02, використовуйте FMV 1 квітня 2001 з CII=100. |
| AC | Фактична вартість придбання | ₹ | Загальна вартість покупки, включаючи гербовий збір, реєстраційні збори, брокерські та юридичні збори, сплачені під час покупки. |
| IC | Індексована вартість | ₹ | AC × (CII_s / CII_p) — вартість з поправкою на інфляцію, яка використовується для розрахунку LTCG. |
Як Capital Gains Indexation Calculator
▾
- 1Визначте фінансовий рік купівлі-продажу основного активу — для майна це дата реєстрації; зауважте, що якщо нерухомість була успадкована чи подарована, застосовуються дата придбання та вартість попереднього власника (до 1 квітня 2001 року з поправкою на FMV на 1 квітня 2001 року).
- 2Перегляньте індекс інфляції витрат (Cost Inflation Index, CII) як для року придбання, так і для року продажу з офіційного повідомлення CBDT — 2001-02 FY = 100 (базовий рік); якщо придбано до 2001-2002 фінансових років, використовуйте FMV станом на 1 квітня 2001 року як вартість, а ІСІ того року як 100.
- 3Обчисліть індексовану вартість: фактична вартість покупки × (ІСІ року продажу / ІСІ року придбання) — це основа вартості з поправкою на інфляцію.
- 4Додайте будь-які витрати на покращення, понесені після покупки (капітальні вдосконалення, як-от розширення, ремонт), до вартості — покращення також індексуються за роком здійснення; гербовий збір і витрати на реєстрацію є частиною вартості покупки.
- 5Обчисліть LTCG з індексацією = ціна продажу − індексована вартість придбання − індексована вартість покращення; Податок LTCG = 20% від цієї суми.
- 6Для майна, проданого 23 липня 2024 року або пізніше: також обчисліть LTCG без індексації = ціна продажу − фактична вартість; податок = 12,5%; порівняйте обидва та виберіть варіант із нижчими податковими зобов’язаннями.
- 7Перевірте звільнення від оподаткування: якщо ви реінвестуєте LTCG у нову житлову нерухомість (розділ 54), облігації (розділ 54EC) або нові активи протягом визначених термінів, ви можете вимагати звільнення від LTCG і зменшити або скасувати податок.
Розв'язані приклади
▾
Для майна до 23.07.2024: тут краще 20% з індексацією; завжди порівнюйте обидва варіанти
З індексацією: податок = ₹10,73 л. Без індексації: 12,5% × ₹1,2Cr = ₹15L. Варіант 20% з індексацією економить ₹4,27L, оскільки індексована вартість (₹96,37L) майже втричі перевищує номінальну вартість покупки (₹30L), різко зменшуючи оподатковуваний прибуток.
Для нещодавно придбаних об’єктів часто виграє варіант 12,5% без індексації після бюджету на 2024 рік
Маючи лише 5 років історії покупок, індексація забезпечує скромну користь (80 рупій → 100,5 рупії з індексацією). Опція 12,5% на 70 ₹ LTCG = ₹ 8,75 л дешевша, ніж 20% на ₹ 49,5 л = ₹ 9,9 л. Зміна бюджету на 2024 рік допомагає продавцям нещодавно придбаного майна.
Для нерухомості, створеної до 2001 року, основою вартості є FMV на 1 квітня 2001 року; можна використовувати зареєстрований звіт оцінювача
Об’єкти нерухомості, придбані до 1 квітня 2001 року, використовують справедливу ринкову вартість (FMV) станом на 1 квітня 2001 року як вартість. Цей FMV індексується з використанням ІСІ з цього базового року. Рекомендується зареєстрований державний сертифікат оцінювача для обґрунтування використаного FMV.
Звільнення від оподаткування відповідно до розділу 54 вимагає придбання ОДНОГО нового житлового будинку в Індії протягом 1 року до або 2 років після продажу (3 роки у разі будівництва)
Розділ 54 передбачає повне звільнення від сплати LTCG, якщо весь LTCG реінвестовано в придбання або будівництво нової житлової нерухомості протягом встановленого терміну. Якщо лише часткове реінвестування, застосовується пропорційне звільнення. Нова нерухомість має бути в Індії та не може бути продана протягом 3 років.
Практичне застосування
▾
Продавці нерухомості обчислюють податок LTCG, перш ніж вирішити, чи продавати – порівняння податку нижче 20% з індексацією та 12,5% без індексації після 23 липня 2024 року, що дає змогу практикам приймати обґрунтовані кількісні рішення на основі підтверджених обчислювальних методів і стандартних підходів.
Податкове планування для успадкованого майна — обчислення індексованої вартості з використанням FMV 1 квітня 2001 року для мінімізації податку LTCG на продаж майна предків, допомагаючи аналітикам отримати точні результати, які підтримують стратегічне планування, розподіл ресурсів і порівняльний аналіз ефективності між організаціями
Сертифіковані бухгалтери обчислюють приріст капіталу для клієнтів і консультують щодо стратегій реінвестування відповідно до Розділу 54/54EC для зменшення або скасування податку LTCG, що дозволяє фахівцям систематично оцінювати результати та порівнювати сценарії за допомогою надійних математичних основ і встановлених формул
Інвестори в нерухомість, які вирішують, продавати та реінвестувати (за допомогою CGAS) чи утримувати — порівнюють податкову вартість продажу зараз із утриманням протягом наступних кількох років, підтримують процеси оцінки на основі даних, де чисельна точність є важливою для дотримання вимог, звітності та цілей оптимізації
NRI, що продають нерухомість в Індії — розуміння розрахунків LTCG, зобов’язань TDS для покупця (утримання 20,8% із загальної суми доходів, якщо не отримано нижчий сертифікат про утримання податку) та переваги DTAA, що вимагає точного кількісного аналізу для підтримки рішень на основі доказів, стратегічного розподілу ресурсів та оптимізації ефективності в різних організаційних контекстах і професійних дисциплінах.
Особливі випадки
▾
Майно, придбане за заповітом/спадщиною
Для успадкованого майна враховується дата придбання та вартість попереднього власника. Якщо попередній власник придбав до 1 квітня 2001 року, FMV станом на 1 квітня 2001 року є вартістю (з CII за 2001-02 = 100). Спадкоємець не може вимагати звільнення від LTCG за допомогою Розділу 54F (для себе), якщо він уже володіє двома житловими будинками — він повинен перевірити свою правомочність на основі свого власного статусу власності, а не статусу померлого.
Неподілена сімейна власність (HUF)
Коли спільна сімейна власність (майно у форинтах) розділяється, а окремі частки потім продаються, вартість придбання для LTCG є часткою особи в первісній вартості у форинтах. Період утримання для LTCG включає період, протягом якого власність перебувала у власності HUF, а не лише з дати поділу. Це може значно принести користь членам, які отримали свою частку від дуже старої власності HUF.
Схема рахунку реінвестування LTCG у приріст капіталу
Якщо ви плануєте реінвестувати LTCG у нове майно відповідно до Розділу 54, але не можете завершити покупку до настання терміну подання ITR, ви повинні внести невикористану суму LTCG у схему рахунку приросту капіталу (CGAS) у будь-якому націоналізованому банку перед подачею ITR. Це зберігає вимогу про звільнення. Кошти мають бути використані протягом визначеного терміну (2 роки для покупки, 3 роки для будівництва) — інакше внесена сума оподатковується як приріст капіталу.
Спільне майно — поділ LTCG
Для спільного майна (подружжя, брати і сестри) LTCG ділиться пропорційно власності. Кожен співвласник самостійно розраховує свою індексовану вартість, LTCG і претензії на звільнення. Це дозволяє кожному співвласнику використовувати свій власний ліміт звільнення від оподаткування відповідно до Розділу 54/54EC (50 рупій для 54EC) і власний ліміт у 10 крор рупій для Розділу 54. Належне документальне підтвердження частки власності під час купівлі має важливе значення.
Індекс інфляції витрат (CII) — вибрані фінансові роки
▾
| Фінансовий рік | CII | Фінансовий рік | CII |
|---|---|---|---|
| 2001-02 (база) | 100 | 2013-14 | 220 |
| 2004-05 | 113 | 2016-17 | 264 |
| 2007-08 | 129 | 2019-20 | 289 |
| 2010-11 | 167 | 2021-22 | 317 |
| 2011-12 | 184 | 2022-23 | 331 |
| 2012-13 | 200 | 2023-24 | 348 |
| — | — | 2024-25 | 363 |
Часті запитання
▾
Що таке індекс інфляції витрат (CII) на 2024-2025 фінансовий рік?
Згідно з повідомленням CBDT, індекс інфляції витрат (CII) на 2024-2025 фінансовий рік становить 363. Базовим роком є 2001-02 фінансовий рік (ІСІ = 100). ІСІ зріс зі 100 у 2001-02 роках до 363 у 2024-25 роках, що відображає приблизно 3,6-кратну кумулятивну інфляцію за 23 роки. ІСІ використовується для обчислення індексованої вартості придбання для LTCG капітальних активів, які утримуються понад 24 місяці (власність) або 36 місяців (боргові пайові фонди).
Як Бюджет-2024 змінив правила індексації майна?
Бюджет на 2024 рік (чинний з 23 липня 2024 року) змінив стандартну ставку LTCG для нерухомого майна з 20% з індексацією до 12,5% без індексації. Проте спеціальне положення дозволяє платникам податку обирати: для майна, придбаного до 23 липня 2024 року, ви можете обрати АБО 20% з індексацією, АБО 12,5% без індексації — залежно від того, що призведе до меншого податку. Для майна, придбаного 23 липня 2024 року, діє лише ставка 12,5% без індексації. Це суттєва зміна для довгострокових власників нерухомості.
Чи можу я вимагати звільнення LTCG від продажу майна?
так Кілька винятків дозволяють зменшити або скасувати податок LTCG: Розділ 54 (реінвестувати в нову житлову нерухомість протягом 1-2 років — до 10 крор ₹); Розділ 54F (для продажу нежитлових капітальних активів, реінвестування чистої компенсації в житлову нерухомість); Розділ 54EC (інвестувати LTCG до 50 лакх рупій у визначені облігації — NHAI, REC — протягом 6 місяців; 5-річне обмеження); Розділ 54B (землі сільськогосподарського призначення, реінвестиції в землі сільськогосподарського призначення); Розділ 54GB (стартові інвестиції). Кожен має свої умови та терміни.
Який період зберігання майна LTCG?
Для нерухомого майна (землі, будівель) період зберігання для LTCG становить більше 24 місяців (2 роки). Майно, яке утримується протягом 24 місяців або менше, кваліфікується як короткострокові капітальні активи, а STCG оподатковується за низькою ставкою. Для зареєстрованих акцій поріг становить 12 місяців. Для боргових взаємних фондів раніше це було 36 місяців для LTCG (з індексацією), але з моменту прийняття бюджету на 2023 рік усі доходи від боргу MF оподатковуються за низькою ставкою незалежно від періоду утримання.
Як визначити FMV майна, придбаного до 1 квітня 2001 року?
FMV станом на 1 квітня 2001 року можна визначити за допомогою: (1) сертифіката зареєстрованого оцінювача, затвердженого державою — це найбільш надійний метод; (2) Муніципальна оцінка станом на 1 квітня 2001 року; (3) Порівнянні дані про продажі подібних об’єктів нерухомості в тій самій місцевості приблизно на цю дату. CBDT визначає, що вартість має відповідати зареєстрованому звіту оцінювача, а FMV не може перевищувати фактичну ціну продажу. Настійно рекомендується професійна оцінка, щоб уникнути перевірки податку на прибуток.
Чи включено гербовий збір, сплачений при покупці, у вартість придбання?
так Вартість придбання для цілей приросту капіталу включає: фактичну ціну придбання, сплачений гербовий збір, реєстраційні витрати, юридичні збори за придбання майна та будь-які інші витрати, безпосередньо понесені під час придбання майна. Ці витрати також підлягають індексації з року їх оплати. Включення всіх цих витрат до розрахунку індексованих витрат зменшує оподатковуваний LTCG.
Що станеться, якщо індексована вартість перевищить ціну продажу?
Якщо індексована вартість придбання перевищує ціну продажу (створюючи збиток), це є довгостроковою втратою капіталу (LTCL). LTCL можна перенести на 8 років і зарахувати лише проти LTCG з будь-якого капітального активу (не проти STCG чи доходу з інших джерел). Ви повинні подати свій ITR до встановленого терміну, щоб мати право на перенесення цього збитку.
Що таке звільнення за Розділом 54EC (Облігації на приріст капіталу)?
Розділ 54EC дозволяє звільняти від LTCG майно шляхом інвестування приросту капіталу (до 50 лакх рупій за фінансовий рік) у визначені довгострокові облігації, випущені NHAI (Національним управлінням автомобільних доріг Індії) або REC (Корпорацією сільської електрифікації) протягом 6 місяців від дати продажу. Ці облігації мають 5-річний період блокування та приносять відсотки приблизно 5-5,5% (оподатковуються). Це корисно, коли ви не хочете купувати нерухомість, але хочете заощадити на податку LTCG.
Поширені помилки
▾
- !Невикористання FMV станом на 1 квітня 2001 року для нерухомості, придбаної до 2001 року — використання початкової ціни покупки (наприклад, 2 лакх рупій за покупку 1985 року) замість набагато вищої FMV 2001 року значно збільшує LTCG і податок.
- !Забули про індексацію витрат на покращення — оновлення, добудови та капітальний ремонт після початкової покупки також індексуються з їх року; не включаючи ці збільшення оподатковуваного LTCG без необхідності.
- !Пропуск 6-місячного терміну для інвестицій в облігації відповідно до Розділу 54EC — 6-місячний відлік починається з дати переказу, а не з дати отримання грошей; пропуск цього терміну робить LTCG повністю оподатковуваним.
- !Не порівнюючи 20% з індексацією та 12,5% без індексації для майна, проданого після 23 липня 2024 року — кращий варіант залежить від конкретної дати покупки та вартості; завжди розраховуйте обидва.
- !Вимагання звільнення від оподаткування відповідно до Розділу 54 при другому продажу нерухомості — Розділ 54 дозволяє звільнення від оподаткування лише при купівлі ОДНОЇ нової житлової нерухомості; ви не можете купити два будинки та вимагати повного звільнення (хоча 2 крори ₹ LTCG можна розділити між двома будинками з 2019-20 фінансового року).
- !Не звітувати про LTCG від продажу майна в ITR, оскільки «покупець сплатив гербовий збір» — продавець повинен звітувати про LTCG від продажу майна незалежно від сплати гербового збору; вирахуваний TDS покупця (якщо ціна > ₹50 л) відображається як кредит у формі 26AS продавця.
Порада профі
Для нерухомості, яка утримується понад 10 років, 20% зі ставкою індексації майже завжди дає нижчий податок на LTCG, ніж 12,5% без індексації, оскільки тривалі періоди утримання дозволяють ІСІ різко збільшити базу витрат, часто зменшуючи оподатковуваний LTCG майже до нуля. Для нерухомості, яка утримується протягом 3-5 років, обчислюйте цифри в обох напрямках — варіант 12,5% може бути кращим, оскільки збільшення індексованої вартості є помірним.
Чи знаєте ви?
Індекс інфляції витрат в Індії зріс зі 100 у 2001-02 фінансових роках до 363 у 2024-25 фінансових роках — зростання на 263% за 23 роки, що означає середньорічну інфляцію приблизно 5,8%. Для тих, хто придбав нерухомість у 2001-02 роках і продав у 2024-25 роках, індексована вартість у 3,63 рази перевищує початкову ціну придбання, тобто лише підвищення курсу вище 3,63x оподатковується як LTCG. Ця щедра індексаційна пільга захистила інвесторів у нерухомість від значних податків на те, що частково є лише інфляційним підвищенням цін.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Джерела
Отримуйте щотижневі поради з математики
Приєднуйтеся до 12 000+ підписників, які щотижня отримують поради щодо калькулятора.