NZ Rental Property Tax
Що таке Rental Income Tax Calculator (NZ)?
▾
У Новій Зеландії весь дохід від оренди житлової чи комерційної нерухомості підлягає оподаткуванню та повинен бути задекларований у вашій податковій декларації. Немає окремого податку на дохід від оренди — прибуток від оренди просто додається до вашого іншого доходу (зарплати, прибутку від бізнесу тощо) і оподатковується за вашою граничною ставкою податку на доходи фізичних осіб, яка коливається від 10,5% до 39% залежно від загального доходу. Оподатковуваний прибуток від оренди розраховується шляхом віднімання допустимих відрахувань із загальної суми валових надходжень від оренди. Дозволені відрахування для оренди житлової нерухомості включають ставки (тарифи), страхові внески, комісію за управління майном, ремонт і технічне обслуговування (не капітальні покращення), юридичні збори за поновлення оренди, бухгалтерські збори та — після значних змін політики — відсотки за іпотекою на поетапній основі. Відсотки по іпотеці були найбільш значними змінами за останні роки. З 1 жовтня 2021 року інвестори в житлову нерухомість втратили можливість вираховувати відсотки за іпотечним кредитом у рамках зусиль уряду послабити ринок житла. Однак політику було змінено, і відрахування відсотків було поступово повернуто: 50% відсотків підлягали вирахуванню протягом року до 31 березня 2024 року, піднявшись до 60% з 1 квітня 2024 року, потім до 80% з 1 квітня 2025 року, а повна 100% відрахування поверталася з 1 квітня 2026 року. Амортизація будівель була виключена після землетрусу в Крайстчерчі 2011 року (коли амортизацію будівель було скасовано), але рухоме майно (рухоме майно, як-от прилади, килими та штори) все ще може амортизуватися за встановленими ставками IR. Будинки для відпочинку змішаного використання — нерухомість, яка частково використовується для приватного використання, а частково для оренди — вимагають пропорційного розподілу доходів і витрат за спеціальною формулою, встановленою IR. Тест яскравої лінії також може створити податкове зобов’язання, якщо житлова нерухомість продається протягом 2 років після придбання (для нерухомості, придбаної 1 липня 2024 року або пізніше).
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
Чистий дохід від оренди = валовий дохід від оренди − допустимі відрахування; Податок до сплати = чистий дохід від оренди × гранична податкова ставка; Процентна франшиза = Іпотечний відсоток × відповідний відсоток поступового впровадження (60% 2024, 80% 2025, 100% 2026+)Опис змінних
▾
| Символ | Ім'я | Одиниця | Опис |
|---|---|---|---|
| GR | Валовий дохід від оренди | NZD ($/year) | Загальні надходження від орендної плати, отримані від орендарів протягом податкового року, включно з будь-якими конфіскаційними зобов’язаннями та страховими надходженнями за втрачену орендну плату |
| D | Загальні допустимі відрахування | NZD ($/year) | Усі витрати, що підлягають вирахуванню, включаючи ставки, страхування, комісію за управління, ремонт, допустимі відсотки та амортизацію рухомого майна |
| NRI | Чистий дохід від оренди | NZD ($/year) | Оподатковуваний прибуток від оренди: валовий дохід від оренди мінус загальні допустимі відрахування |
| r_m | Гранична податкова ставка | Percentage (%) | Ставка податку на доходи фізичних осіб, що застосовується до верхньої частки сукупного доходу платника податку, коливається від 10,5% до 39% |
| p_i | Відсоток поступового введення відсотків | Percentage (%) | Частка процентів по іпотечному кредиту, які підлягають оподаткуванню в поточному році: 60% (2024/25), 80% (2025/26), 100% (з 2026/27) |
Як Rental Income Tax Calculator (NZ)
▾
- 1Записуйте весь валовий дохід від оренди, отриманий протягом податкового року, включаючи орендну плату, дохід від орендної плати, якщо вона була втрачена, будь-які страхові квитанції за втрачену орендну плату та будь-які суми, сплачені орендарями, які зазвичай є вашою відповідальністю.
- 2Визначте всі допустимі відрахування: комунальні ставки, плата за воду (якщо ви їх сплачуєте), страхування орендодавця, комісія за управління майном, плата за оренду, банківські комісії, пов’язані з орендною позикою, ремонтом і технічним обслуговуванням (не поліпшеннями), бухгалтерськими та юридичними оплатами за оренду.
- 3Розрахуйте частину процентів по іпотечному кредиту, що підлягає вирахуванню, на основі поточної ставки поступового введення: 60% за рік, що закінчився 31 березня 2025 року, 80% за рік, що закінчився 31 березня 2026 року, 100% з 1 квітня 2026 року.
- 4Розрахуйте амортизацію рухомого майна (побутова техніка, килими, теплові насоси тощо), використовуючи встановлені IR ставки. Будівлі не підлягають амортизації, але рухоме майно у власності може.
- 5Застосовуйте правила активів змішаного використання, якщо майно використовується приватно протягом будь-якої частини року — доходи та витрати необхідно розподіляти за формулою: (дні оренди / (дні оренди + дні приватного використання)) × загальні витрати.
- 6Обчисліть чистий дохід або збиток від оренди: загальний дохід мінус загальні допустимі відрахування. У разі виникнення збитків збитки від оренди житла обмежуються — їх можна компенсувати лише за рахунок майбутніх доходів від оренди того самого чи іншого майна, а не за рахунок зарплати чи заробітної плати.
- 7Включіть чистий прибуток від оренди у вашу індивідуальну податкову декларацію (IR3) і сплатіть податок на прибуток за вашою граничною ставкою. Якщо ви маєте дохід від оренди, ви, як правило, зобов’язані подати декларацію IR3, навіть якщо ви також отримуєте зарплату.
Розв'язані приклади
▾
Лише 60% відсотків по іпотечному кредиту підлягають відрахуванню в 2024/25 рр.; повна відрахування з 1 квітня 2026 року
Відрахування: $2500 + $1200 + $2400 + $10800 = $16900. Чистий прибуток: $24 000 − $16 900 = $7100. Податок: $7100 × 33% = $2343.
Правила обмеження означають, що збиток може бути перенесений лише на майбутні доходи від оренди
Згідно з правилами розподілу (діють з 2019 року), збитки від оренди житла не можуть бути використані для зменшення податку на інші доходи. Збиток у розмірі 4000 доларів США переноситься на майбутні прибутки від оренди.
Формула змішаного використання: дні оренди / (дні оренди + приватні дні) = 60/90 = 66,7% витрат, що підлягають вирахуванню
60 / (60 + 30) = 66,7% від $15 000 = $10 000 франшизи. Валова орендна плата 9 000 доларів США мінус 10 000 доларів США = 1 000 доларів США збитків, визначених як втрати активів змішаного використання.
Будівлі не підлягають амортизації, але рухоме майно в межах орендованого майна все ще має право на амортизаційні відрахування
Тепловий насос: $4500 × 18% = $810. Килим: $3000 × 25% = $750. Загальна сума амортизаційних відрахувань за перший рік: 1560 доларів США, зменшуючи оподатковуваний дохід від оренди.
Практичне застосування
▾
Орендодавець, який здає в оренду нерухомість і отримує від орендної плати 26 400 доларів США на рік, розраховує чистий оподатковуваний дохід від оренди після вирахування ставок, страхування та 60% процентів по іпотеці, а потім сплачує отриманий податок за граничною ставкою 33%.
Інвестор із чотирма орендованими об’єктами нерухомості використовує електронну таблицю для відстеження доходів і витрат для кожного об’єкта нерухомості окремо, розподіляючи збитки на об’єкти з високими відсотковими витратами та компенсуючи прибуток у всьому портфелі.
Господар Airbnb, який орендує свій будинок на 80 днів на рік і проживає в ньому протягом решти 285 днів, застосовує правила активів змішаного використання для розподілу витрат, вираховуючи лише частину орендної плати.
Подружжя, яке тримає своє орендоване майно через структуру LTC, виявляє, що збитки від оренди потрапляють до їхніх особистих податкових декларацій, але вони закриті — вони не можуть використовувати збитки для зменшення податку на свій дохід від найму.
Податковий агент радить інвестору, який розглядає питання про придбання новобудови чи існуючого будинку для здачі в оренду, пояснюючи, що наразі новобудови зберігають повний відрахування відсотків, тоді як існуючі будинки все ще поступово повертаються до 100%.
Особливі випадки
▾
Звільнення від податку на нове будівництво — відрахування відсотків
Новобудови, придбані 27 березня 2021 року або після цієї дати, зберігали повну можливість вирахування процентів за іпотечним кредитом протягом усього періоду, коли було відмовлено в нарахуванні відсотків за іншу житлову нерухомість (2021–2024 роки). Це означає, що інвестори в новобудови не підлягали поступовому виведенню з експлуатації, що давало їм значні податкові переваги перед інвесторами в існуючі будинки протягом цього періоду.
LTC і структури компанії
Нерухомість, що здається в оренду через оглядову компанію (LTC), розглядається так, ніби акціонери володіють нею безпосередньо для цілей оподаткування. Це означає, що доходи та збитки переходять особисто до акціонерів, і все ще застосовується обмеження. Власність звичайних компаній оподатковується за ставкою 28%, але збитки не можуть перейти до акціонерів.
Податок на товари та послуги та оренда нерухомості
Дохід від оренди житла звільняється від податку на товари та послуги. Це означає, що ви не стягуєте податок на товари та послуги з орендної плати та не можете вимагати повернення податку на товари та послуги на витрати на майно. Однак якщо ви також надаєте короткострокове житло (наприклад, Airbnb) і ваш оборот перевищує 60 000 доларів США, вам може знадобитися зареєструватися для сплати податку на товари та послуги. Оренда комерційної нерухомості обкладається податком на товари та послуги.
Дохід від оренди за кордоном
Податкові резиденти Нової Зеландії повинні задекларувати дохід від оренди нерухомості за кордоном у своїй податковій декларації Нової Зеландії. Угоди про уникнення подвійного оподаткування можуть надавати пільги, якщо податок уже сплачено в країні, де знаходиться майно. Щоб уникнути подвійного оподаткування, можна вимагати іноземних податкових пільг, але правила складні й часто вимагають професійної консультації.
Постояльці та сусіди по квартирі
Якщо ви орендуєте кімнату для пансіонату у своєму власному домі та стягуєте плату, нижчу тижневого порогу IR (зараз 279 доларів США на тиждень за мешканця), дохід, як правило, не оподатковується. Понад цей поріг перевищення оподатковується. Це відрізняється від здачі в оренду окремої інвестиційної нерухомості, яка завжди повністю оподатковується.
Основні правила податку на орендоване майно Нової Зеландії
▾
| Пункт | правило |
|---|---|
| Ставка податку на дохід від оренди | Гранична ставка податку на прибуток (10,5%–39%) |
| Вирахування відсотків (2024/25) | 60% відсоткової франшизи |
| Вирахування відсотків (2025/26) | 80% відсоткової франшизи |
| Вирахування відсотків (з 2026/27 р.) | 100% відсоткової франшизи |
| Амортизація будівлі | Не підлягає франшизі (видалено 2011) |
| Амортизація рухомого майна | Дозволено за нормами, встановленими ІР |
| Втрати оренди — житла | Огороджений кільцем; не може компенсувати дохід із заробітної плати |
| Орендні втрати — комерційні | Не огороджений; може компенсувати інші доходи |
| Тестовий період Bright-line (з 1 липня 2024 р.) | 2 роки |
| Відрахування активів змішаного використання | Дні оренди / (дні оренди + приватні дні) × витрати |
Часті запитання
▾
Чи весь дохід від оренди в Новій Зеландії оподатковується?
так Весь дохід від оренди нерухомості в Новій Зеландії підлягає оподаткуванню, незалежно від того, чи є ця нерухомість житловою чи комерційною, і незалежно від суми. Для доходу від оренди не існує неоподатковуваного порогу — він додається до вашого іншого доходу й оподатковується за вашою граничною ставкою податку на прибуток.
Чи можу я вирахувати відсотки за іпотечним кредитом за моє орендоване майно в Новій Зеландії?
Так, але правила суттєво змінилися. З 1 жовтня 2021 року відрахування відсотків було скасовано, а потім поступово повернуто: 60% відрахування з 1 квітня 2024 року, 80% з 1 квітня 2025 року та 100% з 1 квітня 2026 року. Нові збірки, які були придбані 27 березня 2021 року або пізніше, зберігали повну відрахування відсотків.
Що таке розподіл прибутку від оренди?
Розмежування означає, що втрати від оренди житла не можуть бути використані для компенсації податку на інший дохід (наприклад, зарплату). Якщо ваші дозволені відрахування перевищують ваш дохід від оренди, отриманий збиток «обмежується» та може бути використаний лише для компенсації майбутніх доходів від оренди того самого чи іншого житла. Комерційні приміщення не огороджені.
Чи можу я амортизувати будівлі, які орендую?
Ні. Після землетрусів у Крайстчерчі в бюджеті на 2011 рік було вилучено амортизацію житлових і комерційних будівель. Проте рухоме майно у власності — таке як побутова техніка, теплові насоси, килими, жалюзі та освітлювальні прилади — все ще може бути амортизовано за опублікованою зменшуваною вартістю або прямолінійними ставками. Це особливо важливо в контексті розрахунків податку на прибуток від оренди, де точність безпосередньо впливає на прийняття рішень. Професіонали в багатьох галузях покладаються на точні розрахунки податку на прибуток від оренди, щоб перевірити припущення, оптимізувати процеси та забезпечити відповідність чинним стандартам. Розуміння базової методології допомагає користувачам правильно інтерпретувати результати та визначати, коли може знадобитися додатковий аналіз.
Чи потрібно подавати податкову декларацію, якщо я отримую дохід від оренди?
так Якщо ви отримуєте дохід від оренди, ви повинні подати декларацію про доходи фізичних осіб IR3 до податкової служби, навіть якщо ви також отримуєте зарплату через систему PAYE. Дохід від оренди не покривається автоматичним нарахуванням прибуткового податку, який IR надсилає лише особам, які отримують зарплату. Це особливо важливо в контексті розрахунків податку на прибуток від оренди, де точність безпосередньо впливає на прийняття рішень. Професіонали в багатьох галузях покладаються на точні розрахунки податку на прибуток від оренди, щоб перевірити припущення, оптимізувати процеси та забезпечити відповідність чинним стандартам. Розуміння базової методології допомагає користувачам правильно інтерпретувати результати та визначати, коли може знадобитися додатковий аналіз.
Що таке яскравий тест і як він пов’язаний з податком на прибуток від оренди?
Тест яскравих ліній оподатковує приріст капіталу від житлової нерухомості, проданої протягом визначеного періоду покупки. З 1 липня 2024 року перевірка застосовується до нерухомості, проданої протягом 2 років після покупки. Нерухомість, продана протягом періоду яскравої лінії, оподатковується на прибуток за ставкою податку на граничний прибуток власника — такою ж ставкою, як і дохід від оренди. Це окремо від поточного податку на дохід від оренди.
Як оподатковуються багатофункціональні будинки відпочинку?
Активи змішаного використання (власність, яка використовується частково для приватного використання, частково для оренди, а частково вільна) підлягають особливим правилам розподілу. Витрати можна вирахувати лише пропорційно кількості днів оренди, поділеній на загальну кількість днів оренди плюс днів приватного користування. Дохід від такої нерухомості виділяється для компенсації витрат від того самого активу.
Чи можу я вирахувати ремонт і технічне обслуговування свого орендованого майна?
Так, але лише для справжнього ремонту та технічного обслуговування — витрати, які відновлюють майно до початкового стану. Капітальні покращення, які продовжують термін служби майна або додають нові функції, не підлягають вирахуванню як технічне обслуговування; вони можуть бути додані до собівартості майна для майбутньої амортизації (по рухомому майну) або для розрахунку яскравого прибутку від продажу.
Поширені помилки
▾
- !Вирахування капітальних поліпшень як ремонт — фарбування орендованого майна є обслуговуванням; додавання нової палуби або ремонт ванної кімнати є капітальним покращенням. Лише справжнє технічне обслуговування та ремонт підлягають негайному вирахуванню.
- !Забувши розподілити витрати на нерухомість змішаного використання — будинки для відпочинку, які використовуються частково приватно, вимагають ретельного розподілу; стягнення всіх витрат на дохід від оренди завищує відрахування та буде оскаржено IR.
- !Заява про неправильний відсоток відрахування відсотків — відсотки поступового введення змінено 1 квітня 2024 року та знову 1 квітня 2025 року. Застосування неправильного відсотка до неправильного року прибутку є поширеною помилкою.
- !Не подання декларації IR3 — працівники, які також мають дохід від оренди, часто вважають, що PAYE їх роботодавця покриває всі податки. Дохід від оренди завжди вимагає окремої декларації IR3, також може стягуватися попередній податок.
- !Компенсація збитків від орендної плати доходом від роботи — це прямо заборонено для втрат від оренди житла. Перенесіть їх лише за рахунок майбутніх доходів від оренди.
- !Не вести облік усіх витрат на оренду — у разі аудиту ІР ви повинні надати квитанції, рахунки-фактури та банківські виписки для кожного заявленого відрахування. Цифрові записи повинні зберігатися щонайменше сім років.
Порада профі
Тримайте спеціальний банківський рахунок для всіх доходів і витрат від оренди з самого початку. Коли всі транзакції проходять через єдиний рахунок, пов’язаний з кожною нерухомістю, облік на кінець року є простим, відрахування легко обґрунтувати, а ризик пропуску витрат або змішування особистих витрат із витратами на оренду мінімізується.
Чи знаєте ви?
Скасування в Новій Зеландії відрахування відсотків за оренду житла в 2021 році стало однією з найбільш суперечливих змін податкової політики за останні десятиліття — і однією з найкоротших. Про нього було оголошено в березні 2021 року, у 2024 році його почали поступово припиняти, а до квітня 2026 року його планується повністю скасувати, що робить його рідкісним прикладом істотного скасування основної податкової політики протягом п’яти років.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Джерела
- ›Внутрішні доходи: дохід від оренди
- ›Податкове управління: правила обмеження відсотків
- ›Внутрішнє податкове управління: Правила використання активів різного призначення
- ›Внутрішні доходи: огородження нерухомості, що здається в оренду
- ›Законодавство Нової Зеландії: Закон про податок на прибуток 2007 р. — Частина E
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Читати далі →Ratings & comments
Отримуйте щотижневі поради з математики
Приєднуйтеся до 12 000+ підписників, які щотижня отримують поради щодо калькулятора.