Що таке Gross Rent Multiplier?
▾
Мультиплікатор валової орендної плати (GRM) — це швидкий і брудний показник оцінки нерухомості, який виражає вартість нерухомості як кратне річного валового доходу від оренди. Це один із найшвидших способів перевірки відносної вартості інвестиційної нерухомості — ви можете обчислити її за лічені секунди на основі ціни оголошення та рекламованої орендної плати. Нижчий GRM говорить про те, що ви платите менше за долар доходу від оренди, що, як правило, вказує на кращу цінність порівняно з порівнянними об’єктами нерухомості на тому ж ринку. GRM працює шляхом порівняння нерухомості на основі доходу за долар ціни, що робить його корисним для швидкого відбору перед глибшим аналізом. Якщо нерухомість у певному районі зазвичай продається за валову річну орендну плату в 8–10 разів, то нерухомість, ціна якої становить 12 разів, швидше за все, переоцінена або має надзвичайні характеристики, які виправдовують премію. Торгівля нерухомістю в 7× може бути вигідною угодою — або може мати приховані проблеми, що знижують дохід. Незважаючи на свою простоту, GRM має значні обмеження. Він повністю ігнорує операційні витрати, тому нерухомість з дуже високими податками, страхуванням або витратами на технічне обслуговування може демонструвати привабливий GRM, але приносити низьку фактичну віддачу. Він також використовує валову орендну плату, а не чистий операційний дохід, ігноруючи вакансії та інші джерела доходу. З цих причин GRM найкраще використовувати як фільтр першого проходу, а не як інструмент остаточного прийняття інвестиційного рішення. Властивості, які проходять GRM-тест, слід потім проаналізувати за допомогою показників на основі NOI, таких як максимальна ставка та прибутковість готівкою. Порівняльні показники GRM значно відрізняються залежно від ринку та типу власності. Дорогі міські ринки (Нью-Йорк, Сан-Франциско) часто мають GRM 15–25×, оскільки орендна плата є високою відносно ціни покупки в абсолютному вираженні. Вторинний і третинний ринки часто мають GRM 6–10×, що відображає нижчу вартість землі та різні очікування прибутку інвесторів. GRM завжди є найбільш значущим у порівнянні з іншими властивостями подібного типу на тому самому субринку.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Формула
▾
GRM = ціна нерухомості / річна валова орендна плата
Альтернативно: GRM = Ціна нерухомості / (Щомісячна орендна плата × 12)
Розрахункова вартість нерухомості = Річна валова орендна плата × GRM (порівняних продажів)Опис змінних
▾
| Символ | Ім'я | Одиниця | Опис |
|---|---|---|---|
| GRM | Мультиплікатор валової орендної плати | multiple (×) | Кількість років валового доходу від оренди, що дорівнює ціні придбання нерухомості |
| P | Ціна нерухомості | currency | Ціна покупки або оціночна ринкова вартість майна |
| GR_annual | Річна валова орендна плата | currency/year | Загальний дохід від оренди від усіх одиниць, якщо вони повністю зайняті за договірною орендною платою протягом 12 місяців |
| GR_monthly | Щомісячна валова орендна плата | currency/month | Загальна місячна орендна плата з усіх одиниць за поточними або ринковими ставками оренди |
Як Gross Rent Multiplier
▾
- 1Зберіть запитувану ціну нерухомості або ціну нещодавнього продажу з даних лістингу чи публічних записів.
- 2Обчисліть річний валовий дохід від оренди: підсумуйте всі орендні плати за одиницю та помножте на 12. Використовуйте фактичну орендну плату на місці для поточної нерухомості або ринкову орендну плату для вільних чи неринкових об’єктів.
- 3Розділіть ціну нерухомості на річну валову орендну плату: GRM = ціна / річна валова орендна плата.
- 4Порівняйте обчислений GRM з нещодавніми порівнянними продажами на тому самому субринку та типі власності. Зберіть GRM з 3–5 нещодавніх порівнянних продажів, щоб встановити ринковий діапазон GRM.
- 5Використовуйте ринковий GRM для оцінки вартості нерухомості: вартість = річна валова орендна плата × ринковий GRM. Це дає змогу швидко перевірити, чи є ціна запиту розумною.
- 6Якщо GRM перевищить ваш поріг, перейдіть до повного аналізу NOI/Cap rate, перш ніж робити пропозицію. GRM – це інструмент перевірки, а не кінцевий показник оцінки.
Розв'язані приклади
▾
GRM = 320 000 $ / 24 000 $ = 13,3×. Якщо порівняльні дуплекси в цьому районі продаються за GRM 10–12×, цей дуплекс здається трохи завищеним. За 12× GRM справедлива вартість становитиме 24 000 доларів США × 12 = 288 000 доларів США, що означає, що продавець просить на 32 000 доларів США більше, ніж у середньому по ринку. Це відправна точка для переговорів, а не остаточний висновок.
Ринковий GRM із порівнянних середніх значень (9,2 + 9,5 + 9,4) / 3 = 9,37×. Орієнтовна вартість = 60 000 $ × 9,37 = 562 200 $, округлено до ~ 564 000 $. Ця швидка оцінка може бути обчислена за 30 секунд і дає змогу перевірити ціну в списку, перш ніж витрачати години на більш глибоку перевірку.
Власність Нью-Йорка має GRM 20×, власність Середнього Заходу – 8,3×. Це не означає автоматично, що нерухомість на Середньому Заході є кращою інвестицією — вона відображає різні профілі ринкового ризику, очікування підвищення курсу та попит орендарів. Загалом ринки з нижчим GRM пропонують кращі поточні доходи, але менший потенціал підвищення курсу; ринки з вищим GRM відображають зростання та премії за дефіцит.
Обчислення GRM для п’яти об’єктів нерухомості менш ніж за хвилину показує, що об’єкт C (GRM 13.2) є найдорожчим відносно орендної плати, і його слід позбавити пріоритету. Властивості B і D (GRM ~8) пропонують найкращий валовий дохід на долар ціни. Нерухомість Е пропонує найбільш абсолютну орендну плату за ціною. Усі три гарантують повну максимальну ставку та аналіз грошових коштів перед тим, як робити пропозиції.
Деякі інвестори використовують місячну GRM (ціна / місячна оренда), а не річну. Місячний GRM = $250 000 / $1800 = 138,9. Річний GRM = 250 000 $ / (1 800 $ × 12) = 250 000 $ / 21 600 $ = 11,6 ×. Будь-яка версія працює; просто переконайтеся, що ви порівнюєте послідовне (річне з річним, місячне з місячним) під час порівняння з порівнянними продажами.
Практичне застосування
▾
Швидка перевірка десятків списків для визначення найкращих кандидатів для глибшого аналізу
Встановлення швидкої ціни пропозиції під час швидкого руху на конкурентних ринках
Оцінка нерухомості на слабких ринках, де порівняльні дані NOI недоступні
Порівняльний аналіз вашого портфоліо з ринковими тенденціями GRM
Переговори з продавцем: демонстрація переоцінки за допомогою порівнянних даних GRM
Особливі випадки
▾
Об’єкти змішаного використання: Оренда комерційних і житлових приміщень об’єднана в GRM.
Будьте обережні — комерційні приміщення зазвичай мають інші профілі ризику, структуру вакансій і співвідношення витрат, ніж житлові приміщення.
Оренда на відпочинок: дохід від короткострокової оренди дуже сезонний і залежить від платформи.
Використовуйте річний валовий дохід (не екстрапольований за піковий місяць) для GRM, щоб уникнути завищення значення.
Оренда нижче ринкової: якщо орендарі платять значно нижчу орендну плату за ринкову
Нижче ринкової орендної плати: якщо орендарі платять значно нижчу ринкову орендну плату (контрольована орендна плата або тривалий термін оренди), GRM поточної орендної плати переоцінює потенціал справжньої вартості інвестицій. Розрахувати як поточну, так і ринкову ренту GRM.
Діапазони GRM за типом ринку
▾
| Тип ринку | Типовий діапазон GRM | Діапазон максимальної ставки |
|---|---|---|
| Major Gateway City (NYC, LA, SF) | 15–25× | 3–5% |
| Велике вторинне місто (Чикаго, Даллас) | 10–15× | 4–6% |
| Ринок середнього розміру (Колумбус, Нашвілл) | 8–12× | 5–7% |
| Малий/третій ринок | 6–9× | 7–10% |
| Сільська місцевість / район з низьким попитом | 4–7× | 9–12% |
Часті запитання
▾
Що таке хороший GRM для орендованого майна?
«Хороший» GRM повністю залежить від ринку та типу власності. На доступних вторинних ринках GRM 6–9 є звичайним явищем і свідчить про високий дохід. У дорогих прибережних містах GRM 15–25 є нормальним і відображає високу вартість землі та очікування підвищення. На будь-якому конкретному ринку прагніть до GRM на рівні або нижче медіани для порівнянних властивостей, щоб переконатися, що ви не переплачуєте порівняно з аналогами.
Які найбільші обмеження GRM?
GRM повністю ігнорує операційні витрати, тому нерухомість з високими податками або високими експлуатаційними витратами може мати низький GRM, але приносити посередню чисту віддачу. Він також використовує валову орендну плату без поправки на вакантність — будівля з 20% вакантністю виглядає так само, як і повністю зайнята, якщо використовувати потенційну орендну плату. GRM завжди повинен супроводжуватися повним аналізом NOI та капітальної ставки перед прийняттям будь-якого інвестиційного рішення.
Чим GRM відрізняється від максимальної ставки?
Максимальна ставка використовує чистий операційний дохід (NOI, після витрат), тоді як GRM використовує валову орендну плату (до витрат). Максимальна ставка = NOI / вартість власності; GRM = вартість нерухомості / валова орендна плата. Обидва вимірюють вартість відносно доходу, але максимальна ставка є більш точним показником, оскільки вона враховує операційні витрати. GRM швидше; максимальна ставка точніша. Більшість професіоналів використовують максимальну швидкість як основний показник, а GRM як швидкий перший екран.
Чи можу я використовувати GRM для комерційної нерухомості?
GRM найчастіше застосовується до невеликих житлових об’єктів (1–4 квартири, невеликі багатоквартирні будинки). Для комерційної нерухомості максимальна ставка є стандартною, оскільки структура оренди, розподіл витрат і нестабільність доходу набагато складніші. Комерційна нерухомість часто має потрійну чисту оренду або валову оренду з різними витратами, що робить порівняння валової орендної плати менш значущим без нормалізації витрат.
Чи використовувати поточну орендну плату чи ринкову орендну плату при розрахунку GRM?
Використовуйте поточну орендну плату на місці для існуючих зайнятих об’єктів нерухомості — це скаже вам, скільки нерухомість фактично заробляє сьогодні. Також розрахуйте GRM, використовуючи поточну ринкову орендну плату, щоб побачити потенціал, якщо оренду буде поновлено за ринковими ставками. Розрив між поточною орендною платою GRM і ринковою орендною платою GRM представляє перевагу зростання орендної плати — іноді найпривабливіша риса придбання з доданою вартістю.
Скільки порівнянних продажів мені потрібно, щоб встановити ринковий GRM?
В ідеалі зберіть 5–10 порівнянних продажів за останні 6–12 місяців, які за розміром, віком, станом і місцем розташування подібні до вашої предметної власності. Використовуйте середній GRM, а не середній, щоб зменшити вплив викидів. На тонких ринках з невеликою кількістю транзакцій вам може знадобитися використовувати ширшу географічну зону або довший період часу з поправкою на ринкові тенденції.
Чи враховує GRM потенціал підвищення?
GRM фіксує поточний дохід, але нічого не говорить про подорожчання. Ринки з високим GRM (низький дохід) часто існують, тому що інвестори орієнтуються на високе майбутнє підвищення курсу — вони готові платити більше за долар поточної орендної плати, оскільки очікують, що орендна плата та вартість швидко зростатимуть. Ринки з низьким GRM можуть запропонувати кращий поточний дохід, але нижчу оцінку. Повний інвестиційний аналіз враховує як поточний дохід, так і очікуване підвищення курсу.
Що таке правило 1% і як воно пов’язане з GRM?
Основне правило 1% стверджує, що місячна орендна плата має становити принаймні 1% від вартості нерухомості. Це означає річний GRM приблизно 8,33 × (1 / 0,12 = 8,33) або місячний GRM 100. Якщо нерухомість вартістю 200 000 доларів США генерує 2 000 доларів США на місяць орендної плати (1%), місячний GRM = 100. Об’єкти нерухомості, які відповідають правилу 1%, зазвичай генерують достатній валовий дохід, щоб покрити витрати та створити позитивний грошовий потік, хоча це правило є важче задовольнити на дорогих ринках.
Поширені помилки
▾
- !Використання місячної орендної плати замість річної без коригування контрольного показника GRM — місячні та річні GRM непорівнянні без нормалізації.
- !Використання прогнозованої або проформальної орендної плати, а не фактичної орендної плати на місці для розрахунку поточного доходу.
- !Порівняння GRM для різних типів нерухомості (наприклад, односімейні чи багатоквартирні будинки) без усвідомлення того, що кожен тип має власний діапазон GRM.
- !Прийняття інвестиційних рішень виключно на основі GRM без аналізу ліміту та грошових потоків.
Порада профі
Створіть просту електронну таблицю з GRM для кожного продажу у вашому цільовому районі за останні 12 місяців. Глибоко ознайомившись із звичайним діапазоном GRM, ви зможете оцінити нові оголошення за лічені секунди — одразу помітити як завищені ціни, так і потенційні вигідні пропозиції, перш ніж хтось інший зробить детальну математику.
Чи знаєте ви?
Концепція «GRM» передувала складному фінансовому моделюванню на десятиліття. Старі інвестори в нерухомість використовували його як основний інструмент оцінки до того, як аналіз максимальної ставки став стандартним. На деяких ринках GRM майже не змінився за 30 років, що відображає те, наскільки учасники ринку прив’язані до історичних відносин між орендною платою та ціною.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Джерела
- ›Investopedia – Визначення мультиплікатора валової орендної плати
- ›BiggerPockets – GRM проти верхньої ставки для аналізу оренди нерухомості
- ›Національна асоціація ріелторів – аналіз інвестицій у нерухомість
- ›Інститут CCIM – Основи фінансового аналізу нерухомості
- ›Urban Land Institute – Посібник з аналізу ринку нерухомості
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Читати далі →Отримуйте щотижневі поради з математики
Приєднуйтеся до 12 000+ підписників, які щотижня отримують поради щодо калькулятора.