کیا ہے Loan-to-Value (LTV) Calculator?
▾
لون ٹو ویلیو (LTV) ریشو ریئل اسٹیٹ فنانس میں سب سے بنیادی میٹرکس میں سے ایک ہے، جو کسی پراپرٹی کی ادھار کی گئی رقم اور تشخیص شدہ قیمت (یا خریداری کی قیمت) کے درمیان تعلق کو ظاہر کرتا ہے۔ اس کا حساب صرف قرض کی رقم کے طور پر کیا جاتا ہے جسے جائیداد کی قیمت سے تقسیم کیا جاتا ہے، جسے فیصد کے طور پر ظاہر کیا جاتا ہے۔ 80% کے LTV کا مطلب ہے کہ قرض جائیداد کی قیمت کے 80% کی نمائندگی کرتا ہے، اور قرض لینے والے نے 20% ایکویٹی حصص کا حصہ ڈالا ہے۔ LTV وہ بنیادی رسک میٹرک ہے جو رہن کے قرض دہندگان کے ذریعے قرض پر ضمانتی تحفظ کا اندازہ لگانے کے لیے استعمال کیا جاتا ہے۔ قرض دہندہ کے نقطہ نظر سے، ایک کم LTV ایک بڑا ایکویٹی بفر فراہم کرتا ہے - اگر قرض لینے والا ڈیفالٹ کرتا ہے اور جائیداد کو فروخت کرنا ضروری ہے، بقایا قرض کی رقم کی وصولی کے لیے مزید کولیٹرل کشن موجود ہے۔ یہی وجہ ہے کہ کم LTV قرضے بہتر شرح سود وصول کرتے ہیں: قرض دہندگان جب کم خطرہ محسوس کرتے ہیں تو کم چارج کرتے ہیں۔ خریداروں اور سرمایہ کاروں کے لیے، LTV تعین کرتا ہے: (1) چاہے پرائیویٹ مارگیج انشورنس (PMI) کی ضرورت ہے — LTV 80% سے زیادہ ہونے پر روایتی قرضوں پر لازمی ہے؛ (2) سود کی شرح قرض پر لاگو ہوتی ہے - قرض دہندگان کی قیمت شرح میں اضافہ کے طور پر LTV 60%، 70%، اور 80% سے بڑھ جاتی ہے؛ (3) زیادہ سے زیادہ قرض کی رقم تشخیص شدہ قیمت کے نسبت؛ اور (4) قرض کے پروگراموں کے لیے اہلیت (FHA, VA, jumbo)۔ مختلف قرض کے پروگراموں کی زیادہ سے زیادہ LTV کی حدیں مختلف ہوتی ہیں۔ روایتی موافق قرضے پہلی بار گھر خریدنے والوں (PMI کے ساتھ) کے لیے 97% LTV اور سرمایہ کاری کی خصوصیات کے لیے عام طور پر 80% LTV کی اجازت دیتے ہیں۔ FHA قرضے 3.5% کم از کم ڈاؤن ادائیگی کے ساتھ بنیادی رہائش گاہوں کے لیے 96.5% LTV تک کی اجازت دیتے ہیں۔ VA قرضے اہل تجربہ کاروں کے لیے 100% LTV تک کی اجازت دیتے ہیں۔ جمبو لون عام طور پر 80-90% LTV پر ہوتے ہیں۔ LTV خریداری کے بعد بھی اہم ہے: جیسے ہی آپ رہن کی ادائیگی کرتے ہیں اور/یا جائیداد کی تعریف ہوتی ہے، آپ کا LTV کم ہو جاتا ہے، ایکویٹی کی تعمیر ہوتی ہے۔ جب PMI والے قرض پر LTV %80 تک گر جاتا ہے، تو قرض لینے والے ماہانہ ادائیگیوں کو کم کرتے ہوئے PMI کی منسوخی کی درخواست کر سکتے ہیں۔ جب LTV 75-80% تک گر جاتا ہے، تو کیش آؤٹ ری فنانسنگ یا HELOCs ایکویٹی تک رسائی کے لیے قابل عمل ہو جاتے ہیں۔ LTV کو وقت کے ساتھ ٹریک کرنے سے گھر کے مالکان اور سرمایہ کاروں کو ہر پراپرٹی میں ان کی مالی پوزیشن کی واضح تصویر ملتی ہے۔
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
فارمولا
▾
قابل اطلاق فارمولوں اور ان پٹ کے لیے کیلکولیٹر انٹرفیس دیکھیں
جہاں ہر متغیر فنانس اور قرض دینے والے ڈومین میں ایک مخصوص قابل پیمائش مقدار کی نمائندگی کرتا ہے۔ معلوم اقدار کو تبدیل کریں اور نامعلوم کو حل کریں۔ ملٹی سٹیپ کیلکولیشنز کے لیے، پہلے اندرونی تاثرات کا جائزہ لیں، پھر آپریشنز کی معیاری ترتیب کا استعمال کرتے ہوئے نتائج کو یکجا کریں۔متغیر کی تشریح
▾
| علامت | نام | اکائی | تفصیل |
|---|---|---|---|
| LA | قرض کی رقم | USD | قرض دینے والے سے ادھار لی گئی اصل رقم۔ خریداری کی قیمت مائنس ڈاؤن ادائیگی، یا ری فنانس بیلنس کے برابر ہے۔ |
| PV | پراپرٹی ویلیو / تشخیص شدہ قدر | USD | خریداری کی قیمت یا تشخیص کنندہ کی تخمینی مارکیٹ ویلیو سے کم۔ قرض دہندہ زیادہ سے زیادہ قرض کی رقم کا تعین کرنے کے لیے کم استعمال کرتے ہیں۔ |
| LTV | قرض سے قدر کا تناسب | % | قرض کی رقم تقسیم شدہ جائیداد کی قیمت کے اوقات 100۔ رہن انڈر رائٹنگ کے لیے بنیادی رسک میٹرک۔ |
| CLTV | مشترکہ LTV | % | جائیداد پر تمام قرضے (پہلا رہن + HELOC + دوسرا رہن) جائیداد کی قیمت سے تقسیم۔ متعلقہ جب متعدد حقوق موجود ہوں۔ |
| DP | ڈاون پیمنٹ | USD | خریدار کی طرف سے ایکویٹی کا حصہ۔ ڈاون پیمنٹ = پراپرٹی ویلیو کے اوقات (1 مائنس LTV)۔ LTV کو براہ راست متاثر کرتا ہے۔ |
| PMI | پرائیویٹ مارگیج انشورنس | USD/month | 80% LTV سے اوپر کے روایتی قرضوں پر بیمہ درکار ہے۔ عام طور پر سالانہ قرض کی رقم کا 0.2%-1.5% خرچ ہوتا ہے، ماہانہ ادا کیا جاتا ہے۔ |
کیسے Loan-to-Value (LTV) Calculator
▾
- 1مرحلہ 1 - قرض کی رقم کی شناخت کریں: اس رقم کا تعین کریں جس کا آپ قرض لینے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ خریداری کے لیے، یہ خریداری کی قیمت مائنس آپ کی ڈاؤن پیمنٹ کے برابر ہے۔ ری فنانس کے لیے، یہ بقایا قرض بیلنس (شرح اور مدت) یا نئے بڑے بیلنس (کیش آؤٹ ریفائی) کے برابر ہے۔
- 2مرحلہ 2 - تشخیص شدہ قیمت کا تعین کریں: خریداری کے لین دین میں، قرض دہندگان خریداری کی قیمت سے کم یا قدر کی قیمت کو بطور ڈینومینیٹر استعمال کرتے ہیں۔ اگر آپ $400,000 ادا کرتے ہیں لیکن تشخیص $385,000 میں آتا ہے، تو LTV کا حساب $385,000 کا استعمال کرتے ہوئے کیا جاتا ہے — یعنی آپ کی مؤثر ڈاؤن ادائیگی منصوبہ بندی سے زیادہ ہے۔
- 3مرحلہ 3 - LTV کا حساب لگائیں: LTV = قرض کی رقم تقسیم شدہ قیمت کے اوقات 100۔ مثال: $320,000 قرض تقسیم $400,000 قدر = %80 LTV۔ یہ اہم حد ہے — بالکل 80% پر، عام طور پر روایتی قرضوں پر PMI کی ضرورت نہیں ہوتی ہے۔
- 4مرحلہ 4 - PMI کی ضرورت کا اندازہ لگائیں: اگر LTV روایتی قرض پر 80% سے زیادہ ہے، تو نجی رہن کی بیمہ درکار ہے۔ کریڈٹ سکور اور LTV کے لحاظ سے PMI کی شرحیں عام طور پر سالانہ قرض کی رقم کا 0.2%-1.5% تک ہوتی ہیں۔ 1.0% PMI شرح پر $320,000 قرض کے لیے: ماہانہ PMI = $267/ماہ۔
- 5مرحلہ 5 - شرح کی قیمتوں کا تعین کریں: زیادہ تر قرض دہندگان LTV کی بنیاد پر ٹائرڈ قیمتوں کے ساتھ ریٹ شیٹ شائع کرتے ہیں: 60% LTV یا اس سے کم پر قرض بہترین نرخ وصول کرتے ہیں۔ 61-70% LTV ایک چھوٹا پریمیم شامل کرتا ہے۔ 71-80% مزید اضافہ کرتا ہے۔ 60% اور 80% LTV کے درمیان شرح میں فرق 0.25-0.50% ہو سکتا ہے۔
- 6مرحلہ 6 - گھریلو ایکویٹی پروڈکٹس کے لیے CLTV کا حساب لگائیں: اگر آپ کے پاس پہلا رہن ہے اور HELOC یا دوسرا رہن بھی لے لیتے ہیں، تو قرض دہندہ مشترکہ LTV کا حساب لگاتے ہیں: (فرسٹ مارگیج بیلنس + HELOC بیلنس) کو پراپرٹی ویلیو سے تقسیم کیا جاتا ہے۔ زیادہ تر قرض دہندہ ایکویٹی پروڈکٹس کے لیے CLTV کو 80-90% تک محدود کرتے ہیں۔
- 7مرحلہ 7 - وقت کے ساتھ LTV ٹریک کریں: جیسے ہی آپ رہن کی ادائیگی کرتے ہیں اور/یا جائیداد کی تعریف ہوتی ہے، وقتاً فوقتاً اپنے موجودہ LTV کا حساب لگائیں۔ LTV = بقایا قرض بیلنس موجودہ مارکیٹ ویلیو سے تقسیم۔ جب LTV 80% تک پہنچ جائے تو PMI کو ہٹانے کے لیے اپنے قرض دہندہ سے رابطہ کریں۔
حل شدہ مثالیں
▾
اعلی LTV - PMI معنی خیز لاگت کا اضافہ کرتا ہے۔
LTV = $361,000 / $380,000 = 95.0%۔ اس LTV پر، روایتی قرض کے پروگراموں کو PMI کی ضرورت ہوتی ہے۔ $361,000 پر تقریباً 0.9% PMI کی شرح پر، ماہانہ PMI لاگت تقریباً $271 ہے۔ گھر کا مالک اس وقت تک PMI ادا کرے گا جب تک کہ قرض کا بیلنس $304,000 ($380,000 کا 80%) تک گر نہ جائے۔ 7% پر 30 سالہ قرض پر عام معافی پر، اس میں تقریباً 10-11 سال لگتے ہیں - مجموعی PMI ادائیگیوں میں $32,500 سے زیادہ کی نمائندگی کرتا ہے۔ اضافی پرنسپل ادائیگیاں کرنے سے PMI کی منسوخی تیز ہوتی ہے اور نمایاں طور پر بچت ہوتی ہے۔
معیاری سرمایہ کاری کی خاصیت LTV
LTV = $337,500 / $450,000 = 75.0%۔ سرمایہ کاری کی خصوصیات کے لیے، روایتی قرض دہندگان کو عام طور پر کم از کم 20-25% کمی (75-80% زیادہ سے زیادہ LTV) کی ضرورت ہوتی ہے۔ 75% LTV پر، کسی PMI کی ضرورت نہیں ہے اور قرض لینے والا بہترین دستیاب سرمایہ کاری کی جائیداد کی شرح کے لیے اہل ہے۔ یہ روایتی قرضے کے رہنما خطوط کے تحت واحد خاندان اور 2-4 یونٹ سرمایہ کاری کی جائیداد کے حصول کے لیے سب سے عام ڈھانچہ ہے۔
دوبارہ سرمایہ کاری کے لیے نمایاں ایکویٹی دستیاب ہے۔
موجودہ LTV = $280,000 / $620,000 = 45.2% — تعریف اور ادائیگی کے ذریعے تعمیر کردہ کافی ایکویٹی۔ $140,000 کیش آؤٹ کے بعد نیا LTV: $420,000 / $620,000 = 67.7% — بنیادی رہائش کے کیش آؤٹ ریفیز کے لیے 80% LTV کی حد کے اندر۔ 80% LTV پر زیادہ سے زیادہ کیش آؤٹ: $620,000 x 80% - $280,000 موجودہ قرض = $216,000 زیادہ سے زیادہ۔ قرض لینے والا روایتی کیش آؤٹ کی حد کے تحت رہتے ہوئے $216,000 تک رسائی حاصل کر سکتا ہے۔
تشخیص کا فرق غیر متوقع LTV مسئلہ پیدا کرتا ہے۔
منصوبہ بند LTV: $400,000 / $500,000 = 80.0% — کوئی PMI نہیں۔ لیکن $475,000 کی تشخیص کے ساتھ، قرض دہندہ تشخیص شدہ قیمت کا استعمال کرتا ہے۔ نیا LTV: $400,000 / $475,000 = 84.2% — PMI درکار ہے۔ PMI سے بچنے کے لیے، قرض لینے والے کو قرض کو $475,000 = $380,000 کا 80% تک کم کرنا چاہیے، یعنی ڈاؤن پیمنٹ بڑھ کر $120,000 ہونا چاہیے۔ متبادل طور پر، قرض لینے والا بیچنے والے سے قیمت کم کرنے، دوسری تشخیص کی درخواست کرنے، یا عارضی طور پر PMI قبول کرنے کے لیے بات چیت کر سکتا ہے۔ مسابقتی بازاروں میں تشخیصی فرق ایک عام مسئلہ ہے جہاں پیشکشیں قدروں سے زیادہ ہوتی ہیں۔
عملی استعمال
▾
فنانس اور قرض دینے والے پیشہ ور Ltv Real Estate کو اپنے معیاری تجزیاتی ورک فلو کے حصے کے طور پر حسابات کی توثیق کرنے، ریاضی کی غلطیوں کو کم کرنے، اور مستقل نتائج پیدا کرنے کے لیے استعمال کرتے ہیں جن کو دستاویزی، آڈٹ، اور ساتھیوں، کلائنٹس، یا ریگولیٹری اداروں کے ساتھ تعمیل کے مقاصد کے لیے شیئر کیا جا سکتا ہے۔
یونیورسٹی کے پروفیسرز اور انسٹرکٹرز Ltv Real Estate کو کورس کے مواد، ہوم ورک اسائنمنٹس، اور امتحان کی تیاری کے وسائل میں شامل کرتے ہیں، جس سے طلباء کو دستی حسابات چیک کرنے، ان پٹ آؤٹ پٹ تعلقات کے بارے میں بصیرت پیدا کرنے، اور ریاضی کے بجائے تصوراتی سمجھ بوجھ پر توجہ دینے کی اجازت ملتی ہے۔
کنسلٹنٹس اور ایڈوائزر کلائنٹ میٹنگز کے دوران مختلف منظرناموں کو تیزی سے ماڈل بنانے کے لیے Ltv Real Estate کا استعمال کرتے ہیں، جس سے ایسے سوالات کی ریئل ٹائم ایکسپلوریشن ممکن ہو جاتی ہے جو بصورت دیگر تفصیلی اسپریڈشیٹ پر مبنی تجزیہ اور رپورٹنگ کے لیے دفتر میں واپس جائیں۔
انفرادی صارفین ذاتی منصوبہ بندی کے فیصلوں کے لیے Ltv رئیل اسٹیٹ پر انحصار کرتے ہیں — اختیارات کا موازنہ کرنا، سروس فراہم کرنے والوں سے موصول ہونے والے حوالوں کی تصدیق کرنا، فریق ثالث کے حسابات کی جانچ کرنا، اور یہ اعتماد پیدا کرنا کہ ایک اہم فیصلے کے پیچھے نمبروں کی صحیح اور مستقل بنیادوں پر گنتی کی گئی ہے۔
خاص صورتیں
▾
عملی طور پر، اس کنارے کے معاملے میں محتاط غور و فکر کی ضرورت ہے کیونکہ معیاری مفروضے ممکن نہیں ہیں۔ ltv رئیل اسٹیٹ کے حسابات میں اس منظر نامے کا سامنا کرتے وقت، پریکٹیشنرز کو حدود کے حالات کی تصدیق کرنی چاہیے، تقسیم بہ صفر خطرات کی جانچ کرنی چاہیے، اور اس بات پر غور کرنا چاہیے کہ آیا ماڈل کے مفروضے ان انتہائی حالات میں درست رہتے ہیں۔
عملی طور پر، اس کنارے کے معاملے میں محتاط غور و فکر کی ضرورت ہے کیونکہ معیاری مفروضے ممکن نہیں ہیں۔ ltv رئیل اسٹیٹ کے حسابات میں اس منظر نامے کا سامنا کرتے وقت، پریکٹیشنرز کو حدود کے حالات کی تصدیق کرنی چاہیے، تقسیم بہ صفر خطرات کی جانچ کرنی چاہیے، اور اس بات پر غور کرنا چاہیے کہ آیا ماڈل کے مفروضے ان انتہائی حالات میں درست رہتے ہیں۔
انتہائی ان پٹ اقدار
عملی طور پر، اس کنارے کے معاملے میں محتاط غور و فکر کی ضرورت ہے کیونکہ معیاری مفروضے ممکن نہیں ہیں۔ ltv رئیل اسٹیٹ کے حسابات میں اس منظر نامے کا سامنا کرتے وقت، پریکٹیشنرز کو حدود کے حالات کی تصدیق کرنی چاہیے، تقسیم بہ صفر خطرات کی جانچ کرنی چاہیے، اور اس بات پر غور کرنا چاہیے کہ آیا ماڈل کے مفروضے ان انتہائی حالات میں درست رہتے ہیں۔
LTV کی حدود اور PMI کے تقاضے بذریعہ قرض پروگرام (2024)
▾
| قرض پروگرام | میکس ایل ٹی وی | PMI کی ضرورت ہے؟ | کم از کم ادائیگی | نوٹس |
|---|---|---|---|---|
| روایتی (پرائمری) | 97% | ہاں، 80% سے اوپر | 3% | 97% کے لیے مضبوط کریڈٹ درکار ہے |
| روایتی (سرمایہ کاری) | 80%-85% | No | 15%-20% | 2-4 یونٹس کے لیے 25% نیچے عام |
| ایف ایچ اے (پرائمری) | 96.5% | MIP درکار ہے۔ | 3.5% | MIP زندگی کے لیے اگر LTV >90% ابتداء پر |
| VA (پرائمری) | 100% | No | 0% | صرف سابق فوجیوں؛ فنڈنگ فیس لاگو ہوتی ہے |
| USDA دیہی (پرائمری) | 100% | گارنٹی فیس | 0% | دیہی علاقوں اور آمدنی کی حد لاگو ہوتی ہے۔ |
| جمبو (پرائمری) | 80%-90% | قرض دہندہ کے لحاظ سے مختلف ہوتا ہے۔ | 10%-20% | موافقت کی حد سے اوپر |
| DSCR سرمایہ کاری قرض | 75%-80% | No | 20%-25% | صرف جائیداد کی آمدنی پر اہل ہے۔ |
| کیش آؤٹ ریفی (پرائمری) | 80% | No | N/A | زیادہ سے زیادہ 80% تشخیص شدہ قدر |
| کیش آؤٹ ریفی (سرمایہ کاری) | 75% | No | N/A | سرمایہ کاری کی جائیداد کے لیے زیادہ سے زیادہ 75% |
اکثر پوچھے جانے والے سوالات
▾
2024 میں روایتی رہن کے لیے کس LTV کی ضرورت ہے؟
روایتی موافق قرضے HomeReady یا Home Posible پروگرام استعمال کرنے والے پہلی بار گھر کے خریداروں کے لیے %97 LTV تک اور دوبارہ خریداروں کے لیے %95 LTV تک کی اجازت دیتے ہیں۔ 80% LTV سے زیادہ کے قرضوں کے لیے PMI کی ضرورت ہوتی ہے۔ سرمایہ کاری کی خصوصیات کے لیے، روایتی رہنما خطوط عام طور پر 80% LTV (کم از کم 20% نیچے) پر کیپ کرتے ہیں، کچھ قرض دہندگان کو 2-4 یونٹ سرمایہ کاری کی خصوصیات کے لیے 25% کمی کی ضرورت ہوتی ہے۔ حد سے زیادہ جمبو لون (2024 میں زیادہ تر علاقوں کے لیے $766,550) کے لیے عام طور پر زیادہ سے زیادہ 80-90% LTV کی ضرورت ہوتی ہے، جس میں سرمایہ کاری کی خصوصیات کے لیے سخت تقاضے ہوتے ہیں۔
PMI کیسے کام کرتا ہے اور میں اسے کب منسوخ کر سکتا ہوں؟
پرائیویٹ مارگیج انشورنس قرض دہندہ کو 80% LTV سے زیادہ کے قرضوں پر ڈیفالٹ سے بچاتا ہے۔ یہ عام طور پر سالانہ قرض کی رقم کا 0.2%-1.5% خرچ کرتا ہے۔ 1998 کے ہوم اونرز پروٹیکشن ایکٹ کے تحت، قرض دہندگان کو خود بخود PMI منسوخ کر دینا چاہیے جب آپ کے قرض کا بیلنس طے شدہ امارٹائزیشن کی بنیاد پر اصل خریداری کی قیمت کے 78% تک پہنچ جائے۔ جب آپ کا بیلنس اصل قیمت کی بنیاد پر 80% تک پہنچ جائے تو آپ منسوخی کی درخواست کر سکتے ہیں۔ LTV کو موجودہ قیمت کے 80% سے نیچے لانے کے لیے کافی تعریف کے ساتھ، کچھ قرض دہندہ PMI کو پہلے منسوخ کر دیں گے۔
LTV اور CLTV میں کیا فرق ہے؟
LTV جائیداد کی قیمت کے حوالے سے صرف بنیادی رہن کی پیمائش کرتا ہے۔ CLTV میں تمام حقوق شامل ہیں — پہلا رہن اور کوئی دوسرا رہن، HELOC، یا دوسرے محفوظ قرض۔ مثال کے طور پر، اگر آپ کے پاس $320,000 کا پہلا رہن ہے اور $500,000 کی پراپرٹی پر $40,000 HELOC ہے، تو آپ کا LTV 64% ہے لیکن آپ کا CLTV %72 ہے۔ قرض دہندگان CLTV کو مختلف طریقے سے محدود کرتے ہیں: بہت سے لوگ 80% LTV پہلے رہن کی اجازت دیتے ہیں لیکن ایکویٹی مصنوعات کے لیے CLTV کو 85-90% تک محدود کرتے ہیں۔ اعلی-CLTV حالات کم ایکویٹی کشن چھوڑتے ہیں اور فورکلوزر نقصان کی شدت میں اضافہ کرتے ہیں۔
زیادہ LTV میرے رہن کی شرح کو کیسے متاثر کرتا ہے؟
اعلی LTV کا نتیجہ براہ راست لون لیول پرائس ایڈجسٹمنٹ (LLPAs) کے ذریعے اعلی رہن کی شرحوں میں ہوتا ہے جو Fannie Mae اور Freddie Mac کے ذریعے چارج کیا جاتا ہے۔ یہ خطرے پر مبنی قیمتوں کی ایڈجسٹمنٹ کا اطلاق کریڈٹ سکور اور LTV کے امتزاج کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔ 760 کریڈٹ سکور والا قرض لینے والا 85% LTV بمقابلہ 75% LTV پر 0.25% زیادہ شرح ادا کر سکتا ہے۔ کم کریڈٹ سکور پر، LTV پر مبنی ایڈجسٹمنٹ 0.5-1.5% ہو سکتی ہے۔ 30 سال کے رہن پر، شرح کے یہ چھوٹے فرق اضافی سود کی ادائیگیوں میں دسیوں ہزار ڈالر میں ترجمہ کرتے ہیں۔
کیا میں 20% ڈاون پیمنٹ کے بغیر PMI سے بچ سکتا ہوں؟
جی ہاں سب سے پہلے، پگی بیک لون (80-10-10 ڈھانچہ): پہلا رہن 80% LTV پر لیں اور دوسرا رہن 10% پر لیں، 10% کم ادائیگی کریں — پہلا مارگیج PMI سے بچتا ہے۔ دوسرا، قرض دہندہ کے ذریعے ادا کردہ PMI (LPMI): قرض دہندہ قدرے زیادہ شرح سود کے بدلے میں PMI پیشگی ادائیگی کرتا ہے۔ تیسرا، اہل سابق فوجیوں کے لیے VA قرض PMI کے بغیر 100% LTV تک کی اجازت دیتے ہیں۔ چوتھا، کچھ کریڈٹ یونین پورٹ فولیو پراڈکٹس اعلیٰ LTV قرضے PMI کے بغیر اچھے اہل قرض لینے والوں کے لیے مسابقتی شرحوں پر پیش کرتے ہیں۔
وقت کے ساتھ LTV کتنی جلدی کم ہوتا ہے؟
LTV دو میکانزم کے ذریعے کم ہوتا ہے: طے شدہ پرنسپل ادائیگی اور جائیداد کی تعریف۔ معیاری 30 سالہ رہن پر 7%، ہر ابتدائی ادائیگی کا تقریباً 80% سود ہے اور صرف 20% اصل ہے۔ سال 10 تک، آپ نے اصل بیلنس کا تقریباً 7-9% ادائیگی کر دی ہے۔ جائیداد کی تعریف علیحدہ طور پر LTV کو کم کرتی ہے: اگر آپ کا گھر 5 سالوں میں 4% سالانہ (22% کل) کی تعریف کرتا ہے، اور آپ نے اصل میں 80% LTV ادھار لیا ہے، تو تعریف شدہ قیمت پر آپ کا LTV اب بغیر کسی اضافی ادائیگی کے تقریباً 65% ہے۔
FHA اور VA قرضوں پر LTV کی کون سی حدود لاگو ہوتی ہیں؟
FHA قرضے 580 یا اس سے زیادہ کے کریڈٹ اسکور والے قرض دہندگان کے لیے 96.5% LTV تک کی اجازت دیتے ہیں، جس کے لیے کم از کم 3.5% نیچے ادائیگی کی ضرورت ہوتی ہے۔ FHA کو ایک پیشگی مارگیج انشورنس پریمیم (قرض کی رقم کا 1.75%) اور سالانہ MIP (0.55%-1.05% ماہانہ) دونوں کی ضرورت ہوتی ہے۔ PMI کے برعکس، FHA MIP کو ابتدا میں 90% سے زیادہ LTV والے قرضوں کے لیے منسوخ نہیں کیا جا سکتا ہے - یہ قرض کی زندگی تک برقرار رہتا ہے، جس سے FHA ان خریداروں کے لیے سب سے زیادہ کفایت شعار بناتا ہے جو 20% ایکویٹی تک پہنچنے پر روایتی طور پر ری فنانس کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ VA قرضے اہل سابق فوجیوں کو بغیر کسی ڈاون پیمنٹ اور بغیر مارگیج انشورنس کے 100% LTV تک قرض لینے کی اجازت دیتے ہیں۔
عام غلطیاں جن سے بچنا ہے
▾
- !قیمت خرید کا استعمال کرتے ہوئے LTV کا حساب لگانا جب تشخیص کم ہوتا ہے — قرض دہندگان ہمیشہ خریداری کی قیمت یا تشخیص شدہ قیمت سے کم استعمال کرتے ہیں۔
- !کم ادائیگی کے اختیارات کا موازنہ کرتے وقت متوقع ہولڈنگ پیریڈ کے دوران PMI کی کل لاگت کو نظر انداز کرنا، جو کل لاگت میں $15,000-$40,000 کا اضافہ کر سکتا ہے۔
- !اضافی فنانسنگ کے لیے کوالیفائی کرتے وقت CLTV کے حسابات میں دوسرے رہن یا HELOCs کو شامل کرنا بھول جانا۔
- !یہ فرض کرتے ہوئے کہ ایک بار جب LTV 80% سے نیچے آجاتا ہے، PMI خود بخود منسوخ ہو جاتا ہے — ہوم اونرز پروٹیکشن ایکٹ کے تحت، خودکار منسوخی اصل قدر کی بنیاد پر صرف 78% LTV پر متحرک ہوتی ہے۔
- !تیزی سے بڑھنے والی یا گرتی ہوئی مارکیٹوں میں LTV کے حساب کے لیے باسی پراپرٹی ویلیو کا استعمال — موجودہ مارکیٹ ویلیو پر مبنی موجودہ LTV کی سالانہ تصدیق ہونی چاہیے۔
پرو ٹپ
اگر آپ 20% نیچے ادائیگی کی حد کے قریب ہیں، تو غور کریں کہ کیا PMI کو کم کرنے اور سرمایہ کاری کے فرق سے بچنے کے لیے 20% نیچے رکھنا زیادہ مالی معنی رکھتا ہے۔ موازنہ کریں: PMI کی فی مہینہ لاگت متوقع مہینوں کے اوقات PMI منسوخ ہونے تک، بمقابلہ روکے گئے سرمائے پر متوقع سرمایہ کاری کی واپسی۔ زیادہ منافع والے سرمایہ کاری کے ماحول میں، لیوریج کا استعمال کرتے ہوئے اور سرمایہ کاری کرنے سے فرق سامنے آسکتا ہے، خاص طور پر اگر آپ پی ایم آئی کو تیزی سے ختم کرنے کے لیے تیزی سے تعریف کی توقع رکھتے ہیں۔
کیا آپ جانتے ہیں؟
امریکی رہن کے قرضے میں معیاری LTV حدود کے تصور کو 1938 میں Fannie Mae اور 1970 میں Freddie Mac کی تخلیق کے ذریعے باضابطہ شکل دی گئی تھی۔ معیاری ثانوی مارکیٹ کی ضروریات سے پہلے، LTV کی حدیں اکثر 50-60٪ تک محدود ہوتی تھیں، جس میں بڑے نیچے ادائیگیوں کی ضرورت ہوتی تھی جو کہ مالداروں تک گھر کی ملکیت کو محدود کرتی تھی۔ مارگیج انشورنس کا تعارف — 1934 میں FHA اور 1957 میں پرائیویٹ مارگیج انشورنس — نے LTV کو 95-97% تک بڑھنے کی اجازت دی، جو بنیادی طور پر امریکہ میں گھر کی ملکیت کو جمہوری بناتا ہے۔
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
حوالہ جات
Ratings & comments
ہفتہ وار ریاضی کی تجاویز حاصل کریں۔
ان 12,000+ سبسکرائبرز میں شامل ہوں جو ہر ہفتے کیلکولیٹر ٹپس حاصل کرتے ہیں۔