Cash-on-Cash Return

Đánh giá xem tài sản cho thuê có sử dụng đòn bẩy có tạo ra dòng tiền dương hàng tháng ngay từ ngày đầu tiên hay không. Ứng dụng này thường được sử dụng bởi các chuyên gia cần phân tích định lượng chính xác để hỗ trợ việc ra quyết định, lập ngân sách và lập kế hoạch chiến lược trong các lĩnh vực tương ứng của họ

So sánh nhiều bất động sản đầu tư với các cơ cấu tài chính khác nhau một cách nhất quán. Những người hoạt động trong ngành dựa vào tính toán này để đánh giá hiệu suất, so sánh các lựa chọn thay thế và đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn đã thiết lập và yêu cầu quy định

Xác định số tiền thuê tối thiểu cần thiết để đạt được mục tiêu lợi nhuận bằng tiền mặt dựa trên giá mua và các điều khoản thế chấp. Các nhà nghiên cứu học thuật và sinh viên sử dụng phép tính này để xác nhận các mô hình lý thuyết, hoàn thành các bài tập môn học và phát triển sự hiểu biết sâu sắc hơn về các nguyên tắc toán học cơ bản

Phân tích tác động của thay đổi lãi suất đến dòng tiền trên toàn danh mục đầu tư. Các nhà phân tích và lập kế hoạch tài chính kết hợp tính toán này vào quy trình làm việc của họ để đưa ra dự báo chính xác, đánh giá các kịch bản rủi ro và đưa ra các đề xuất dựa trên dữ liệu cho các bên liên quan

Quyết định giữa mua hoàn toàn bằng tiền mặt và mua lại được tài trợ dựa trên lãi suất thế chấp hiện hành so với lãi suất trần. Ứng dụng này thường được sử dụng bởi các chuyên gia cần phân tích định lượng chính xác để hỗ trợ việc ra quyết định, lập ngân sách và lập kế hoạch chiến lược trong các lĩnh vực tương ứng của họ

Điều gì được coi là lợi tức tiền mặt tốt cho tài sản cho thuê?

Hầu hết các nhà đầu tư có kinh nghiệm đều nhắm mục tiêu lợi nhuận tiền mặt tối thiểu là 8–10% đối với các tài sản cho thuê có đòn bẩy ở các thị trường trung bình. Tuy nhiên, 'tốt' phụ thuộc nhiều vào ngữ cảnh. Tại các thị trường ven biển nóng bỏng (NYC, LA, Seattle), CoC ở mức 2–4% là phổ biến và các nhà đầu tư chấp nhận nó với kỳ vọng giá thuê tăng và giá thuê tăng. Ở các thành phố thứ cấp ở Trung Tây và Vành đai Mặt trời, có thể đạt được 8–12% hoặc cao hơn. Để làm chuẩn, hãy so sánh CoC với các lựa chọn thay thế không có rủi ro: nếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm mang lại lợi nhuận 4,5%, thì một tài sản cho thuê lý tưởng nhất là phải cung cấp CoC ít nhất 6–8% để biện minh cho tính thanh khoản kém, gánh nặng quản lý và rủi ro tập trung của quyền sở hữu bất động sản trực tiếp.

Tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt khác với ROI như thế nào?

Lợi tức đầu tư (ROI) là một thuật ngữ rộng thường đo lường tổng lợi nhuận so với tổng đầu tư trong thời gian nắm giữ, thường bao gồm tăng giá, thanh toán vốn cổ phần và lợi ích về thuế. Lợi nhuận bằng tiền mặt là một số liệu cụ thể hàng năm chỉ đo lường thu nhập bằng tiền mặt nhận được so với tiền đầu tư, bỏ qua lợi nhuận không dùng tiền mặt. Một tài sản có thể có tỷ suất lợi nhuận CoC khiêm tốn 4% nhưng tổng ROI là 18% trong 5 năm sau khi tính đến 15% tăng giá và trả nợ thế chấp. Các nhà đầu tư sử dụng CoC để phân tích dòng tiền một năm và IRR để phân tích tổng lợi nhuận trong nhiều năm.

Liệu khoản hoàn trả bằng tiền mặt có tính đến khoản thanh toán thế chấp không?

Không - tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt là thước đo dòng tiền thuần túy và không tính đến việc tích lũy vốn chủ sở hữu từ việc trả nợ gốc thế chấp. Mỗi khoản thanh toán thế chấp hàng tháng bao gồm cả lãi và gốc; phần gốc làm giảm số dư khoản vay của bạn và tăng vốn chủ sở hữu của bạn, nhưng phần này không xuất hiện trong tài khoản ngân hàng của bạn dưới dạng tiền mặt. Đây là một nguồn lợi nhuận quan trọng mà CoC đánh giá thấp. Để nắm bắt được toàn bộ lợi ích xây dựng tài sản của việc thanh toán thế chấp, các nhà đầu tư sử dụng phép tính bội số vốn chủ sở hữu hoặc IRR bao gồm số tiền thu được từ việc bán trong tương lai sau khi khoản vay được hoàn trả.

Đòn bẩy ảnh hưởng đến lợi nhuận tiền mặt như thế nào?

Đòn bẩy (sử dụng thế chấp) có thể tăng hoặc giảm lợi nhuận bằng tiền mặt tùy thuộc vào việc lãi suất trần vượt quá hay giảm xuống dưới hằng số thế chấp (dịch vụ nợ hàng năm/số tiền cho vay). Khi lãi suất trần cao hơn hằng số thế chấp - được gọi là đòn bẩy dương - việc vay tiền sẽ làm tăng lợi nhuận CoC của bạn cao hơn lãi suất trần không có đòn bẩy. Khi lãi suất trần thấp hơn hằng số thế chấp (đòn bẩy âm), nguồn tài chính thực sự làm giảm CoC của bạn xuống dưới mức bạn sẽ kiếm được khi mua hoàn toàn bằng tiền mặt. Vào năm 2021, khi lãi suất thế chấp là 3%, đòn bẩy dương đã lan rộng. Đến năm 2023, với lãi suất thế chấp ở mức 7–8%, nhiều tài sản mà trước đây có dòng tiền trở nên âm - một ví dụ điển hình về đòn bẩy âm.

Tôi có nên đưa khoản hoàn trả gốc vào tính toán dòng tiền không?

Để tính toán lợi nhuận bằng tiền mặt, bạn sử dụng toàn bộ khoản thanh toán thế chấp (gốc + lãi) làm khoản khấu trừ dịch vụ nợ vì cả P&I đều là dòng tiền ra thực tế. Việc tiền gốc làm giảm số dư nợ vay của bạn là giá trị kinh tế thực sự, nhưng đó không phải là tiền mặt bạn nhận được trong năm nay. Một số nhà đầu tư tính toán 'tổng lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu' cộng thêm khoản hoàn trả gốc vào dòng tiền trước khi chia cho vốn chủ sở hữu, nhưng đây là một số liệu khác với CoC. Hãy nhất quán trong phương pháp luận của bạn và đảm bảo rằng bạn đang so sánh táo với táo khi so sánh với các giao dịch khác hoặc điểm chuẩn đã công bố.

Lợi nhuận trên tiền mặt có thể âm không?

Có, và nó phổ biến hơn nhiều nhà đầu tư mới nhận ra, đặc biệt là ở các thị trường giá cao hoặc thời kỳ lãi suất tăng cao. CoC âm (đôi khi được gọi là dòng tiền âm hoặc 'cho cá sấu ăn') có nghĩa là thu nhập từ hoạt động của tài sản không đủ để trang trải khoản thế chấp và chủ sở hữu phải trợ cấp phần thiếu hụt từ thu nhập cá nhân mỗi tháng. Một số nhà đầu tư cố tình chấp nhận dòng tiền âm trong thị trường tăng giá mạnh, đặt cược rằng mức tăng giá sẽ lớn hơn chi phí thực hiện. Đây là một chiến lược hợp pháp nhưng mang tính đầu cơ, đòi hỏi dự trữ tiền mặt cá nhân đầy đủ để duy trì tài sản thông qua các vị trí tuyển dụng, sửa chữa hoặc suy thoái thị trường.

Làm cách nào để cải thiện tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt của tài sản?

Có bốn đòn bẩy chính: (1) Tăng doanh thu — tăng giá thuê theo giá thị trường, thêm các dòng thu nhập phụ (bãi đậu xe, kho bãi, giặt là, phí vật nuôi) hoặc chuyển sang cho thuê ngắn hạn ở các thị trường đủ điều kiện; (2) Giảm chi phí hoạt động — tự quản lý tài sản, đàm phán lại bảo hiểm, khiếu nại việc đánh giá thuế tài sản hoặc cải thiện hiệu quả sử dụng năng lượng để giảm chi phí tiện ích; (3) Giảm nghĩa vụ nợ — tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn khi lãi suất giảm hoặc thanh toán gốc bổ sung để giảm số dư nợ; (4) Giảm tiền đầu tư - sử dụng chiến lược BRRRR (Mua, Phục hồi, Thuê, Tái cấp vốn, Lặp lại) để rút vốn chủ sở hữu thông qua tái cấp vốn bằng tiền mặt sau khi tăng thêm giá trị, giảm khoản đầu tư tiền mặt ròng của bạn và tăng CoC.