您支付的每笔贷款都分为两部分：偿还您所欠的债务，并向贷方支付借款特权。摊销是准确决定分摊如何运作的过程，以及为什么你的早期付款感觉几乎没有触及余额。
什么是贷款摊销？
摊销（美式拼写：amortization）是指随着时间的推移通过定期付款逐步偿还贷款。每笔付款的总金额相同，但利息与本金的比例随每次付款而变化。
贷款开始时，您的大部分还款额都包含利息。到最后，几乎全部都减少了本金。这不是一个技巧——它是简单的算术，直接根据利息的计算方式得出。
核心公式
固定利率贷款每月还款额：
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
在哪里：
- M = 每月付款
- P = 本金（贷款金额）
- r = 月利率（年利率/12）
- n = 付款总数（年数 × 12）
示例： 200,000 英镑抵押贷款，利率为 4.5%，为期 25 年
- r = 4.5% / 12 = 0.375% = 0.00375
- n = 25 × 12 = 300 笔付款
- M = 200,000 × [0.00375 × (1.00375)^300] / [(1.00375)^300 − 1]
- M = 每月 1,111.85 英镑
每笔付款如何分割
第 1 个月：
- 利息 = £200,000 × 0.375% = £750.00
- 本金 = £1,111.85 − £750.00 = £361.85
- 剩余余额 = £199,638.15
第 2 个月：
- 利息 = 199,638.15 英镑 × 0.375% = 748.64 英镑
- 本金 = £1,111.85 − £748.64 = £363.21
- 剩余余额 = £199,274.94
注意：随着余额下降，利息费用也会随之下降——因此每笔付款的金额稍多一点，就会减少本金。这是反向的复合效应，慢慢对你有利。
摊销时间表
完整的摊销时间表显示了贷款期限内的每笔付款：
| 支付 | 支付总额 | 兴趣 | 主要的 | 平衡 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1,111.85 英镑 | £750.00 | £361.85 | 199,638 英镑 |
| 12 | 1,111.85 英镑 | 745.66 英镑 | £366.19 | 198,912 英镑 |
| 60 | 1,111.85 英镑 | 721.58 英镑 | 390.27 英镑 | 192,287 英镑 |
| 120 | 1,111.85 英镑 | £683.67 | £428.18 | 182,312 英镑 |
| 180 | 1,111.85 英镑 | £635.41 | £476.44 | 169,450 英镑 |
| 240 | 1,111.85 英镑 | 572.62 英镑 | 539.23 英镑 | 152,565 英镑 |
| 300 | 1,111.85 英镑 | 4.16 英镑 | 1,107.69 英镑 | 0 英镑 |
支付总额： £333,555 总利息： 133,555 英镑（原始贷款金额的 67%）
这就是抵押贷款昂贵的原因——不是因为利率高，而是因为期限。
为什么提前付款如此重要
在我们的示例中的第 1 个月，额外支付 361.85 英镑将完全消除第 2 个月的本金付款，从而节省 25 年累积的利息 748.64 英镑。
早期支付的每一英镑都会级联到后续的每笔付款。节省的利息不仅仅是该英镑的利率，而是所有剩余月份的复利利率。
经验法则： 25 年期 4.5% 抵押贷款每月额外节省 100 英镑，大约可节省：
- 利息总额 18,000 英镑至 24,000 英镑
- 抵押贷款期限缩短 3-4 年
超额支付策略
定期超额付款： 在每次付款中添加固定金额。减少期限和总利息。检查贷款机构的超额付款规则——大多数英国抵押贷款允许每年支付 10% 的余额，且无需缴纳罚金。
一次性支付： 单笔大额支付直接减少本金。最好在收到奖金、遗产或财产出售收益后进行。
抵消抵押贷款（英国）： 出于利息计算目的，关联账户中的储蓄抵消抵押贷款余额。提供灵活性，同时实现相同的利息降低。
固定利率摊销与可变利率摊销
上述摊销公式适用于利率不变的固定利率贷款。
可变利率贷款（跟踪抵押贷款，美国的 ARM）具有相同的结构，但只要利率发生变化，每月还款额就会重新计算。如果没有对未来费率的假设，这使得长期调度变得不可能。
只还息贷款
有些抵押贷款只付利息——您每月只需支付利息，并在期限结束时支付全部本金。每月还款额较低，但您没有建立净值，并且最终欠下相同金额。
以 200,000 英镑为例，利率为 4.5%：仅付利息 = 200,000 英镑 × 0.375% = 750 英镑/月，而还款则为 1,111.85 英镑。但25年后，你仍然欠20万英镑。
如何使用摊销计算器
- 输入贷款金额（本金）
- 输入年利率
- 输入贷款期限（年）
- 计算器显示每月付款、总利息和全额付款时间表