كيفية حساب التدفق النقدي للعقارات المستأجرة
التدفق النقدي هو الأموال المتبقية من تأجير العقارات بعد دفع جميع النفقات. التدفق النقدي الإيجابي يعني أن العقار يدر الدخل؛ التدفق النقدي السلبي يعني أنك تكمله من جيبك. يعد حساب ذلك قبل الشراء أهم خطوة للعناية الواجبة في الاستثمار العقاري.
صيغة التدفق النقدي
Monthly Cash Flow = Gross Rental Income
− Vacancy Allowance
− Operating Expenses
− Mortgage Payment (PITI)
المصطلحات الرئيسية
- ** إجمالي دخل الإيجار: ** إجمالي الإيجار المحصل بنسبة إشغال 100٪
- بدل الوظيفة الشاغرة: عادة 5-10% من إجمالي الإيجار (بافتراض وجود بعض الوظائف الشاغرة)
- نفقات التشغيل: الضرائب العقارية والتأمين والإصلاحات وإدارة الممتلكات (عادةً 40-50% من إجمالي الإيجار في اختصار "قاعدة 50%")
- PITI: أصل المبلغ والفائدة والضرائب والتأمين (دفعة الرهن العقاري بما في ذلك الضمان)
مثال خطوة بخطوة
دوبلكس بإيجار إجمالي قدره 2400 دولار شهريًا، ورهن عقاري بقيمة 1500 دولار شهريًا (PITI)، ونفقات تقديرية.
| غرض | شهريا |
|---|---|
| الإيجار الإجمالي | $2,400 |
| − الشواغر (8%) | - 192 دولارًا |
| - الإصلاحات/الصيانة | - 150 دولارًا |
| − إدارة الممتلكات (10%) | -240 دولارًا |
| - تأمين المالك (مدرج في PITI) | $0 |
| صافي الدخل التشغيلي | $1,818 |
| - الرهن العقاري (بيتي) | - 1500 دولار |
| ** التدفق النقدي الشهري ** | $318 |
التدفق النقدي السنوي: 318 دولارًا × 12 = 3,816 دولارًا
المقاييس الرئيسية
- معدل الحد الأقصى: NOI / قيمة العقار (معيار جيد لمقارنة السوق)
- العائد النقدي على النقد: التدفق النقدي السنوي / إجمالي النقد المستثمر
استخدم حاسبة تأجير العقارات لدينا لتحليل أي عقار استثماري.