من المحتمل أن يكون شراء منزل هو أكبر قرار مالي ستتخذه. تتخلص حاسبة الرهن العقاري من التخمين — يشرح هذا الدليل كل رقم تنتجه وما يجب فعله بهذه المعلومات.
صيغة الدفع الشهري
تحسب الصيغة القياسية لدفع الرهن العقاري دفعة شهرية ثابتة تسدد القرض بالكامل على مدار المدة:
M = P × (r(1+r)^n) / ((1+r)^n - 1)
أين:
- M = الدفعة الشهرية
- P = أصل القرض (المبلغ المقترض)
- r = سعر الفائدة الشهري (المعدل السنوي ÷ 12)
- n = إجمالي عدد الدفعات (سنوات × 12)
مثال عملي
السيناريو: قرض بقيمة 350,000 دولار أمريكي، فائدة سنوية بنسبة 6.5%، لمدة 30 عامًا.
المعدل الشهري: r = 6.5% ÷ 12 = 0.5417% = 0.005417
إجمالي المدفوعات: ن = 30 × 12 = 360
M = 350000 × \frac0.005417 × (1.005417)^(360)(1.005417)^(360) - 1 = $2,212.24
إجمالي المدفوع على مدار 30 عامًا: 2,212.24 دولارًا أمريكيًا × 360 = 796,406 دولارًا أمريكيًا
إجمالي الفائدة المدفوعة: 796,406 دولارًا أمريكيًا - 350,000 دولارًا أمريكيًا = 446,406 دولارًا أمريكيًا — أكثر من القرض الأصلي.
فهم جدول الإطفاء
يوضح جدول الاستهلاك كيفية تقسيم كل دفعة بين أصل القرض والفائدة على مدى عمر القرض. النمط ملفت للنظر:
| شهر | قسط | اهتمام | رئيسي | توازن |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $2,212 | $1,896 | $316 | $349,684 |
| 12 | $2,212 | $1,878 | $334 | $345,717 |
| 60 | $2,212 | $1,783 | $429 | $326,657 |
| 180 | $2,212 | $1,471 | $741 | $270,071 |
| 300 | $2,212 | $779 | $1,433 | $141,966 |
| 360 | $2,212 | $12 | $2,200 | $0 |
الرؤية الرئيسية: في الشهر الأول، فقط 316 دولارًا أمريكيًا من دفعتك البالغة 2212 دولارًا أمريكيًا ستخفض الدين. أما المبلغ الآخر البالغ 1896 دولارًا فهو فائدة خالصة. يستغرق الأمر حتى الشهر 252 تقريبًا (السنة 21) قبل أن يذهب أكثر من نصف كل دفعة إلى أصل المبلغ.
ما الذي يؤثر على دفعتك الشهرية
سعر الفائدة له التأثير الأكبر. على قرض بقيمة 350 ألف دولار لمدة 30 عامًا:
| معدل | الدفع الشهري | إجمالي الفائدة |
|---|---|---|
| 4.0% | $1,671 | $251,543 |
| 5.5% | $1,987 | $364,813 |
| 6.5% | $2,212 | $446,406 |
| 7.5% | $2,447 | $531,052 |
| 8.0% | $2,568 | $574,588 |
إن الفرق بنسبة 2٪ في السعر يكلف 280 دولارًا إضافيًا شهريًا و 280 ألف دولار من إجمالي الفائدة.
مدة القرض حجم الدفعة الشهرية للتداول مقابل التكلفة الإجمالية:
| شرط | الدفع الشهري | إجمالي الفائدة |
|---|---|---|
| 15 سنة | $3,051 | $199,148 |
| 20 سنة | $2,613 | $277,120 |
| 30 سنة | $2,212 | $446,406 |
يوفر برنامج الـ 15 عامًا 247.258 دولارًا أمريكيًا من الفوائد ولكنه يكلف 839 دولارًا إضافيًا شهريًا.
المدفوعات الإضافية: أقوى رافعة
يؤدي إجراء دفعات إضافية لأصل القرض إلى تقليل إجمالي الفائدة ومدة القرض بشكل كبير.
إضافة 200 دولار شهريًا إضافية إلى 350,000 دولار بفائدة 6.5% مثال:
- سداد ** 6 سنوات و 4 أشهر مبكرا **
- يوفر ** 98,467 دولارًا أمريكيًا من الفوائد **
إضافة 500 دولار شهريًا إضافية:
- سداد ** 10 سنوات و 8 أشهر مبكرا **
- يوفر ** 168,204 دولارًا أمريكيًا من الفوائد **
كلما قمت بسداد دفعات إضافية في وقت مبكر من القرض، زادت الفائدة التي توفرها - لأنه يتم احتساب الفائدة على الرصيد المتبقي.
قاعدة الـ 28%
يستخدم المقرضون "قاعدة 28/36" لتقييم القدرة على تحمل التكاليف:
- يجب ألا تتجاوز دفعات الرهن العقاري (PITI — أصل الدين والفائدة والضرائب والتأمين) 28% من إجمالي الدخل الشهري
- يجب ألا تتجاوز جميع دفعات الدين مجتمعة 36%
لأسرة يبلغ دخلها الإجمالي 8000 دولار شهريًا:
- الحد الأقصى لدفعة الرهن العقاري: 8,000 دولار أمريكي × 28% = 2,240 دولار أمريكي
- الحد الأقصى لجميع الديون: 8,000 دولار أمريكي × 36% = 2,880 دولار أمريكي
النقاط ومعدل الفائدة السنوية
يعرض المقرضون أحيانًا خفض سعر الفائدة مقابل "النقاط" - رسوم مقدمة تساوي 1٪ من القرض لكل منهما.
حساب التعادل: إذا كان دفع نقطة واحدة (3500 دولار أمريكي على قرض بقيمة 350000 دولار أمريكي) يخفض معدل الفائدة بنسبة 0.25%، فإن مدخراتك الشهرية تبلغ حوالي 55 دولارًا أمريكيًا. التعادل: 3500 دولار ÷ 55 دولارًا = 63 شهرًا (5.3 سنوات). إذا كنت تخطط للبقاء لفترة أطول من 5 سنوات، فإن شراء النقطة أمر منطقي من الناحية المالية.
سعر ثابت مقابل سعر قابل للتعديل
سعر ثابت: الدفع لا يتغير أبدًا. أفضل للاستقرار على المدى الطويل، خاصة في البيئات منخفضة المعدل.
المعدل القابل للتعديل (ARM): عادةً ما يكون المعدل الأولي أقل، ثم يتم تعديله بشكل دوري بناءً على مؤشر السوق. يكون ARM منطقيًا إذا كنت واثقًا من أنك ستبيع أو تعيد التمويل قبل فترة التعديل.
احسب الرهن العقاري الخاص بك الآن
تعرض حاسبة الرهن العقاري الخاصة بنا دفعتك الشهرية، وجدول السداد الكامل مع تفاصيل شهرية، وكيف تؤثر الدفعات الإضافية على تاريخ الدفع وإجمالي الفائدة - كل ذلك على الفور.