كل دفعة قرض تقوم بها تنقسم بين شيئين: سداد الدين المستحق عليك، والدفع للمقرض مقابل امتياز الاقتراض. الاستهلاك هو العملية التي تحدد بالضبط كيفية عمل هذا التقسيم - ولماذا تبدو دفعاتك المبكرة وكأنها بالكاد تمس الرصيد.
ما هو استهلاك القرض؟
الاستهلاك (التهجئة الأمريكية: الاستهلاك) هو السداد التدريجي للقرض من خلال الدفعات المجدولة مع مرور الوقت. كل دفعة هي نفس المبلغ الإجمالي، ولكن النسبة التي تذهب إلى الفائدة مقابل أصل المبلغ تتغير مع كل دفعة.
في بداية القرض، معظم مدفوعاتك تغطي الفائدة. وفي النهاية، كل ذلك تقريبًا يقلل من رأس المال. هذه ليست خدعة - إنها عملية حسابية بسيطة تتبع مباشرة كيفية حساب الفائدة.
الصيغة الأساسية
الدفعة الشهرية للحصول على قرض بسعر فائدة ثابت:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
أين:
- M = الدفعة الشهرية
- P = أصل القرض (مبلغ القرض)
- r = سعر الفائدة الشهري (المعدل السنوي / 12)
- n = إجمالي عدد الدفعات (سنوات × 12)
مثال: رهن عقاري بقيمة 200000 جنيه إسترليني بفائدة 4.5% على مدى 25 عامًا
- ص = 4.5% / 12 = 0.375% = 0.00375
- ن = 25 × 12 = 300 دفعة
- م = 200,000 × [0.00375 × (1.00375)^300] / [(1.00375)^300 − 1]
- الرجل = 1,111.85 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا
كيف يتم تقسيم كل دفعة
شهر 1:
- الفائدة = 200,000 جنيه إسترليني × 0.375% = 750.00 جنيه إسترليني
- المبلغ الأساسي = 1,111.85 جنيه إسترليني − 750.00 جنيه إسترليني = 361.85 جنيه إسترليني
- الرصيد المتبقي = 199,638.15 جنيهًا إسترلينيًا
الشهر الثاني:
- الفائدة = 199,638.15 جنيهًا إسترلينيًا × 0.375% = 748.64 جنيهًا إسترلينيًا
- المبلغ الأساسي = 1,111.85 جنيه إسترليني − 748.64 جنيه إسترليني = 363.21 جنيه إسترليني
- الرصيد المتبقي = 199,274.94 جنيهًا إسترلينيًا
ملاحظة: مع انخفاض الرصيد، تنخفض معه رسوم الفائدة - لذا فإن كل دفعة قليلة تخصم من أصل المبلغ. هذا هو التأثير المركب الذي يعمل في الاتجاه المعاكس، ببطء لصالحك.
جدول الإطفاء
يوضح جدول الاستهلاك الكامل كل دفعة على مدار عمر القرض:
| قسط | مجموع المدفوعة | اهتمام | رئيسي | توازن |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1,111.85 جنيه إسترليني | 750.00 جنيهًا إسترلينيًا | 361.85 جنيه إسترليني | 199.638 جنيه إسترليني |
| 12 | 1,111.85 جنيه إسترليني | 745.66 جنيه إسترليني | 366.19 جنيه إسترليني | 198.912 جنيه إسترليني |
| 60 | 1,111.85 جنيه إسترليني | 721.58 جنيه إسترليني | 390.27 جنيهًا إسترلينيًا | 192,287 جنيه إسترليني |
| 120 | 1,111.85 جنيه إسترليني | 683.67 جنيه إسترليني | 428.18 جنيه إسترليني | 182,312 جنيه إسترليني |
| 180 | 1,111.85 جنيه إسترليني | 635.41 جنيه إسترليني | 476.44 جنيه إسترليني | 169.450 جنيه إسترليني |
| 240 | 1,111.85 جنيه إسترليني | 572.62 جنيه إسترليني | 539.23 جنيه إسترليني | 152.565 جنيه إسترليني |
| 300 | 1,111.85 جنيه إسترليني | 4.16 جنيه إسترليني | 1,107.69 جنيه إسترليني | 0 جنيه إسترليني |
الإجمالي المدفوع: 333,555 جنيهًا إسترلينيًا إجمالي الفائدة: 133,555 جنيهًا إسترلينيًا (67% من مبلغ القرض الأصلي)
وهذا هو السبب في أن الرهن العقاري باهظ الثمن – ليس لأن المعدل مرتفع، ولكن بسبب المدة.
ما أهمية الدفع المبكر؟
في الشهر الأول من مثالنا، سيؤدي دفع مبلغ إضافي قدره 361.85 جنيهًا إسترلينيًا إلى إلغاء الدفعة الأساسية للشهر الثاني بالكامل - مما يوفر 748.64 جنيهًا إسترلينيًا من الفوائد التي كانت ستتراكم على مدار 25 عامًا.
يتم دفع كل جنيه إضافي في وقت مبكر من خلال كل دفعة لاحقة. إن الفائدة التي تم توفيرها ليست فقط سعر الفائدة على هذا الجنيه، بل هي هذا المعدل المركب على مدار الأشهر المتبقية.
القاعدة الأساسية: توفير 100 جنيه إسترليني إضافية شهريًا على رهن عقاري لمدة 25 عامًا بنسبة 4.5% تقريبًا:
- 18000 جنيه إسترليني - 24000 جنيه إسترليني إجمالي الفوائد
- 3-4 سنوات من مدة الرهن العقاري
استراتيجيات الدفع الزائد
الدفع الزائد المنتظم: إضافة مبلغ ثابت لكل دفعة. يقلل من المدة والفائدة الإجمالية. تحقق من قواعد الدفع الزائد للمقرض الخاص بك - تسمح معظم القروض العقارية في المملكة المتحدة بنسبة 10٪ من الرصيد سنويًا بدون أي غرامات.
دفعة مقطوعة: دفعة واحدة كبيرة تقلل بشكل مباشر من أصل المبلغ. من الأفضل القيام بذلك بعد الحصول على مكافأة أو ميراث أو عائدات بيع العقارات.
مقابل الرهن العقاري (المملكة المتحدة): تعوض المدخرات في الحساب المرتبط رصيد الرهن العقاري لأغراض حساب الفائدة. يوفر المرونة مع تحقيق نفس تخفيض الفائدة.
معدل الاستهلاك الثابت مقابل المتغير
تنطبق صيغة الاستهلاك المذكورة أعلاه على القروض ** ذات السعر الثابت ** التي لا يتغير فيها سعر الفائدة.
** القروض ذات المعدل المتغير ** (الرهون العقارية المتعقبة، ARMs في الولايات المتحدة) لها نفس الهيكل، ولكن يتم إعادة حساب الدفعة الشهرية كلما تغير السعر. وهذا يجعل الجدولة طويلة الأجل مستحيلة دون افتراضات حول الأسعار المستقبلية.
القروض بفائدة فقط
يتم تقديم بعض القروض العقارية على أساس الفائدة فقط - فأنت تدفع الفائدة فقط كل شهر، ويستحق أصل المبلغ بالكامل في نهاية المدة. تكون الدفعات الشهرية أقل، لكنك لا تقوم ببناء حقوق ملكية وتدين بنفس المبلغ في النهاية.
مع مثالنا البالغ 200000 جنيه إسترليني بنسبة 4.5%: دفعة الفائدة فقط = 200000 جنيه إسترليني × 0.375% = 750 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا، مقابل 1111.85 جنيهًا إسترلينيًا للسداد. ولكن في نهاية 25 عامًا، ستظل مدينًا بمبلغ 200 ألف جنيه إسترليني.
كيفية استخدام حاسبة الاستهلاك
- أدخل مبلغ القرض (أصل المبلغ)
- أدخل سعر الفائدة السنوي
- أدخل مدة القرض بالسنوات
- تعرض الآلة الحاسبة الدفعة الشهرية وإجمالي الفائدة وجدول السداد الكامل
استخدم حاسبة القروض وحاسبة الرهن العقاري لإنشاء جدول السداد الكامل الخاص بك ومعرفة كيف تقلل الدفعات الإضافية من التكلفة الإجمالية.