Váš poměr dluhu k příjmu (DTI) je jedním z nejdůležitějších čísel v osobních financích. Věřitelé ji používají k rozhodnutí, zda schválí vaši hypotéku, půjčku na auto nebo žádost o úvěr – a za jakých podmínek.
Co je poměr dluhu k příjmu?
DTI porovnává, kolik dlužíte každý měsíc (splácení dluhu) s tím, kolik vyděláváte (hrubý měsíční příjem).
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
Příklad:
- Měsíční splátky dluhu: 1 200 GBP (hypotéka, půjčka na auto, minimum kreditní karty)
- Hrubý měsíční příjem: 4 000 GBP
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
Co se počítá jako dluh?
Zahrňte tyto měsíční platby:
- Hypotéka nebo nájem
- Půjčky na auta
- Studentské půjčky
- Osobní půjčky
- Minimální platby kreditní kartou
- Jakékoli další splátky úvěru
Nezahrnujte:
- inženýrské sítě (elektřina, plyn, voda)
- Účty za mobilní telefon
- Potraviny a jídlo
- Pojistné
- Předplatné a zábava
Front-End vs Back-End DTI
Poskytovatelé hypotečních úvěrů obvykle počítají dva poměry DTI:
Přední DTI (poměr bydlení): Pouze náklady na bydlení.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
Náklady na bydlení zahrnují: splátku hypotéky (jistina + úrok), daně z nemovitosti, pojištění domácnosti, poplatky HOA.
Back-end DTI (total DTI): Všechny měsíční splátky dluhu.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
Když věřitelé říkají „vaše DTI“, obvykle mají na mysli back-end DTI.
Jaké DTI věřitelé chtějí?
| Rozsah DTI | Posouzení | Způsobilost hypotéky |
|---|---|---|
| pod 20 % | Vynikající | Snadné schválení, nejlepší ceny |
| 20–29 % | Dobrý | Silná pozice |
| 30–36 % | Přijatelný | Všeobecně schváleno |
| 37–43 % | Pozor zóna | Může být schválen se silným kreditem |
| 44–50 % | Vysoký | Je obtížné získat klasické hypotéky |
| nad 50 % | Velmi vysoká | Většina věřitelů to neschválí |
Pravidlo pro hypotéky ve Spojeném království: Většina věřitelů chce back-end DTI pod 40–45 %. Někteří věřitelé regulovaní FCA mají přísnější požadavky.
Americké konvenční hypotéky: Fannie Mae a Freddie Mac obvykle požadují back-end DTI 45 % nebo nižší (někdy 50 % s kompenzačními faktory).
Osvědčený příklad: Měli byste žádat o hypotéku?
Vaše situace:
- Hrubý měsíční příjem: 5 500 GBP (66 000 GBP/rok)
- Aktuální měsíční dluh: 350 £ (půjčka na auto 220 £, kreditní karta minimálně 130 £)
- Navrhovaná splátka hypotéky: 1 400 GBP měsíčně
Aktuální DTI (před hypotékou):
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
DTI s hypotékou:
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
S 31,8 % jste v silné pozici pro schválení.
Jak zlepšit své DTI
DTI můžete snížit buď snížením dluhu, nebo zvýšením příjmu.
Snížit dluh:
- Nejprve splaťte nejmenší dluhy (rychle uvolníte měsíční platby)
- Před žádostí o hypotéku se vyhněte novým dluhům
- Plaťte více než minima na kreditních kartách
- Zvažte konsolidaci dluhu s vysokým úrokem za nižší sazbu
Zvýšení příjmu:
- Přijměte práci na volné noze nebo příjem na částečný úvazek
- Požádejte o zvýšení platu nebo povýšení
- Zahrňte bonusový příjem, pokud jej můžete doložit
Nedělejte to: Otevírání nových kreditních účtů vašemu DTI nepomůže – a každý vážný dotaz mírně snižuje vaše kreditní skóre.
DTI vs kreditní skóre
Ty spolu souvisí, ale liší se. Dobré kreditní skóre automaticky neznamená dobré DTI a naopak.
| Opatření | Ovlivňuje | |
|---|---|---|
| DTI | Dluhové zatížení v poměru k příjmu | Schválení půjčky, výše půjčky |
| Kreditní skóre | Úvěrová historie, spolehlivost plateb | Nabízená úroková sazba |
Věřitel se dívá na oba. Vysoké kreditní skóre + vysoké DTI = odmítnuto. Nízké DTI + špatné kreditní skóre = odmítnuto. Potřebujete oba v dobré kondici.
DTI při samostatné výdělečné činnosti
Samostatně výdělečně činní žadatelé obvykle musí předložit 2–3 roky daňového přiznání. Věřitelé používají váš čistý příjem (po obchodních výdajích), nikoli vaše příjmy – což může významně ovlivnit váš výpočet DTI.
Tip: Pokud plánujete nákup nemovitosti a jste OSVČ, spolupracujte s účetním, aby vaše daňová přiznání přesně odrážela váš příjem v letech před podáním žádosti.