Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) ist eine der wichtigsten Zahlen im Bereich der persönlichen Finanzen. Kreditgeber entscheiden anhand dieses Wertes, ob Ihr Hypotheken-, Autokredit- oder Kreditantrag genehmigt wird - und zu welchen Bedingungen.

Was ist die Schulden-Einkommens-Relation?

Der DTI vergleicht den Betrag, den Sie jeden Monat schulden (Schuldentilgung), mit dem Betrag, den Sie verdienen (monatliches Bruttoeinkommen).

DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100

Beispiel:

  • Monatliche Schuldenzahlungen: £1.200 (Hypothek, Autokredit, Kreditkartenminimum)
  • Monatliches Bruttoeinkommen: 4.000 £
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%

Was zählt als Verschuldung?

Diese monatlichen Zahlungen sind inbegriffen:

  • Hypothek oder Miete
  • Autokredite
  • Studentenkredite
  • Persönliche Darlehen
  • Mindestzahlungen bei Kreditkarten
  • Sonstige Rückzahlungen von Darlehen

Nicht enthalten:

  • Versorgungsunternehmen (Strom, Gas, Wasser)
  • Rechnungen für Mobiltelefone
  • Lebensmittel und Nahrungsmittel
  • Versicherungsprämien
  • Abonnements und Unterhaltung

Front-End vs. Back-End DTI

Hypothekarkreditgeber berechnen in der Regel zwei DTI-Quoten:

Front-End-DTI (Wohnanteil): Nur Wohnkosten.

Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100

Zu den Wohnkosten gehören: Hypothekenzahlung (Tilgung + Zinsen), Grundsteuer, Hausversicherung, HOA-Gebühren.

Back-End-DTI (Gesamt-DTI): Alle monatlichen Schuldenzahlungen.

Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100

Wenn Kreditgeber von "Ihrem DTI" sprechen, meinen sie in der Regel den Back-End-DTI.

Welchen DTI wollen die Kreditgeber?

DTI-Bereich Bewertung Förderungswürdigkeit von Hypotheken
Unterhalb von 20% Ausgezeichnet Einfache Genehmigung, beste Tarife
20-29% Gut Starke Position
30-36% Annehmbar Generell genehmigt
37-43% Vorsichtszone Kann bei guter Bonität genehmigt werden
44-50% Hoch Schwierig, konventionelle Hypotheken zu erhalten
Über 50% Sehr hoch Die meisten Kreditgeber genehmigen keine

Daumenregel für britische Hypotheken: Die meisten Kreditgeber wollen einen DTI von unter 40-45%. Einige FCA-regulierte Darlehensgeber haben strengere Anforderungen.

US-amerikanische konventionelle Hypotheken: Fannie Mae und Freddie Mac verlangen in der Regel einen DTI von 45 % oder weniger (manchmal 50 % mit Ausgleichsfaktoren).

Bearbeitetes Beispiel: Sollten Sie eine Hypothek beantragen?

Ihre Situation:

  • Monatliches Bruttoeinkommen: £5.500 (£66.000/Jahr)
  • Derzeitige monatliche Schulden: £350 (Autokredit £220, Kreditkarte mindestens £130)
  • Vorgesehene Hypothekenzahlung: £1.400/Monat

Gegenwärtiger DTI (vor Hypothek):

350 / 5,500 × 100 = 6.4%

DTI mit Hypothek:

(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%

Mit 31,8 % sind Sie in einer guten Ausgangsposition für die Zulassung.

Wie Sie Ihren DTI verbessern

Sie können Ihren DTI senken, indem Sie entweder Schulden abbauen oder Ihr Einkommen erhöhen.

Schulden abbauen:

  • Zahlen Sie die kleinsten Schulden zuerst ab (dadurch werden die monatlichen Zahlungen schnell frei)
  • Vermeiden Sie die Aufnahme neuer Schulden vor der Beantragung einer Hypothek
  • Mehr als die Mindestbeträge für Kreditkarten zahlen
  • Erwägen Sie die Konsolidierung hochverzinslicher Schulden zu einem niedrigeren Zinssatz

Einkommenserhöhung:

  • Aufnahme einer freiberuflichen Tätigkeit oder eines Teilzeiteinkommens
  • um eine Gehaltserhöhung oder Beförderung bitten
  • Berücksichtigen Sie Bonuseinkünfte, wenn Sie sie belegen können.

Tun Sie das nicht: Die Eröffnung neuer Kreditkonten trägt nicht zu Ihrem DTI bei - und jede schwierige Anfrage verringert Ihre Kreditwürdigkeit leicht.

DTI vs. Kredit-Score

Diese sind miteinander verbunden, aber unterschiedlich. Eine gute Kreditwürdigkeit bedeutet nicht automatisch einen guten DTI und umgekehrt.

Maßnahmen Beeinflusst
DTI Schuldenlast im Verhältnis zum Einkommen Darlehensgenehmigung, Darlehenshöhe
Kreditwürdigkeit Kreditgeschichte, Zahlungssicherheit Angebotener Zinssatz

Ein Kreditgeber prüft beides. Hohe Kreditwürdigkeit + hoher DTI = abgelehnt. Niedriger DTI + schlechte Kreditwürdigkeit = abgelehnt. Sie brauchen beides in guter Form.

DTI bei Selbstständigen

Selbstständige Antragsteller müssen in der Regel 2-3 Jahre Steuererklärungen vorlegen. Kreditgeber verwenden Ihr Nettoeinkommen (nach Geschäftsausgaben), nicht Ihre Einnahmen - was Ihre DTI-Berechnung erheblich beeinflussen kann.

Tipp: Wenn Sie den Kauf einer Immobilie planen und selbständig sind, sollten Sie mit einem Steuerberater zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass Ihre Steuererklärungen Ihr Einkommen in den Jahren vor der Antragstellung korrekt wiedergeben.

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