Eigenheimkapital ist der Teil Ihrer Immobilie, der Ihnen tatsächlich gehört – der Marktwert abzüglich der Schulden, die Sie noch für eine Hypothek schulden. Wenn Sie Ihre Hypothek abbezahlen und der Wert Ihrer Immobilie steigt, wächst Ihr Eigenkapital.
Die Grundformel
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Beispiel:
- Marktwert: 350.000 £
- Ausstehende Hypothek: 195.000 £
- Eigenkapital: 155.000 £
Eigenkapital in Prozent (LTV)
Kreditgeber drücken dies als Loan-to-Value (LTV) aus:
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Wie sich Eigenkapital im Laufe der Zeit aufbaut
Eigenkapital wächst aus zwei Quellen:
1. Hypothekenrückzahlungen (Amortisation)
Zu Beginn einer Hypothek mit Rückzahlung besteht der größte Teil der Zahlung aus Zinsen. Der Eigenkapitalaufbau erfolgt zunächst langsam, dann beschleunigt er sich.
| Jahr | Hypothekensaldo | Wert (pauschal) | Eigenkapital |
|---|---|---|---|
| 0 | 250.000 £ | 300.000 £ | 50.000 £ |
| 5 | 226.000 £ | 300.000 £ | 74.000 £ |
| 10 | 196.000 £ | 300.000 £ | 104.000 £ |
| 20 | 112.000 £ | 300.000 £ | 188.000 £ |
| 25 | 0 £ | 300.000 £ | 300.000 £ |
2. Kapitalzuwachs
Wenn der Immobilienwert um 3 % pro Jahr steigt:
| Jahr | Hypothekensaldo | Wert | Eigenkapital |
|---|---|---|---|
| 0 | 250.000 £ | 300.000 £ | 50.000 £ |
| 10 | 196.000 £ | 403.000 £ | 207.000 £ |
| 25 | 0 £ | 627.000 £ | 627.000 £ |
Zugriff auf Ihr Eigenkapital
Umschuldung: Refinanzierung zu einem höheren Kreditbetrag, um Eigenkapital als Bargeld freizusetzen. Nützlich für Heimwerkerarbeiten, die Tilgung hochverzinslicher Schulden oder Investitionen.
Weiterer Fortschritt: Ihr bestehender Kreditgeber gewährt Ihnen zusätzlich zu Ihrer aktuellen Hypothek weitere Kredite.
Eigenkapitalfreigabe (lebenslange Hypothek): Verfügbar für Hausbesitzer ab 55 Jahren. Sie beleihen die Immobilie ohne monatliche Rückzahlungen. Zinserhöhungen bis zum Verkauf des Hauses (normalerweise bei Tod oder Eintritt in die Pflege).
Eigenkapital als Sicherheit
Kreditgeber nutzen Eigenkapital bei der Entscheidung:
- Ob Kredit vergeben werden soll (Mindest-LTV-Schwellenwerte)
- Welcher Zinssatz soll angeboten werden (geringerer LTV = niedrigerer Zinssatz)
- Wie viel Sie ausleihen können
Die meisten Kreditgeber begrenzen die Eigenkapitalfreigabe auf 80–85 % LTV, was bedeutet, dass Sie mindestens 15–20 % Eigenkapital behalten müssen.
Negatives Eigenkapital
Wenn Ihre Hypothek den Immobilienwert übersteigt, haben Sie ein negatives Eigenkapital. Dies geschieht, wenn:
- Immobilienwerte sinken nach dem Kauf deutlich
- Sie haben mit einer sehr geringen Anzahlung gekauft
- Sie haben das Darlehen für andere Zwecke verlängert
Ein negatives Eigenkapital verhindert eine Umschuldung und erschwert den Verkauf (Sie müssten den Fehlbetrag in bar begleichen).