Velka-tulosuhde (DTI) on yksi henkilökohtaisen rahoituksen tärkeimmistä luvuista. Lainanantajat käyttävät sitä päättääkseen, hyväksyvätkö asuntolaina-, autolainasi vai luottohakemuksesi – ja millä ehdoilla.
Mikä on velan ja tulon suhde?
DTI vertaa sitä, kuinka paljon olet velkaa kuukausittain (velanmaksut) ansaitsemiisi (bruttokuukausitulot).
DTI = (Total monthly debt payments / Gross monthly income) × 100
Esimerkki:
- Kuukausittaiset velanmaksut: £1 200 (asuntolaina, autolaina, luottokortti minimi)
- Bruttokuukausitulot: 4 000 puntaa
DTI = (£1,200 / £4,000) × 100 = 30%
Mikä lasketaan velaksi?
Sisällytä nämä kuukausimaksut:
- Asuntolaina tai vuokra
- Autolainat
- Opintolainat
- Henkilökohtaiset lainat
- Luottokortin vähimmäismaksut
- Muut lainan lyhennykset
Älä sisällytä: -Yhteispalvelut (sähkö, kaasu, vesi)
- Matkapuhelinlaskut
- Elintarvikkeita ja ruokaa
- Vakuutusmaksut
- Tilaukset ja viihde
Front-End vs Back-End DTI
Asuntolainanantajat laskevat yleensä kaksi DTI-suhdetta:
Etupään DTI (asuntosuhde): Vain asumiskustannukset.
Front-end DTI = Monthly housing costs / Gross monthly income × 100
Asumiskulut sisältävät: asuntolainan maksu (pääoma + korko), kiinteistöverot, kotivakuutus, HOA-maksut.
Tausta-DTI (koko DTI): Kaikki kuukausittaiset velanmaksut.
Back-end DTI = All monthly debt payments / Gross monthly income × 100
Kun lainanantajat sanovat "oma DTI", he tarkoittavat yleensä back-end DTI:tä.
Mitä DTI:tä lainanantajat haluavat?
| DTI valikoima | Arviointi | Asuntolainakelpoisuus |
|---|---|---|
| alle 20 % | Erinomainen | Helppo hyväksyntä, parhaat hinnat |
| 20–29 % | Hyvä | Vahva asento |
| 30–36 % | Hyväksyttävä | Yleisesti hyväksytty |
| 37–43 % | Varoitusvyöhyke | Voidaan hyväksyä vahvalla luotolla |
| 44–50 % | Korkea | Vaikea saada perinteisiä asuntolainoja |
| yli 50 % | Erittäin korkea | Useimmat lainanantajat eivät hyväksy |
Ison-Britannian asuntolainojen peukalosääntö: Useimmat lainanantajat haluavat takaperin DTI:n alle 40–45 %. Joillakin FCA:n sääntelemällä lainanantajilla on tiukemmat vaatimukset.
Yhdysvaltalaiset tavanomaiset asuntolainat: Fannie Mae ja Freddie Mac vaativat yleensä 45 %:n tai alle tausta-DTI:n (joskus 50 % kompensoivilla tekijöillä).
Toiminut esimerkki: Pitäisikö sinun hakea asuntolainaa?
Sinun tilanteesi:
- Bruttokuukausitulot: 5 500 puntaa (66 000 puntaa/vuosi)
- Nykyinen kuukausivelka: 350 £ (autolaina 220 £, luottokortti vähintään 130 £)
- Ehdotettu asuntolainan maksu: 1 400 puntaa/kk
Nykyinen DTI (ennen asuntolainaa):
350 / 5,500 × 100 = 6.4%
DTI asuntolainalla:
(350 + 1,400) / 5,500 × 100 = 1,750 / 5,500 × 100 = 31.8%
31,8 %:lla olet vahvassa asemassa hyväksyntää varten.
DTI:n parantaminen
Voit alentaa DTI:täsi joko vähentämällä velkaa tai lisäämällä tuloja.
Vähennä velkaa:
- Maksa ensin pienimmät velat (vapauttaa kuukausimaksut nopeasti)
- Vältä uuden velan ottamista ennen asuntolainan hakemista
- Maksa luottokorteilla enemmän kuin minimi
- Harkitse korkeakorkoisten velkojen yhdistämistä alhaisemmalla korolla
Kasvata tuloja:
- Ota vastaan freelance-työtä tai osa-aikatyötä
- Pyydä palkankorotusta tai ylennystä
- Sisällytä bonustulot, jos voit dokumentoida ne
Älä tee tätä: Uusien luottotilien avaaminen ei auta DTI:täsi – ja jokainen kova tiedustelu pienentää luottopisteitäsi hieman.
DTI vs luottopisteet
Nämä liittyvät toisiinsa, mutta erilaisia. Hyvä luottopisteet ei automaattisesti tarkoita hyvää DTI:tä ja päinvastoin.
| Toimenpiteet | Vaikuttaa | |
|---|---|---|
| DTI | Velkataakka suhteessa tuloihin | Lainan hyväksyntä, lainan koko |
| Luottopisteet | Luottohistoria, maksuvarmuus | Tarjottu korko |
Lainanantaja katsoo molempia. Korkea luottopistemäärä + korkea DTI = hylätty. Matala DTI + huono luottoluokitus = hylätty. Tarvitset molemmat hyvässä kunnossa.
DTI itsenäisenä ammatinharjoittajana
Yrittäjiltä vaaditaan yleensä 2–3 vuoden veroilmoitus. Lainanantajat käyttävät nettotulojasi (liikekulujen jälkeen), eivät tulojasi – mikä voi vaikuttaa merkittävästi DTI-laskelmaan.
Vinkki: Jos aiot ostaa kiinteistön ja olet itsenäinen ammatinharjoittaja, työskentele kirjanpitäjän kanssa varmistaaksesi, että veroilmoituksesi vastaavat tarkasti hakemustasi edeltävien vuosien tuloja.