La valeur nette de votre propriété est la partie de votre propriété que vous possédez réellement – la valeur marchande moins ce que vous devez encore sur toute hypothèque. À mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire et que la valeur de votre propriété augmente, votre valeur nette augmente.
La formule de base
Home equity = Current market value − Outstanding mortgage balance
Exemple:
- Valeur marchande : 350 000 £
- Prêt hypothécaire en cours : 195 000 £
- Capitaux propres : 155 000 £
Capitaux propres en pourcentage (LTV)
Les prêteurs expriment cela sous la forme Loan-to-Value (LTV) :
LTV = (Mortgage balance ÷ Property value) × 100
Equity % = 100 − LTV
LTV = (195,000 ÷ 350,000) × 100 = 55.7%
Equity = 44.3%
Comment les capitaux propres se construisent au fil du temps
Les capitaux propres proviennent de deux sources :
1. Remboursements hypothécaires (amortissement)
Au début du remboursement d’un prêt hypothécaire, la majeure partie du paiement est constituée d’intérêts. Les capitaux propres se construisent d’abord lentement, puis s’accélèrent.
| Année | Solde hypothécaire | Valeur (fixe) | Équité |
|---|---|---|---|
| 0 | 250 000 £ | 300 000 £ | 50 000 £ |
| 5 | 226 000 £ | 300 000 £ | 74 000 £ |
| 10 | 196 000 £ | 300 000 £ | 104 000 £ |
| 20 | 112 000 £ | 300 000 £ | 188 000 £ |
| 25 | 0 £ | 300 000 £ | 300 000 £ |
2. Appréciation du capital
Si la valeur des propriétés augmente de 3 % par an :
| Année | Solde hypothécaire | Valeur | Équité |
|---|---|---|---|
| 0 | 250 000 £ | 300 000 £ | 50 000 £ |
| 10 | 196 000 £ | 403 000 £ | 207 000 £ |
| 25 | 0 £ | 627 000 £ | 627 000 £ |
Accéder à vos capitaux propres
Réhypothèque : Refinancez à un montant de prêt plus élevé pour libérer les capitaux propres sous forme de liquidités. Utile pour améliorer l’habitat, rembourser des dettes à taux d’intérêt élevé ou investir.
Encore une avance : Votre prêteur existant vous prête davantage en plus de votre prêt hypothécaire actuel.
Libération de capitaux propres (hypothèque viagère) : Disponible pour les propriétaires de 55 ans et plus. Vous empruntez sur la propriété sans remboursement mensuel. Les intérêts sont composés jusqu'à ce que la maison soit vendue (généralement en cas de décès ou de prise en charge).
Les capitaux propres en garantie
Les prêteurs utilisent les capitaux propres pour décider :
- S'il faut prêter (seuils LTV minimum)
- Quel tarif proposer (LTV inférieur = tarif inférieur)
- Combien pouvez-vous emprunter
La plupart des prêteurs plafonnent la libération des capitaux propres à 80 à 85 % du LTV, ce qui signifie qu'ils exigent que vous conserviez au moins 15 à 20 % des capitaux propres.
Actions négatives
Si votre prêt hypothécaire dépasse la valeur de la propriété, vous êtes en équité négative. Cela se produit lorsque :
- La valeur des propriétés diminue considérablement après l'achat
- Vous avez acheté avec un tout petit dépôt
- Vous avez prolongé le prêt à d'autres fins
Des capitaux propres négatifs empêchent le réhypothèque et rendent la vente compliquée (vous devrez payer le déficit en espèces).